1041652-60.2026.8.13.0024

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA Nº 1041652-60.2026.8.13.0024/MG AUTOR : SOLARES CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO(A) : EDUARDO HENRIQUE PUGLIA POMPEU (OAB MG108042) RÉU : PRONTOFAR LTDA ADVOGADO(A) : RAYANE TOMÁZ BICALHO (OAB MG134737) ADVOGADO(A) : STEFANNE LUIZ BERBERT (OAB MG230189) DECISÃO 1. RELATÓRIO Proferida decisão de saneamento e organização do processo, foi rejeitada a preliminar de ausência de interesse de agir; reconhecida a conexão entre a ação de despejo e a ação anulatória nº 1088242-95.2026.8.13.0024, determinada a expedição de ofício ao juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte/MG para remessa dos autos e trâmite conjunto, revogada a decisão liminar de despejo anteriormente concedida e intimadas as partes para a especificação de provas (Evento 59). A autora Solares Construções e Empreendimentos Ltda. apresentou pedido de reconsideração contra a decisão que revogou a tutela de urgência. Argumenta a validade da transação extrajudicial com dação em pagamento de 01/12/2023, sob o fundamento de que prestou imóvel de sua propriedade em garantia de linha de crédito da ré perante a fornecedora Guerbet e teve de assumir o débito de R$ 1.261.000,00 em razão da inadimplência da ré. Afirmou que a ré atua de má-fé e pleiteou a condenação por litigância de má-fé e a restauração da liminar de despejo ou, subsidiariamente, a imposição de condicionantes como o depósito judicial mensal e integral dos aluguéis e encargos vincendos e o depósito de 30% do débito (Evento 64). Em especificação de provas , a autora requereu prova testemunhal, pericial contábil e de avaliação do imóvel, documental e emprestada dos autos da ação anulatória nº 1088242-95.2026.8.13.0024, formulando quesitos ( evento 65, DOC1 ). A ré requereu a fixação de pontos controvertidos e a produção de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária, pericial contábil, documental e testemunhal ( evento 68, DOC1 ). Vieram os autos conclusos para deliberação sobre as questões pendentes. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DO PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA DE DESPEJO A autora postulou a reconsideração da decisão que revogou a liminar de despejo anteriormente concedida, sob os fundamentos de que a ré usufrui do galpão comercial de forma gratuita e injusta desde o mês de agosto de 2025, acumulando débito substancial de aluguéis e de IPTU dos exercícios de 2024, 2025 e 2026, o que gera prejuízos diários e continuados à proprietária. Defendeu a higidez da transação extrajudicial com dação em pagamento e do contrato de locação comercial celebrados em 01/12/2023, através do qual prestou imóvel de sua propriedade em garantia de linha de crédito da ré perante a fornecedora Guerbet e que assumiu o débito de R$ 1.261.000,00 em razão da inadimplência da ré, o que motivou a dação em pagamento do galpão comercial. Requereu, ao fim, a reconsideração do decisum para restabelecer a liminar de despejo e a desocupação do imóvel, além da condenação da ré às sanções por litigância de má-fé. Subsidiariamente, pediu o condicionamento da permanência da ré no imóvel ao pagamento de quantias, com o depósito judicial mensal e integral dos aluguéis (R$ 14.000,00 reajustados) e encargos locatícios vincendos (IPTU), bem como à comprovação do depósito de 30% do valor do débito reconhecido na ação anulatória, sob pena de revogação do benefício e expedição de mandado de despejo compulsório. A ré PRONTOFAR LTDA., por sua vez, defende a manutenção da suspensão da ordem de desocupação liminar, ao argumento de que o contrato de locação constitui desdobramento de atos jurídicos eivados de vício de consentimento por coação e estado de perigo, os quais são objeto de debate na Ação Anulatória nº 1088242-95.2026.8.13.0024 (Evento 41, CONTESTOUT1, e Evento 56, PET1). Pois bem. Conheço do pedido de reconsideração, uma vez que a autora apresentou novos documentos, capazes de alterar o cenário fático-probatório. No tocante ao pedido principal da reconsideração — referente ao restabelecimento puro e simples da ordem liminar de despejo imediato e incondicionado —, observa-se que os novos documentos carreados pela autora (Evento 64, DOCCOMPROV1 a DOCCOMPROV39) demonstram indícios de seu direito quanto à higidez formal das avenças e à titularidade do domínio sobre o galpão. Todavia, em razão da pendência da Ação Anulatória conexa nº 1088242-95.2026.8.13.0024, na qual se discute a validade do negócio originário, e ante a relevância das atividades de fornecimento de insumos hospitalares desempenhadas pela ré no local, a decretação do despejo compulsório imediato e incondicionado antes da instrução probatória revela-se medida drástica e dotada de risco de irreversibilidade prática. A natureza da atividade comercial da ré, aliada ao questionamento do contrato de locação por ação anulatória, recomenda maior cautela no exame do pedido liminar. Por conseguinte, INDEFIRO o pleito principal de reconsideração relativo à desocupação imediata e incondicionada, para manter a suspensão do cumprimento da decisão liminar que deferiu o despejo. Noutro vértice, em relação ao pedido subsidiário, a princípio, esclareço que a inadimplência é incontroversa e que não foi suspenso o contrato objeto da ação, mas apenas o cumprimento da decisão liminar de despejo, de forma que a requerida continua obrigada ao cumprimento das obrigações contratuais estipuladas. Inexistindo decisão anulatória do contrato, o direito da proprietária locadora de receber aluguéis pela ocupação do imóvel pela ré permanece hígido. Nessa esteira, o requerimento de condicionamento da permanência da ré no local à realização de depósitos judiciais afigura-se pertinente, para não ensejar enriquecimento ilícito da ocupante. Ainda que a ré alegue a existência de vícios de consentimento na cadeia de negócios originários sob discussão na ação anulatória conexa nº 1088242-95.2026.8.13.0024, tal debate não retira, por si só, o dever de pagar pela fruição direta do imóvel comercial. A ocupação do galpão comercial de propriedade da autora sem a devida contraprestação mensal do aluguel e sem o adimplemento dos tributos municipais configura uso gracioso do patrimônio alheio e causa expressivo desequilíbrio econômico, gerando perigo de dano irreparável ou de difícil reparação à proprietária. Além disso, a ocupação do imóvel também pode causar danos à proprietária em razão do inadimplemento do débito tributário, com prováveis protestos e inclusão do nome na dívida ativa e no cadastro de inadimplentes (CADIN). Assim, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido subsidiário formulado pela autora, para reformar em parte a decisão de Evento 59, DEC1, e, como consequência, SUSPENDO A EFICÁCIA DA MEDIDA LIMINAR concedida no evento 17, DOC1, CONDICIONANDO a manutenção dessa suspensão e a manutenção da ré na posse do imóvel ao EFETIVO E REGULAR DEPÓSITO JUDICIAL MENSAL dos aluguéis vincendos e dos encargos de IPTU vencidos e vincendos , devendo o primeiro depósito relativo ao mês corrente ser efetuado no prazo improrrogável de 10 dias, contados da intimação desta decisão, sob pena de revogação da benesse e restauração da ordem de despejo compulsório. 2.2. DOS PONTOS INCONTROVERSOS E CONTROVERTIDOS E DA ORGANIZAÇÃO PROBATÓRIA Em atenação ao requerimento da parte ré, passo à fixação dos pontos controvertidos e incontroversos. Trata-se de ação de despejo por iandimplemento em que a locatária aponta vício de nulidade no contrato de locação, requerendo, ainda, indenização e retenção por benfeitorias. Constatam-se como incontroversos os seguintes fatos: a) a celebração formal do contrato de locação comercial em 01/12/2023, com prazo de 60 meses e aluguel mensal de R$ 14.000,00; b) a posse direta e o uso do galpão comercial situado na Rua Henrique Diniz, nº 140, pela ré; c) o inadimplemento continuado dos aluguéis a partir de agosto de 2025 e o não pagamento do IPTU dos exercícios de 2024, 2025 e 2026; d) a notificação extrajudicial recebida pela ré para purgação da mora ou desocupação; e) a prestação da caução de R$ 44.746,80 pela autora. Delimitam-se como questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória no presente feito: a) A existência, a natureza (se úteis, necessárias ou voluptuárias), a autorização prévia e escrita, os custos e a eventual valorização imobiliária decorrente das benfeitorias e obras de adaptação estrutural alegadamente realizadas pela ré no galpão comercial situado na Rua Henrique Diniz, nº 140, Bairro Nova Cachoeirinha, Belo Horizonte/MG, e a eficácia da cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção e indenização; b) A existência de vícios de consentimento (coação ou estado de perigo) na transação extrajudicial com dação em pagamento e no contrato de locação comercial. 2.3. DA DELIBERAÇÃO SOBRE AS PROVAS E NOMEAÇÃO PERICIAL Para a elucidação dos pontos controvertidos, defere-se a produção das seguintes provas: a) Prova Pericial de Engenharia Civil : necessária para vistoriar o imóvel situado na Rua Henrique Diniz, nº 140, Bairro Nova Cachoeirinha, Belo Horizonte/MG, Matrícula nº 17.616 do 6º CRI de Belo Horizonte/MG, avaliar o bem, identificar as obras e benfeitorias nele introduzidas, sua natureza, estado de conservação, custo de execução e eventual acréscimo de valor ao imóvel. c) Prova Documental : defere-se a juntada de documentos novos ou complementares até o encerramento da instrução probatória. d) Prova Testemunhal : a oportunidade para a realização de audiência de instrução e julgamento e oitiva de testemunhas será apreciada e deliberada após a juntada do laudo pericial de engenharia. A apreciação dos pedidos de condenação por litigância de má-fé formulados por ambas as partes fica reservada para o momento da prolação da sentença definitiva de mérito. Esclareço, ainda, em atenção às petições das partes de evento 64, DOC1 e evento 68, DOC1 , que a determinação do valor de mercado do imóvel e do aluguel praticado na locação do galpão comercial são impertinentes para a ação de despejo, pois a ré não alega disparidade relativa ao valor do imóvel ou do aluguel. Igualmente, a apuração de fluxo financeiro e encontros de contas e a existência e mensuração de prejuízos patrimoniais não possuem qualquer relevância para a ação de despejo. Com isso, a prova pericial contábil não se mostra pertinente para a presente lide, o que não obsta que na anulatória, caso essas questões sejam nela controvertidas, haja requerimento de produção da referida prova. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) ACOLHO EM PARTE O PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO formulado pela autora SOLARES CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. (Evento 64), para reformar em parte a decisão de Evento 59, DEC1, e, como consequência, em vez de revogar a decisão liminar outrora deferida, SUSPENDO A EFICÁCIA DA MEDIDA LIMINAR concedida no evento 17, DOC1, CONDICIONANDO a manutenção dessa suspensão e a manutenção da ré na posse do imóvel ao EFETIVO E REGULAR DEPÓSITO JUDICIAL MENSAL dos aluguéis vincendos e dos encargos de IPTU vencidos e vincendos , devendo o primeiro depósito relativo ao mês corrente ser efetuado no prazo improrrogável de 10 dias, contados da intimação desta decisão, sob pena de imediata cassação da benesse e restauração da ordem de despejo compulsório. Fica ciente a ré PRONTOFAR LTDA. de que o descumprimento do depósito no prazo assinalado ou o atraso nos depósitos judiciais dos meses subsequentes poderá ensejar a revogação do benefício e o restabelecimento da ordem liminar de despejo compulsório, com a expedição de mandado de desocupação forçada. b) DEFIRO a produção de prova documental suplementar, ficando às partes concedido prazo de 15 dias para juntada de documentos; c) DEFIRO a produção de prova oral requerida pela ré, a qual será designada após a homologação do laudo pericial; d) INDEFIRO a produção da perícia contábil, por desnecessidade; e) DEFIRO o pedido de produção de prova pericial na área de engenharia civil , para avaliação de acessões/benfeitorias introduzidas, sua natureza (útil/necessária/voluptuária), estado de conservação, custo de execução e eventual acréscimo de valor ao imóvel, conforme requerido pela parte ré, a qual deverá observar as regras a seguir estabelecidas. 1. CONCEDO às partes o prazo de 10 (dez) dias para indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos à perícia ora determinada, bem como para que forneçam endereço eletrônico (e-mail) a ser utilizado pelo perito para as comunicações. 2. NOMEIO perito(a) o Sr. Luiz Carlos Faria , já cadastrado(a) junto ao banco de peritos do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sistema AJ), nos termos do Ofício Circular da Corregedoria nº 114/2021. Delego à Secretaria a regularização da nomeação junto ao Sistema AJ. 3. INTIME-SE o(a) perito(a) nomeado(a) para que, no prazo de 10 (dez) dias: (i) MANIFESTE sua aceitação ao encargo no sistema AJ; (ii) APRESENTE nos autos proposta de honorários. 4. Em caso de inércia ou recusa, proceda-se à nomeação do próximo perito por sorteio. 5. Apresentada a proposta de honorários periciais, INTIMEM-SE as partes para manifestação, no prazo de 05 (cinco) dias. 5.1. Se houver impugnação aos valores, INTIME-SE o perito para manifestar e apresentar contraproposta, caso possua, no prazo de 5 (cinco) dias, renovando-se vista às partes. Após, façam-se conclusos para deliberação e/ou homologação dos honorários periciais. 5.2. Aceita a proposta, INTIME-SE a parte que requereu a perícia para realizar o depósito judicial dos honorários periciais no prazo de 10 (dez) dias. 6. Realizado o depósito judicial integral, INTIME-SE o perito para: (i) SOLICITAR os documentos necessários diretamente aos advogados das partes, as quais deverão fornecer todas as informações e documentos solicitados no prazo de 5 (cinco) dias, a contar de sua requisição. Em caso de recusa ou omissão, deverá o fato ser imediatamente comunicado a este juízo, para deliberação e adoção das providências necessárias; (ii) INFORMAR ao Juízo a data e local designado para ter início a produção da prova, com antecedência necessária para que as partes exibam eventuais documentos complementares e possam ser intimadas (observada antecedência mínima de 20 dias e máxima de 30 dias da intimação sobre o depósito). As datas e prazos serão comunicados aos assistentes técnicos pelas partes; (iii) ENTREGAR o laudo no prazo de 60 (sessenta) dias após a intimação sobre o depósito judicial. 7. Com a juntada do laudo pericial, dê-se VISTA às partes pelo prazo de 15 (quinze) dias. 8. Sobrevindo impugnação ao laudo ou pedido de esclarecimentos, intime-se o perito para prestar esclarecimentos pelo prazo de 15 (quinze) dias, renovando-se vista às partes por igual prazo. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. NATÁLIA DISCACCIATI REZENDE Juíza de Direito