1037830-63.2026.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1037830-63.2026.8.13.0024/MG AUTOR : LEONARDO LOPES DA SILVEIRA ADVOGADO(A) : FREDERICO ANDRADE SILVA FERNANDES (OAB MG118397) AUTOR : JUSSARA KENIA DOMINGOS DA SILVEIRA ADVOGADO(A) : FREDERICO ANDRADE SILVA FERNANDES (OAB MG118397) RÉU : IVOTI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT (OAB MG101330) DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais ajuizada por JUSSARA KENIA DOMINGOS DA SILVEIRA em face de LEONARDO LOPES DA SILVEIRA . Em síntese dos fatos da inicial ( 1.1 ), a parte autora aduz que adquiriu, em outubro de 2023, um imóvel na planta correspondente ao apartamento BL02-1407 do empreendimento Sunset Residencial, com previsão de entrega para 31/05/2025, prorrogável por 180 dias, com o limite de entrega das chaves em 27/11/2025. Alegam que, ao realizarem vistorias técnicas no imóvel, em 19/06/2025, 13/08/2025 e 30/09/2025, foram constatados diversos vícios construtivos estruturais e de acabamento, tais como: infiltrações, desnível de piso, cerâmicas ocas e falhas de impermeabilização, inviabilizando o recebimento das chaves. Sustentam que, por culpa exclusiva da construtora ré, o imóvel não foi formalmente entregue até o ajuizamento da demanda, forçando-os a arcar com despesas de aluguel residencial no período de mora. Além disso, afirmam que passaram a sofrer cobranças indevidas de taxas condominiais e de IPTU antes de sua imissão na posse, culminando no protesto cartorário do nome da primeira requerente em razão de débito de condomínio que a requerida havia se comprometido a adimplir. Em sede de tutela de urgência, requereram que a ré seja compelida a sanar todos os vícios construtivos apontados no laudo de vistoria no prazo de 30 dias. Ainda, pugnam pela condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais consistentes na restituição em dobro das taxas condominiais e IPTU adimplidos; pela aplicação da multa contratual de 1% ao mês sobre os valores pagos pelo atraso na entrega, no valor acumulado de R$ 11.016,64; e pelo pagamento de indenizações por danos morais no valor de R$ 8.000,00 decorrente do protesto indevido, e de R$ 8.000,00 em razão do descaso e do atraso na entrega do bem. Por fim, pleitearam os benefícios da justiça gratuita. A decisão inicial indeferiu a tutela de urgência e concedeu aos autores a gratuidade da justiça ( 15.1 ). Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação ( 31.1 ). Em sede preliminar, arguiu a ausência de interesse de agir dos autores. No mérito, defendem a total inexistência de atraso contratual, argumentando que a cláusula de tolerância de 180 dias estendeu legitimamente o prazo de entrega para 27/11/2025. Afirmam que todas as vistorias técnicas foram realizadas dentro do período de vigência contratual. Atribuem a demora na entrega do bem à culpa exclusiva dos consumidores que, agindo com excessivo rigor técnico, apresentaram resistência injustificada e recusaram-se a receber as chaves de um imóvel plenamente habitável e à disposição. Impugnam, outrossim, o relatório produzido pela engenheira particular dos autores, rotulando-o como documento unilateral, sem contraditório e desprovido de fundamentação normativa ou rigor metodológico. No tocante às verbas sucumbenciais e indenizatórias, argumentam que a cobrança e responsabilidade pelas taxas condominiais passaram a ser dos adquirentes a partir do momento em que o imóvel e as chaves foram disponibilizados, não podendo a construtora ser penalizada pela mora do credor em recebê-las. Por fim, rechaçam a pretensão de indenização por danos morais sob a alegação de que o mero inadimplemento contratual não atinge direitos da personalidade. Ato contínuo, a parte autora apresentou impugnação à contestação. Ademais, juntou aos autos vídeos do imóvel sub judice ( 38.3 ) e outras provas documentais, como: laudo técnico de vistoria do imóvel ( 39.1 ) e boletos das taxas condominiais ( 38.10 ). Posteriormente, a parte ré impugna o laudo técnico juntado pela autora, sustentando que a produção é preclusa e não se enquadra nas hipóteses do art. 435 do CPC, pois não se trata de documentos novos nem há justificativa para a apresentação tardia, requerendo seu desentranhamento ( 44.1 ). Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a requerida pugnou pela realização de perícia técnica de engenharia civil, com o objetivo de constatar a existência e a natureza dos defeitos apontados na inicial ( 56.1 ). Em contrapartida, a parte autora manifestou desinteresse na produção de outras provas e requereu o julgamento antecipado da lide ( 57.1 ). Vieram os autos conclusos para julgamento. Esse é o breve relatório. Considerando que o feito se encontra na fase de saneamento e organização do processo, converto o julgamento em decisão saneadora. DECIDO. Da preliminar: Ausência de interesse de agir: A ré, em sua defesa, sustenta que as irregularidades apontadas pelos autores não configuram vícios construtivos relevantes, mas apenas intercorrências comuns da fase final da obra, inexistindo resistência da construtora em efetuar os reparos necessários. Por isso, defende que não há fundamento para a pretensão indenizatória dos autores. Todavia, destaco que tal preliminar não merece ser acatada, posto que o interesse de agir significa obter uma providência jurisdicional quanto ao interesse que julga prejudicado. Portanto, o interesse de agir, como condição da ação, consubstancia-se no binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional pleiteado. Desta maneira, ninguém que se considerar lesado estará impedido de ingressar em juízo para ver reconhecido seu direito. Está, então, configurada a lide, o que torna a intervenção do Poder Judiciário absolutamente necessária para a sua resolução da demanda em exame. Da mesma forma, eventual condenação da ré ao pagamento de indenização representa um provimento jurisdicional plenamente útil à parte autora. Por tais fundamentos, REJEITO a preliminar de interesse de agir ora suscitada. Fixação dos pontos controvertidos e das provas: Não sendo o caso de extinção do feito sem resolução do mérito ou julgamento antecipado do mérito ou de parte dele, passa-se à fixação dos fatos incontroversos e controvertidos e à análise das provas pleiteadas, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil. É incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda para a aquisição da unidade residencial apartamento BL02-1407 do empreendimento Sunset Residencial, em outubro de 2023. Que a data inicial prevista para a entrega do imóvel era 31/05/2025 e que havia uma cláusula de tolerância de 180 dias que prorrogou legitimamente o prazo limite de entrega para 27/11/2025. Cinge-se a controvérsia a apurar: (i) a existência de atraso na entrega do imóvel aos autores; (ii) a ocorrência dos vícios construtivos apontados pela parte autora; (iii) a responsabilidade dos autores pelo adimplemento das taxas condominiais; e (iv) a configuração de dano moral indenizável. E, para a prova desses fatos, deve cada um dos litigantes observar o ônus que lhe é imposto pelo art. 373, sendo, no caso, descabida a inversão. Feitas as introduções necessárias, observo que a parte ré pleiteou a produção de prova pericial. Com relação à prova postulada pelo réu, entendo que é útil ao deslinde do feito, motivo pelo qual a defiro . Inicialmente, considerando que a prova pericial foi requerida pela parte ré, incumbe-lhe antecipar o pagamento dos honorários periciais. Logo, nomeio Perito Engenheiro Civil Luiz Nardelli , telefone de contato: 31 99657-0495, e-mail: luiznb@gmail.com . Intime-se o ilustre perito nomeado para, no prazo de 05 (cinco) dias, dizer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários. Apresentados os honorários, vista à parte ré para efetuar o depósito judicial do valor, no prazo de 05 (cinco) dias. Efetuado o depósito, intime-se o expert para designar data, local e horário para realização da perícia. O laudo pericial deverá ser entregue no prazo de 90 (noventa) dias a contar do início dos trabalhos. As partes e assistentes deverão ter ciência da data, local e horário designados para início da produção da prova pericial (art. 474, CPC). Intimem-se as partes para indicarem os assistentes técnicos, bem como apresentarem os quesitos, nos termos do artigo 421, § 1º, do novo Código de Processo Civil. Após a juntada do laudo pericial, expeça-se alvará para levantamento dos honorários periciais e intimem-se as partes para se manifestarem, no prazo comum de 15 (quinze) dias. Com o aceite, para melhor acompanhamento do feito, cadastre-se o Perito como terceiro interessado. Quanto às provas documentais juntadas pela parte autora, especialmente ao laudo técnico acostado no evento 39, DOC1 , embora a parte ré tenha impugnado sua juntada com fundamento no art. 436 do Código de Processo Civil, cumpre esclarecer que o referido documento foi elaborado após o ajuizamento da presente ação, constituindo prova relacionada a fato superveniente. Nesse contexto, sua juntada mostra-se admissível, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, que autoriza a apresentação de documentos novos destinados a comprovar fatos ocorridos após os articulados ou a contrapor documentos produzidos nos autos. Desse modo, não há falar em intempestividade ou preclusão quanto à sua apresentação. P.I.