1036565-89.2023.8.26.0114

Apelação Nº 1036565-89.2023.8.26.0114/SP APELANTE : MARIA GASOLINA FRANCHISING LTDA (REQUERENTE) ADVOGADO(A) : JOSE RENATO CAMILOTTI (OAB SP184393) APELANTE : LS CONVENIENCIA E COMERCIO DE PRODUTOS ALIMENTICIOS LTDA ADVOGADO(A) : JOSE RENATO CAMILOTTI (OAB SP184393) APELADO : CONDOMINIO ALTO DA ABOLICAO (REQUERIDO) ADVOGADO(A) : TACILIO ALVES SILVA SCHENFERD (OAB SP290688) Magistrado : VITO JOSÉ GUGLIELMI Gab. 01 - 6ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO VOTO Nº 69.915 Vistos. 1. Trata-se de recurso de apelação ajuizada em face de sentença que julgou improcedente o pedido formulado por Maria Gasolina Franchising Ltda. e LS Conveniência e Comércio de Produtos Alimentícios Ltda. em face de Condomínio Alto da Abolição. As autoras ajuizaram a demanda narrando se tratar de, respectivamente, uma rede de franquia e franqueada de minimercados destinados a condomínios residenciais, havendo firmado um contrato com o réu em 27 de outubro de 2022 para a instalação e manutenção de uma loja nas dependências do condomínio. Em 23 de julho de 2023, aponta que ocorreu um princípio de incêndio no minimercado, que foi controlado sem grandes danos ou riscos à estrutura. As autoras esclarecem haver contratado um engenheiro elétrico para verificar as inconsistências que geraram o ocorrido, constatando-se que o incêndio haveria decorrido da localização inadequada da loja - já havendo, por inúmeras vezes, alertado o condomínio a esse respeito. Após o incidente, o condomínio resolveu o negócio por justa causa. Pleitearam a manutenção da avença, além da indenização pelos prejuízos sofridos. O MM. juízo de origem (evento 39) julgou improcedentes os pedidos. Inicialmente, observou que o feito comportaria julgamento antecipado, sem necessidade de dilação probatória. Pontuou que o condomínio réu não possui mais interesse na continuidade das operações do minimercado em suas dependências, e que não há como impor ao condomínio a obrigação de reativar as operações do minimercado, respeitando os princípios da autonomia privada e liberdade contratual. Adicionalmente, decidiu que a controvérsia sobre quem deu causa à rescisão antecipada do contrato e eventuais danos decorrentes deverão ser dirimidos em ação própria. Inconformada, apelaram as autoras (evento 47), sustentando, em síntese, que o apelado promoveu uma rescisão contratual descabida, sem seguir os procedimentos contratuais, apontando o incêndio como pretexto. A apelante também afirma que existem pedidos indenizatórios que foram desconsiderados na sentença, incluindo indenização pelos danos materiais sofridos. Frisa que houve, outrossim, nítido cerceamento de defesa, havendo pleiteado a produção de provas para demonstrar que o incêndio haveria decorrido da localização inadequada da loja já havendo, por inúmeras vezes, alertado o condomínio a esse respeito. Esta Corte, consoante acórdão prolatado em 18 de janeiro de 2024 (evento 51), observou que a prova pericial era necessária no caso narrado, uma vez que o princípio de incêndio ocorrido nas dependências da loja teria sido utilizado como pretexto para a resolução contratual. Juntado o laudo pericial nos autos (evento 113 e evento 138), sobreveio, então, nova sentença, julgando novamente improcedente o pedido. Observou o magistrado sentenciante, inicialmente, que a relação entre a Maria Gasolina Franchising (autora) e a LS Conveniência é de natureza estritamente empresaria, regido por contrato de franquia, enquanto que é diversa a relação existente entre a autora e o Condomínio Alto da Abolição, de natureza eminentemente civil, um ajuste “ sui generis ”, em que o requerido cede um espaço físico em suas dependências para que a autora instale e opere a loja, sendo a única contraprestação recebida pelo condomínio o repasse mensal equivalente a 3% do faturamento bruto da loja, para ressarcimento do custo de energia elétrica fornecida pelo residencial para o funcionamento da loja; portanto, o réu não aufere qualquer proveito econômico direto da atividade empresarial exercida pela autora, não recebe aluguel, não partilha lucros e não integra a cadeia produtiva do negócio. A autora, em relação ao seu franqueado, “ explora economicamente a rede de franquias, aufere lucros e estrutura sua atividade empresarial sobre a operação dessas lojas ”, enquanto que a participação do requerido se limita a “ viabilizar materialmente o exercício da atividade, mediante a disponibilização do espaço físico”, benefício indireto e de caráter social e de conveniência, qual seja, oferecer aos condôminos um minimercado de autoatendimento, representando uma comodidade para os moradores, com acesso facilitado a diversos produtos sem a necessidade de sair do condomínio, não explorando atividade econômica, voltando-se tão somente a administração de áreas comuns e à conservação do edifício, evidenciando sua hipossuficiência técnica e informacional, pois a gestão exercida por síndico e administradora não disporia de conhecimento especializado necessário . E, de acordo com o laudo pericial produzido nos autos, o incêndio ocorrido em 23.07.2023 teve origem em instalações elétricas precárias realizadas pelas autoras, especificamente na fonte CC 12V/,5A “ que alimentava as fitas de LED dos refrigeradores, apresentando instalações precárias e irregulares, sem o uso de plugs ou terminais adequados, conforme detalhadamente descrito no laudo pericial”. Sendo as instalações internas, de responsabilidade do franqueado, conforme cláusula 2.1 §4º do contrato, fora ele quem, efetivamente, deu causa ao evento danoso. Por outro lado, não havendo risco de explosão ou propagação do fogo para as torres residenciais, tais elementos relativizam a gravidade do evento para análise da proporcionalidade da rescisão contratual. Observou, ainda, que de acordo com a cláusula 8.1.1., §5º do contrato, o franqueado deve contratar e manter vigente seguro de responsabilidade civil durante a duração do instrumento, a fim de resguardar o comodante quanto terceiros de eventuais danos. Ressaltou que, embora as autoras não possuíam seguro vigente (o que só foi providenciado após o sinistro), a irregularidade fora prontamente sanada, não constituindo fator determinante para a análise da rescisão contratual. Quanto à alegada irregularidade do local em que instalada a loja, a prova pericial confirmou que o local instalado era classificado como rota de fuga da edificação, circunstância que impedia a regularização do auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, tanto que a própria corporação já havia registrado essa irregularidade em vistoria anterior ao incêndio, “ evidenciando que não se tratava de situação superveniente ou imprevisível ”, constatada alguns meses após a celebração do contrato, com anotação do vistoriado de que precisa atualizar o layour e “ retirar materiais distribuídos na rota, por configurarem obstrução à rota de fuga” . Em nova vistoria, três meses antes do incêndio que motivou a rescisão, “ o FAT nº 098385-3/2023 foi indeferido pelo Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo especificamente em razão da existência de mercadinho instalado em hall onde o local é rota de saída”. Nesse ponto, observou o magistrado que cabia ao condomínio disponibilizar o local onde seria instalada a loja, mas não pela escolha do ponto de localização, que de acordo com a cláusula 2.1 §1º do contrato, cabia às partes decidirem de comum acordo. Ademais, o §2º antecipa a possibilidade de o residencial não dispor de local edificado adequado para a instalação da loja, prevendo a utilização de container climatizado com espaço de convivência externo. Logo, demonstra que as partes “tinham consciência de que a adequação do espaço era uma variável relevante a ser verificada antes da instalação, e que a responsabilidade por essa verificação recaía sobre ambas, e não exclusivamente sobre o Condomínio”, não podendo a autora se eximir da responsabilidade de “ identificar e assegura que o local escolhido era adequado para a instalação da loja, sob pena de se beneficiar de sua própria inércia técnica em detrimento de um contratante que, por sua natureza jurídica e por suas limitações estruturais, não dispunha das mesmas condições de avaliação ”, exatamente por ser uma empresa especializada, que deveria conhecer os requisitos técnicos para ocupar determinado espaços em edifícios residenciais, inclusive quanto a renovação do AVCB, uma vez que foi ela quem elaborou o projeto executivo e submeteu ao condomínio para aprovação e, quem de fato, deveria ter identificado eventuais incompatibilidades com o espação indicado e a legislação de segurança e não transferir este ônus ao condomínio, “ desprovido de tal capacidade técnica ". Ainda assim, o condomínio não teria agido com descaso, ao apontar, na fase de análise do projeto executivo, as condições de segurança do local, paraque nenhum elemento daloja fosse posicionado próximo ao hidrante e à botoeira de incêndio, que poderia comprometer a renovação do AVCB, atuação que o juízo entendeu ser diligente, diante das limitações técnicas do condomínio, que não possui corpo técnico especializado em segurança predial ou legislação do Corpo de Bombeiros. Posteriormente, com a contratação de uma empresa especializada em renovação do AVCB, ainda envidou esforços para alterar a rota de fuga junto ao Corpo de Bombeiros, a fim de evitar a necessidade de remoção da loja, sendo tal tentativa frustrada, não por omissão do condomínio, mas porque não havia outra solução para a adequação daquele espaço. A autora, a seu turno, teria apenas se manifestado que a responsabilidade era exclusiva do condomínio, exigindo que o condomínio arcasse com os custos decorrentes da mudança ou da alteração do layout da loja, cujo custo estimado alcançava R$ 60.000,00, “ valor expressivo que seria imposto a uma entidade condominial sem qualquer proveito econômico direto da atividade comercial que gerou o impasse”. Assim, teriam as autoras violado o princípio da boa-fé objetiva, ao exigir que o requerido, sozinho, arcasse com custos vultosos para manter em operação uma loja do qual não extrai lucro algum e cuja localização foi fruto de escolha conjunta das partes, colocando o réu em situação juridicamente insustentável, “ ou arcava com despesas vultosas para manter um contrato do qual não era a principal beneficiária econômica, ou descumpria as normas de segurança impostas pelo Corpo de Bombeiros, com todas as consequências legais e administrativas daí decorrentes”, fato que não pode ser invocado “ como fundamento para imputar ao Condomínio a responsabilidade exclusiva pela ruptura contratual” . Mostrava-se, portanto, inviável a manutenção do contrato, além da incompatibilidade de interesses, sendo insustentável a continuidade do vínculo contratual, não merecendo acolhimento a manutenção do contrato, assim como arcar com os custos para alteração do layout da loja ou para a mudança do local de operação e de prejuízos decorrentes do contrato de franquia firmado entre a franqueadora e a franqueada, por se tratarem de obrigações distintas da franqueadora com a franqueada e da franqueadora com o condomínio, não havendo em se falar em transferência de tais obrigações ao réu, que sequer é parte do contrato de natureza empresarial. Por fim, improcedente o pedido de danos morais, eis que não conseguiu comprovar abalo à sua imagem em decorrência de tais fatos. Inconformadas, as autoras novamente apelam (evento 159), sustentando que o laudo pericial confirmou que, quanto ao local em que instalada a loja, “ a responsabilidade pela indicação […] era do condomínio, que o projeto arquitetônico não informava que o local era rota de fuga e, mais contundentemente, que as Apelantes NÃO tinham condições técnicas de identificar tal característica a partir da documentação disponibilizada”. Não obstante a indicação do perito, os pedidos foram julgados improcedentes, “ fundamentando sua decisão em premissa completamente equivocada, algo que maculou a conclusão tomada nos autos”. Preliminarmente, sustenta novamente cerceamento de defesa, desta vez, alegando que o juízo não apreciou pedido de produção de prova testemunhal, especificado no evento 73, petição 164. Assim, tal prova seria imprescindível, já que a prova técnica concluiu que “ a Apelante não teria cacife técnico para escolher a localização da sua loja nas dependências do condomínio Apelado ”, constituindo manifesta violação ao princípio da defesa e do contraditório, ainda mais que a improcedência dos pedidos decorreu, em parte, “ pela ausência de provas robustas sobre a conduta do Apelado e a extensão dos danos”. No mérito, diz que a r. Sentença procedeu a uma “ completa inversão da lógica contratual e uma afronta direta à prova pericial produzida nos autos”, uma vez que não cabia, igualmente, a uma especialista em franquias e varejo, “ conhecer as minúcias de engenharia e segurança de um edifício alheio ”, enquanto que era responsabilidade do requerido a conhecer as rotas de fuga e condições de segurança de suas próprias áreas comuns. Nesse sentido, a perícia técnica indicou que não havia meios das apelantes identificarem de forma inequívoca que o local escolhido correspondia a uma rota de fuga, antes da instalação das sinalizações durante o processo de renovação do AVCB. Nem mesmo o projeto arquitetônico trazia indicação explícita, evidenciando a ausência de informação clara sobre a natureza da área cedida. Ademais, as discussões do local ser uma rota de fuga iniciaram após a aprovação do projeto e início da instalação do mercado no ponto indicado pelo próprio requerido, sendo de sua responsabilidade conhecer “sobre suas próprias plantas, estruturas e, principalmente, sobre suas rotas de segurança”, sendo equivocada a criação de uma figura “tecnicamente dominante” a fim de imputar às apelantes “ uma expertise em engenharia de segurança predial que elas não possuem”. Há ainda comprovação de que o requerido manifestou-se favoravelmente ao projeto executivo apresentado pelas apelantes e, em verdade, foi o comportamento do apelado, ao alegar que o local era impróprio, que configuraria comportamento contraditório. E se havia uma restrição, deveria o apelado apontar e não fazer uma ressalva genérica sobre os hidrantes. Informa, ainda, que a rescisão ocorreu entre o final de julho e começo de agosto, e a assembleia, somente em setembro de 2023, sem que houvesse a participação das apelantes, a fim de discutir a mudança do local da loja, o que, em verdade, seria, “ uma tentativa transversal de 'aprovar' e de 'validar' o ato ilícito, ainda mais sabendo que a Parte Apelante havia se disponibilizado em alterar o layout”. Sustenta, portanto, que não há contradição de sua parte “ em indicar a responsabilidade do Condomínio quanto à indicação da localidade e do custeio da alteração do layout pelo último, pois foi quem indicou a localidade do mercadinho e que deveria ser responsabilizar pelo equívoco e pelo prejuízo causado”. Em verdade, o requerido busca “ a rescisão contratual sem honrar com qualquer multa em favor das Apelantes” e ainda realizar assembleia geral posteriormente para “certificar a rescisão”, utilizando o incêndio ocorrido como pretexto, atestado posteriormente que não trouxe risco aos moradores do condomínio . Nesse ponto, sustenta que “ vendo-se [o apelado] em um impasse para regularizar seu próprio AVCB e diante da recusa das Apelantes em arcar com custos de uma falha que não cometeram (estimados em R$ 60.000,00 - fl. 726), utilizou o incidente do incêndio como a 'desculpa perfeita' para forçar a rescisão e se livrar do problema”, além de ter armazenado os bens das apelantes em situação incompatível (evento 159, fl. 21) e ser constatado um novo mercado no condomínio (evento 159, fl. 23) . Diz ainda que a sentença foi omissa ao não apreciar as denúncias de que o requerido impediu o cumprimento da tutela de urgência concedida, procedendo ao desligamento da energia elétrica no local e deu causa ao sumiço de mercadorias que guarneciam a loja, enquanto que nos autos afirma “ que o não cumprimento da liminar era culpa da Parte Apelante, em afronta ao princípio da cooperação processual e à lisura que se almejam durante a tramitação da demanda, algo que insiste neste momento, quando aponta que a última não vem cumprido a liminar”. Diz que as condutas ilegais e arbitrárias do apelado se encontram documentadas em evento 12, ata 25, evento 13, boletim de ocorrência 38, evento 17, petição 45 e evento 23, emenda da inicial 53. Conclui pela reforma. Processado o recurso (evento 244), vieram as contrarrazões (evento 164). É o relatório, em continuação. 2. Não é, com efeito, este Relator competente para o julgamento do presente recurso. Isso porque se trata de sentença proferida em ação indenizatória envolvendo uma franqueadora de micro market (loja de autoatendimento) e condomínio. E, tratando-se de ação relativa a condomínio edilício, a competência é mesmo da Terceira Subseção de Direito Privado desta Corte, conforme item III.1 do artigo 5º da Resolução nº 623 de 16 de outubro de 2013, do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com a redação dada pela Resolução nº 693/2015. Ainda que, a princípio, era este o Relator prevento (pelo julgamento do Agravo de Instrumento nº 2220959-71.2023.8.26.0000), uma vez que se trata de competência absoluta, não prevalecem as regras de prevenção. Assim, tratando-se de pretensão relativa a contrato de instalação de minimercado em condomínio edilício, falece, pois, competência desta Câmara para a apreciação da causa, já que, nos termos da Resolução nº. 623/2013, deste E. Tribunal, a competência para julgamento da referida matéria é da Terceira Subseção de Direito Privado. 3. Nestes termos, não se conhece do presente recurso e determino a redistribuição dos autos à Terceira Subseção de Direito Privado desta Corte (25ª a 36ª Câmaras de Direito Privado).