1031650-97.2021.8.26.0071

Processo 1031650-97.2021.8.26.0071 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Reinaldo Cesar Cafeo - Josilmar Empreendimentos Imobiliarios Ltda - - Tamboré Bauru 2013 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda - CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES – ME., representada por Carlos Renato Rodrigues Pedroso - Trata-se de "AÇÃO INDENIZATÓRIA" movida por REINALDO CESAR CAFEO (compromissário comprador) contra JOSILMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TAMBORÉ BAURU 2013 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA (compromissárias vendedoras) alegando, em suma, que o imóvel que adquirira e pagara integralmente foi transferido pelas requeridas a terceiros, sem sua anuência. As requeridas, por sua vez, sustentam que a outorga da escritura pública a terceiros decorreu da apresentação de sucessivas cessões de direitos formalizadas por instrumentos particulares, cuja documentação, em análise superficial, mostrava-se regular. Apresentaram cópias dos mencionados instrumentos particulares. O autor impugna veementemente ter firmado o documento denominado "CESSÃO DE DIREITOS E TRANSFERÊNCIA DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE IMÓVEL URBANO" (fls. 153/157) asseverando que se trata de falsificação grosseira, decorrente de montagem. Saneado o processo, foi fixado como ponto controvertido relevante para o desfecho da causa aferir a fidedignidade do documento e, para dirimir a controvérsia, deferida a produção de prova documentoscópica. O perito foi intimado a informar sobre a possibilidade de realização da perícia mediante análise do documento digitalizado encartado aos autos e informou que "face a sua péssima qualidade de reprodução, que impede inclusive a sua total leitura e compreensão, que é totalmente inviável a perícia em relação a referido documento" (fls. 267). Considerando que as requeridas informaram não possuírem a via original do contrato, houve a citação da terceira CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES para exibição do documento (fls. 455), mas, contudo, quedou-se esta inerte (fls. 456). O autor, então, manifestou-se pelo julgamento do feito, com a procedência da ação (fls. 461/463). As requeridas, por sua vez, insistem na produção de prova oral e que o autor seja intimado a fornecer documentos relacionados ao projeto, custo de obra e nova contratação necessária para finalização da construção inicialmente contratada junto à terceira CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES. Seguiram-se novas manifestações do autor às fls. 472/478 e das requeridas às fls. 483/491. É, em apertada síntese, o relatório. DECIDO. De início, importa salientar que é incontroverso que o imóvel descrito na matrícula nº 112.654 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Bauru foi adquirido pelo autor mediante "INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS" (fls. 22/52) e integralmente quitado (fls. 64/65). Também é incontroverso que as requeridas outorgaram escritura do referido imóvel a BENILDO RICARDO ELEUTERIO DA CUNHA e MARINA DELLAI ELEUTERIO DA CUNHA (fls. 53/62), sendo a transferência, inclusive, registrada na matrícula do imóvel (fls. 18/21). Pois bem. É sabido que, uma vez quitado o compromisso de compra e venda, o compromissário vendedor deve outorgar escritura ao comprador, possibilitando a transferência da propriedade. Em caso de resistência, cabível até mesmo ação adjudicatória. No caso dos autos, malgrado a incontroversa quitação do compromisso de compra e venda, a transmissão da propriedade ao comprador tornou-se impossível, em razão de as vendedoras o terem transferido a terceiros, embasadas em cadeia de instrumentos particulares de cessão de direitos. A questão aqui discutida limita-se, portanto, à análise da regularidade da cadeia de instrumentos particulares de cessão de direitos e, para dirimir tal controvérsia, a decisão saneadora (fls. 260/262), proferida em 22/05/2023, carreou às requeridas o ônus probatório e deferiu a produção de prova pericial documentoscópica. Contudo, mesmo transcorridos mais de 3 (três) anos desde o saneamento do processo, a prova pericial ainda não foi produzida, pois as requeridas informaram não possuírem a via original do contrato e, malgrado citada para exibí-lo (fls. 455), a terceira CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES assim não procedeu. Instadas a se manifestarem sobre a inércia da terceira, as requeridas se manifestaram às fls. 464/467 pleiteando que "o autor seja intimado para fornecer os documentos e contratos relacionados ao projeto, custo da obra e à nova contratação", bem como "a designação de audiência de instrução, para a oitiva de testemunhas" (fls. 466 - destaques são do original). Entretanto, como já assinalado, o ponto central da controvérsia é, única e exclusivamente, a autenticidade do instrumento de "CESSÃO DE DIREITOS E TRANSFERÊNCIA DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE IMÓVEL URBANO" (fls. 153/157), razão pela qual mostra-se inócua a pretensão das requeridas visando compelirem o autor a apresentar eventuais documentos destinados a esclarecer suposto desacerto comercial havido com a terceira, CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES, porquanto tal questão desborda, por completo, dos limites objetivos da presente demanda e não guarda pertinência direta com o fato controvertido que deverá ser dirimido nestes autos. Com efeito, embora seja incontroversa a existência de relação contratual entre o autor e a terceira CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES, o objeto da lide não diz respeito ao eventual inadimplemento ou às condições em que se desenvolveu essa relação jurídica. O que o autor sustenta, em sua réplica, é que, embora tenha manifestado a intenção de, ao término da construção, ceder o imóvel objeto da lide à terceira, a cessão jamais se concretizou, tendo o respectivo instrumento sido falsificado e apresentado às requeridas. É, portanto, a autenticidade desse instrumento e não o eventual desacerto comercial havido entre o autor e a terceira que constitui o objeto da prova e deverá orientar a instrução processual. Outrossim, caso não seja comprovada a autenticidade do documento, cujo ônus probatório foi atribuído às requeridas, caberá apreciar a correspondente questão de Direito, consistente em definir se as compromissárias vendedoras podem, ou não, ser responsabilizadas pela adulteração do instrumento, supostamente promovida pela terceira, matéria que será oportunamente examinada por ocasião do julgamento. Assentadas essas premissas, deve ser dito, ainda, que, por expressa disposição legal, "o juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos: II - que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados" (CPC, artigo 443, II). No caso, o ponto nodal da controvérsia, como já salientado, é a suposta falsidade do instrumento de "CESSÃO DE DIREITOS E TRANSFERÊNCIA DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE IMÓVEL URBANO" (fls. 153/157) e a única prova que pode atestar a autenticidade do documento é a pericial documentoscópica, sendo imprestável, para tal, fim, eventual prova testemunhal, que fica aqui indeferida. Assim deliberando, consigno que o autor, na condição de consumidor, não pode mais ser prejudicado pela indefinida postergação da solução da controvérsia, que já se prolonga por quase 5 (cinco) anos, em razão de as requeridas incorporadoras imobiliárias e, portanto, fornecedoras não terem retido uma via original do instrumento de cessão de direitos que serviu de fundamento para a outorga da escritura definitiva do imóvel a terceiros. No entanto, a fim de evitar eventual alegação de cerceamento de defesa e considerando o desatendimento da terceira CRR PEDROSO CONSTRUÇÕES - ME, que mesmo citada a exibir o documento, quedou-se inerte, em uma última diligência antes de dar por preclusa a prova pericial, com fundamento no artigo 403, parágrafo único, do Código de Processo Civil, defiro caso assim queiram as requeridas a expedição de mandado de busca e apreensão do documento original denominado "CESSÃO DE DIREITOS E TRANSFERÊNCIA DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE IMÓVEL URBANO" (fls. 153/157), a ser cumprido no endereço em que a terceira foi localizada e citada (fls. 455), facultando-se ao oficial de justiça, se necessário ao cumprimento da diligência, promover eventual arrombamento e/ou requisitar auxílio policial. Caberá às requeridas - em relação às quais foi atribuído o ônus da prova (fls. 260/262) -, caso pretendam essa diligência, promoverem o recolhimento das despesas necessárias ao cumprimento do mandado, no prazo de 15 (quinze) dias, bem como acompanharem a diligência e fornecerem ao oficial de justiça os meios materiais necessários à sua efetivação. Neste caso, deverá o oficial de justiça certificar pormenorizadamente o resultado da diligência, inclusive eventual declaração da terceira acerca desse documento. Em caso de desinteresse das requeridas na realização da diligência ou de resultado infrutífero, considerar-se-á preclusa a prova pericial documentoscópica, prosseguindo-se o feito com os elementos probatórios já constantes dos autos. - ADV: LUÍS RICARDO FERNANDES DE CARVALHO (OAB 165026/SP), LUÍS RICARDO FERNANDES DE CARVALHO (OAB 165026/SP), MILENE GOUVEIA LODEIRO DE MELLO (OAB 171949/SP), FRANCISCO OCTAVIANO KOURY CARDOSO (OAB 390199/SP), RÉU REVEL (OAB R/SP)