1030878-48.2024.8.26.0001

Processo 1030878-48.2024.8.26.0001 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - BANCO DO BRASIL S/A - Paulo Rogério Oshiro - Vistos. BANCO DO BRASIL S.A. ajuizou ação renovatória de locação não residencial em face de PAULO ROGÉRIO OSHIRO, visando à renovação do contrato de locação do imóvel situado na Rua Voluntários da Pátria, 4354, Santana, São Paulo/SP, onde mantém agência bancária há mais de 20 anos. O autor relata que a relação locatícia iniciou-se em 07 de agosto de 2003, com contrato escrito por prazo determinado de 5 anos (fls. 18-25), renovado amigavelmente por sucessivos instrumentos, sendo o último aditivo firmado em 06 de maio de 2020, com vigência de 01/03/2020 a 28/02/2025 e aluguel de R$ 30.000,00, reajustado anualmente pelo IGP-M. Afirma que preenche todos os requisitos legais para a renovação, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/91. Oferece como condições para a renovação: prazo de 5 anos (01/03/2025 a 28/02/2030), aluguel mensal de R$ 37.500,00, reajuste anual pelo IGP-M e demais condições inalteradas. O valor ofertado baseia-se em laudo de avaliação elaborado por engenheiro (fls. 10-11), que apontou o valor locativo em R$ 37.500,00. À época do ajuizamento, o aluguel vigente era de R$ 45.755,32. A ação foi proposta em 27 de agosto de 2024, dentro do prazo decadencial do art. 51, § 5º, da Lei 8.245/91. Citado por hora certa (fls. 153), o réu apresentou contestação (fls. 154-160). Em preliminar, arguiu carência da ação por ausência de comprovação do cumprimento integral do contrato, especificamente quanto à contratação de seguro contra incêndio, nos termos do art. 71, II, da Lei 8.245/91. No mérito, sustenta que o valor ofertado é inferior ao de mercado. Contrapôs renovação pelo aluguel de R$ 54.000,00, com base em laudo pericial que apontou valor de mercado de R$ 59.000,00 (fls. 162-200). Juntou, ainda, proposta de terceiro para locação pelo valor de R$ 60.000,00 (fls. 201-202). O autor apresentou réplica (fls. 269-273), rejeitando a preliminar e sustentando que a cláusula contratual é genérica e não especifica o tipo de seguro. Instado a se manifestar (fls. 281), o autor juntou certificado de seguro contra incêndio, raio e explosão referente ao período de 31/08/2012 a 31/08/2013 (fls. 288). O réu impugnou o documento, alegando que a contratação se deu por período ínfimo em relação à duração total da locação (fls. 292-294). Em especificação de provas, o autor afirmou não possuir outras provas além das já constantes nos autos (fls. 277-278). O réu requereu a apreciação da preliminar e, subsidiariamente, a realização de perícia judicial (fls. 279-280). É o relatório. Decido. O réu sustenta que o autor não cumpriu a exigência do art. 71, II, da Lei 8.245/91, que determina que a petição inicial da ação renovatória seja instruída com a prova do exato cumprimento do contrato em curso. Aponta que a cláusula quinta do contrato estabelece a obrigação do locatário de pagar as despesas de seguro, e que o autor somente comprovou a contratação pelo período de 31/08/2012 a 31/08/2013, o que seria insuficiente. A cláusula quinta do contrato original, ratificada pelo aditivo de 2020 (cláusula décima, fls. 9), dispõe: "Além do aluguel, o LOCATÁRIO obriga-se ao pagamento das despesas de consumo de água, energia elétrica e iluminação pública, IPTU, TRSD e SEGURO" (fls. 20). A cláusula está inserida no rol de despesas acessórias ao aluguel. A redação é genérica: menciona "seguro" sem especificar a modalidade, o risco coberto, o valor segurado ou a vigência. Não há, no contrato, cláusula específica que discipline a obrigação de contratar seguro contra incêndio. O art. 22, VIII, da Lei 8.245/91 estabelece que o locador é obrigado a pagar o prêmio de seguro complementar contra fogo, "salvo disposição expressa em contrário no contrato". A norma parte da premissa de que a obrigação de contratar e pagar o seguro-incêndio é do locador, e somente se transfere ao locatário mediante cláusula expressa e específica. A cláusula quinta do contrato, ao relacionar "seguro" como despesa a cargo do locatário, transfere a este o ônus financeiro do prêmio, mas não disciplina a obrigação de contratar, o objeto do seguro, a importância segurada nem a vigência. Trata-se de cláusula genérica, distinta das cláusulas específicas que a jurisprudência exige para imputar ao locatário a obrigação de manter o imóvel segurado durante toda a locação. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu que o dever de providenciar a contratação do seguro contra incêndio é do locador, quando o contrato apenas impõe ao locatário o pagamento do prêmio: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. Ação renovatória. Decisão saneadora. Recorrente afirma que não estão presentes os requisitos que autorizam o ajuizamento da ação renovatória. Contrato de locação que impõe ao locatário o pagamento do prêmio do seguro contra incêndio, que deveria ser cobrado com os aluguéis e demais encargos. Dever do locador de providenciar a contratação. Decisão mantida RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2188382-74.2022.8.26.0000; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/09/2022; Data de Registro: 29/09/2022) Ademais, ainda que se pudesse interpretar a cláusula quinta como apta a transferir ao locatário a obrigação de contratar seguro contra incêndio, constata-se que a relação locatícia perdura há mais de 20 anos, desde 2003. O locador jamais notificou o locatário para comprovar a contratação de seguro, jamais se queixou da ausência de apólice e, ao longo de mais de duas décadas, renovou amigavelmente o contrato por mais de uma vez. Essa conduta revela aceitação tácita da situação, conforme entendimento do TJSP: EMENTA: Locação. Ação renovatória. Contrato garantido por fiança. Necessidade de comprovação da efetiva idoneidade financeira da fiadora ante as informações colhidas pela parte locadora. Seguro contra incêndio contratado em valor inferior ao do imóvel. Situação que vem desde o início do contrato, há mais de 20 anos, a retratar aceitação tácita dos locadores. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2171400-48.2023.8.26.0000; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/08/2023; Data de Registro: 24/08/2023) Portanto, a ausência de comprovação de seguro por todo o período da locação, nas circunstâncias do caso concreto, não constitui óbice ao direito renovatório. A cláusula contratual é genérica e não disciplina especificamente a obrigação de contratar seguro contra incêndio. E, ainda que assim não fosse, a prolongada tolerância do locador, que durante mais de 20 anos jamais exigiu a comprovação, configura aceitação tácita da situação. Rejeito a preliminar de carência da ação. Superada a preliminar, a controvérsia remanescente diz respeito ao valor do aluguel. O autor, com base em laudo de avaliação elaborado por engenheiro (fls. 10-11), oferece aluguel de R$ 37.500,00, valor inferior ao atualmente pago (R$ 45.755,32). O réu, por sua vez, com base em laudo de engenheira civil (fls. 162-200), que apontou valor de mercado de R$ 59.000,00, contrapropõe aluguel de R$ 54.000,00, e também apresentou proposta de terceiro no valor de R$ 60.000,00 (fls. 201-202). Os laudos unilaterais são divergentes e conduzem a valores significativamente distintos: R$ 37.500,00 e R$ 54.000,00, uma diferença de aproximadamente 44%. Essa divergência substancial evidencia que a controvérsia apresenta natureza eminentemente técnica e exige conhecimentos especializados para adequada solução. O art. 72, II, da Lei 8.245/91 autoriza o locador a contestar a ação alegando que a proposta do locatário não atende o valor locativo real do imóvel, devendo apresentar contraproposta com as condições que repute compatíveis. No caso, o réu exerceu regularmente essa faculdade. A solução da divergência quanto ao valor locativo demanda a realização de prova pericial. O Tribunal de Justiça de São Paulo é firme no sentido de que, havendo laudos unilaterais divergentes, a perícia judicial é necessária: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL CUMULADA COM PEDIDO REVISIONAL - Julgamento antecipado da lide - Indeferimento de prova pericial requerida por ambas as partes - Inadmissibilidade - Divergência entre as partes quanto ao valor locativo a ser fixado para o período renovando - Questão técnica que demanda conhecimentos especializados para sua adequada solução - Laudo de avaliação unilateral apresentado pela autora que, embora tecnicamente elaborado, não possui a imparcialidade e o contraditório próprios da perícia judicial, o qual, além do mais, sequer foi considerado para fixação do aluguel - Inadequado o indeferimento da prova, quando as próprias litigantes reconhecem sua necessidade, e, efetivamente, a controvérsia se mostra eminentemente de natureza técnica, a exigir a perícia - Cerceamento de defesa caracterizado - Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença anulada - Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1003826-45.2024.8.26.0529; Relator (a): Ana Luiza Villa Nova; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - Vara da Família e das Sucessões; Data do Julgamento: 26/02/2026; Data de Registro: 26/02/2026) Nessa mesma linha, a jurisprudência é reiterada no sentido de que a divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel impõe a realização de perícia: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. Ação renovatória de contrato de locação ajuizada pela locatária. Imóvel não residencial. Julgamento antecipado da lide, com decreto de parcial procedência da ação. Recurso da ré. Cerceamento de defesa. Acolhimento. Divergência entre as partes quanto ao justo valor do aluguel do contrato renovando. Necessidade de realização de prova pericial. Anulação da sentença, com determinação de retorno dos autos à origem, para em despacho saneador, fixar todos os pontos controvertidos entre as partes e determinar a realização de prova pericial, para fins de aferição do real valor de mercado do aluguel, na data da renovação da locação. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1045113-22.2021.8.26.0002; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/05/2023; Data de Registro: 18/05/2023) Portanto, diante da divergência substancial entre os laudos unilaterais apresentados, determino a realização de prova pericial para aferição do valor locativo de mercado do imóvel, nos termos do art. 68, IV, da Lei 8.245/91, aplicável subsidiariamente à ação renovatória. Ante o exposto: a) Rejeito a preliminar de carência da ação, prosseguindo-se no feito. b) Defiro a produção de prova pericial, determinando a nomeação de perito judicial para apuração do valor locativo de mercado do imóvel situado na Rua Voluntários da Pátria, 4354, Santana, São Paulo/SP, na época da renovação; c) Nomeio como perito o especialista Sr. Claudio da Silva Reis, que deverá apresentar proposta de honorários em 05 (cinco) dias. d) Após, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias, apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos (art. 465, § 1º, do CPC). e) O perito deverá estimar o valor locativo de mercado do imóvel, considerando a metragem da área construída (1.363 m²), a localização (Rua Voluntários da Pátria, Santana), a destinação comercial/bancária, o estado de conservação e as características construtivas do prédio. f) Com a apresentação do laudo pericial, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 dias (art. 477, § 1º, do CPC). g) Após, tornem conclusos para sentença. Intime-se. - ADV: FRANCISCO DJALMA MAIA JÚNIOR (OAB 197377/SP), FABRÍCIO DOS REIS BRANDÃO (OAB 11471/PA)