1028589-55.2024.8.26.0224

Processo 1028589-55.2024.8.26.0224 - Retificação de Registro de Imóvel - Registro de Imóveis - Joao Miguel de Medeiros - - Darci Cardeal de Medeiros - Município de Guarulhos e outros - Vistos. Trata-se de ação de retificação de registro de imóvel (retificação de área), sob tramitação prioritária, ajuizada por JOÃO MIGUEL DE MEDEIROS e DARCI CARDEAL DE MEDEIROS, na qual postulam a adequação da matrícula nº 49.064 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos à realidade física do imóvel situado na Rua Landri Sales, nº 1017, Cidade Aracília, Guarulhos/SP, ao argumento de que a área tabular (6.615,90 m²) não exprime a verdade, correspondendo a área efetivamente ocupada intramuros, segundo levantamento particular, a 8.328,80 m² (fls. 1/16). Ao apreciar a inicial, deferiu-se a prioridade de tramitação e determinou-se a emenda quanto ao valor da causa e à comprovação da hipossuficiência, bem como a qualificação dos confinantes (fls. 57). Recebida a emenda, indeferiu-se a gratuidade da justiça, corrigiu-se o valor da causa e autorizou-se o parcelamento das custas (fls. 110). Interposto agravo de instrumento, não foi conhecido, seguindo-se o recolhimento parcelado das custas (fls. 113/129). Recolhidas as custas, determinou-se a intimação das Fazendas Públicas e do Ministério Público e nomeou-se o perito Caio Luiz Avancine, com formulação de quesitos pelo Juízo, entre se o imóvel invade área pública (fls. 130/131). A Fazenda Pública Estadual manifestou desinteresse (fls. 149). O Município de Guarulhos, em contestação, alegou invasão de solo público (via pública), invocou a imprescritibilidade e a indisponibilidade do patrimônio público e requereu a improcedência na porção supostamente invadida, aguardando o laudo para nova manifestação (fls. 163/166). Realizada a vistoria em 31/07/2025, sobreveio o laudo pericial (fls. 182/214), que apurou a área ocupada em 8.177,99 m², atestou tratar-se de retificação intramuros, reconheceu a anuência do confrontante particular Logcorp Administração e Participações Ltda. (matrícula 28.371) e a inexistência de sobreposição em relação a ele. Quanto à alegada invasão de solo público, o perito consignou depender de memorial descritivo georreferenciado, a ser fornecido pelo próprio Município, para concluir e apresentar a planta definitiva. A parte autora manifestou-se sobre a contestação (fls. 220/224) e impugnou o laudo (fls. 225/233), requerendo esclarecimentos periciais e a intimação do Município para individualizar tecnicamente a suposta faixa pública, sob pena de preclusão. Pelo despacho de fls. 234/235 determinou-se a intimação do Município para manifestação sobre o laudo e, se confirmada a invasão, para fornecer o memorial georreferenciado da área, bem como a manifestação do perito sobre a impugnação e informações do Registro de Imóveis. O perito prestou esclarecimentos (fls. 249/253), esclarecendo que a divergência 6.615,90/6.515,90 decorreu de erro de digitação (área matricial correta de 6.615,90 m²), descrevendo a metodologia empregada (aerofotogrametria por drone, UTM/SIRGAS 2000), ratificando a metragem apurada de 8.177,99 m² e reiterando que a existência e a extensão de eventual invasão dependem de informação oficial do Município, com base na planta de loteamento. O Município juntou trabalho técnico demarcando a faixa tida por invadida (vértices V1 a V5), destinado a orientar o perito na elaboração de novo memorial com exclusão da área pública (fls. 260/263). A parte autora, em manifestação cooperativa, calculou a faixa em 82,55 m² (método Shoelace, a partir das coordenadas UTM da planta municipal), não se opôs à sua exclusão e requereu a retificação do remanescente de 8.095,44 m², subsidiariamente pleiteando a validação do cálculo pelo perito (fls. 265/273). Após vista ao Ministério Público (fls. 276), intimou-se novamente o Município (fls. 278), que reiterou a invasão e sustentou não ser possível fechar o polígono com os dados apresentados, requerendo a intimação da autora para apresentação de memorial conforme o Sistema Cartográfico Municipal de Guarulhos (fls. 282/284). A parte autora reafirmou a preclusão e a suficiência da instrução (fls. 291/303). Aberta vista, o Ministério Público (fls. 312/314) opinou pela procedência parcial, no escopo subsidiário, com a retificação para a área de 8.095,44 m². É o relatório. Fundamento e decido. As questões relativas à prioridade de tramitação, à gratuidade da justiça, ao valor da causa e ao recolhimento das custas encontram-se decididas e preclusas, delas não mais se cogitando. Igualmente incontroversos, à luz do laudo, a inexistência de sobreposição em relação ao confrontante particular, que anuiu formalmente, e o caráter intramuros da retificação no que toca às divisas privadas. Remanesce, como único ponto controvertido e pendente, a alegada invasão de patrimônio público, a exigir solução antes do julgamento. Convém enfrentar, de início, a preclusão probatória arguida pela parte autora em desfavor do Município. Embora incumba ao ente público o ônus de demonstrar o fato impeditivo que alega (art. 373, II, do CPC), a indisponibilidade e a imprescritibilidade dos bens públicos de uso comum impedem que a controvérsia sobre eventual invasão de logradouro seja resolvida por simples preclusão em prejuízo do interesse público. Reconhecer, desde logo, a retificação sobre a integralidade da área apurada, a despeito da resistência municipal, importaria risco de incorporação, ao registro, de porção afetada ao domínio público, o que é vedado. Por isso, afasto, por ora, a preclusão suscitada, adotando solução que concilie a segurança registral e a intangibilidade do patrimônio público. Essa solução é precisamente a postulada, em caráter cooperativo, pela própria parte autora: o destaque da área controvertida. A retificação de registro (arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73) presta-se a adequar o fólio real à realidade física, jamais à aquisição de bem público por via oblíqua. Verificado impasse técnico - o Município demarcou a faixa tida por invadida (fls. 261), mas afirmou não dispor de dados para o fechamento do polígono conforme seu sistema cartográfico (fls. 282/284), ao passo que o perito condicionou a conclusão à informação oficial do ente (fls. 253) - , impõe-se segregar a porção litigiosa e viabilizar a retificação apenas da parcela incontroversa. A parte autora foi quem, em cooperação, propôs à exclusão da faixa e chegou a quantificá-la em 82,55 m² (fls. 265/273), de modo que o destaque preserva o patrimônio público sem obstar a adequação registral da área remanescente. Para tanto, e por se cuidar de mero ajuste do trabalho já produzido (arts. 477, § 2º, e 480 do CPC), impõe-se o retorno dos autos ao perito, a fim de que, considerando a faixa demarcada pelo Município (fls. 261) e as coordenadas apresentadas pela parte autora (fls. 265/273), exclua a área controvertida e apresente memorial descritivo e planta definitivos, aptos ao registro, indicando a metragem líquida da parcela incontroversa. Somente após a manifestação do perito, e à vista da planta ajustada, deverá o Município ser intimado para manifestação específica sobre a subsistência ou não de qualquer invasão, com nova vista ao Ministério Público. Nesses termos é que afasto, por ora, a preclusão probatória arguida pela parte autora em desfavor do Município de Guarulhos, e acolho o pedido da parte autora quanto ao destaque (segregação) da área controvertida atinente à alegada invasão de patrimônio público. Determino o retorno dos autos ao perito Caio Luiz Avancine para que, no prazo de 30 (trinta) dias, promova o ajuste necessário de seu trabalho, apresentando memorial descritivo e planta definitivos que excluam a faixa pública controvertida e observem os requisitos exigidos para o registro, considerando a demarcação de fls. 261 e as coordenadas de fls. 265/273, com indicação da metragem líquida da parcela incontroversa. Após a manifestação do perito, intime-se o Município de Guarulhos, via Portal Eletrônico, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se especificamente sobre a planta e o memorial ajustados e sobre a subsistência ou não de qualquer invasão de solo público. Em seguida, abra-se vista ao Ministério Público. Intime-se. - ADV: ADRIANA FELIPE CAPITANI CABOCLO (OAB 157931/SP), CRISTIANE POSSES DE MACEDO (OAB 221591/SP), CRISTIANE POSSES DE MACEDO (OAB 221591/SP)