1028402-71.2017.8.26.0554

Processo 1028402-71.2017.8.26.0554 - Execução de Título Extrajudicial - Locação de Imóvel - Olinda Comércio e Participação Ltda. - Joaquim Vieira Neto e outro - Silvania Balbo Soares - PREFEITURA MUNICIPAL DE SOROCABA e outro - Vistos. Fls. 424/430: Trata-se de embargos à adjudicação opostos pelos executados Joaquim Vieira Neto e Sebastiana Pedrosa Vieira, em face da adjudicação do imóvel objeto da matrícula nº 77.993 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba. Alegam, em síntese, que a avaliação judicial realizada em abril de 2024, no valor de R$ 212.500,00, estaria defasada em razão do lapso temporal transcorrido até a expedição da carta de adjudicação, ocorrida em abril de 2026. Sustentam, ainda, que o imóvel teria valor de mercado superior ao apurado pelo perito judicial, apontando supostos valores de metro quadrado de terreno e de área construída obtidos mediante consultas a anúncios imobiliários. Aduzem a existência de preço vil e enriquecimento sem causa e requerem a suspensão dos efeitos da carta de adjudicação, a realização de nova avaliação judicial e, ao final, a revisão da adjudicação. Fls. 435/445: A exequente impugnou os embargos. Sustenta, em suma, que o laudo pericial foi regularmente elaborado e homologado, sem impugnação dos executados, tendo o valor do imóvel sido posteriormente atualizado para agosto de 2025, quando alcançou R$ 226.405,19. Aduz, ainda, que não houve demonstração concreta de valorização extraordinária do bem apta a justificar nova avaliação. Requer o reconhecimento da preclusão, a manutenção da adjudicação, o indeferimento da suspensão da carta e a condenação dos executados por litigância de má-fé. DECIDO. Inicialmente, cumpre delimitar o objeto da controvérsia. Embora os embargantes tenham feito referência, em sua petição, aos imóveis das matrículas nº 77.993 e 137.639, a questão relativa à segunda matrícula já foi definitivamente afastada nestes autos. Com efeito, a decisão de fls. 376, ao apreciar os embargos de declaração anteriormente opostos pela exequente, indeferiu a reunião desta execução com o processo nº 1008823.98.2021.8.26.0554 e, posteriormente, a decisão de fls. 397 consignou expressamente que o pedido de adjudicação recai somente sobre o imóvel objeto da matrícula nº 77.993 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba. Assim, não subsiste, nestes autos, adjudicação relativamente ao imóvel de matrícula nº 137.639, razão pela qual os embargos, nesse particular, ficam prejudicados. Quanto ao imóvel de matrícula nº 77.993, também não há vício a ser reconhecido. Conforme já decidido nestes autos, a avaliação judicial foi realizada por perito nomeado pelo Juízo, tendo sido atribuído ao imóvel o valor de R$ 212.500,00, com data-base de 09/04/2024. O laudo foi posteriormente homologado, sem que os executados apresentassem impugnação no momento processual oportuno. Para fins de adjudicação, a exequente apresentou atualização do valor da avaliação para agosto de 2025, alcançando R$ 226.405,19, mesma data utilizada para atualização de seu crédito. A alegação dos executados de que a mera passagem do tempo entre a avaliação e a expedição da carta de adjudicação necessariamente imporia nova perícia não encontra respaldo no caso concreto. O artigo 873 do Código de Processo Civil estabelece hipóteses específicas para a realização de nova avaliação, admitindo-a quando houver alegação fundamentada de erro ou dolo do avaliador, quando se verificar posteriormente majoração ou diminuição do valor do bem ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação. Nenhuma dessas hipóteses foi demonstrada de maneira suficiente. Os embargantes não trouxeram nova avaliação técnica, laudo subscrito por profissional habilitado ou elemento objetivo capaz de demonstrar que o imóvel sofreu efetiva valorização em proporção suficiente para comprometer a avaliação judicial anteriormente realizada. As estimativas apresentadas na petição, baseadas em anúncios de imóveis e em cálculos próprios acerca do valor do metro quadrado, não possuem a mesma natureza e força probatória do laudo elaborado pelo perito judicial. Os próprios embargantes, ao formularem seus cálculos, partiram de referências extraídas de anúncios imobiliários para chegar a um valor estimado de R$ 279.400,00. A circunstância de a carta de adjudicação ter sido expedida em abril de 2026 não altera essa conclusão. Isso porque, nos termos do artigo 877, § 1º, do Código de Processo Civil, a adjudicação considera-se perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do respectivo auto, sendo a carta de adjudicação o instrumento expedido na sequência para formalização do ato relativamente ao bem imóvel. O próprio Código estabelece, ainda, que, sendo o crédito superior ao valor do bem, a execução prosseguirá pelo saldo remanescente. No caso dos autos, a adjudicação já havia sido deferida e posteriormente delimitada ao imóvel de matrícula nº 77.993, tendo a carta sido expedida em 22/04/2026. Não se pode, portanto, considerar como marco exclusivo para aferição da validade da avaliação a data posterior de expedição da carta, como pretendem os embargantes. De todo modo, ainda que se considerasse o período transcorrido, não houve demonstração concreta de alteração significativa do valor do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a mera alegação de desatualização da avaliação não conduz automaticamente à necessidade de nova perícia, especialmente quando ausentes elementos concretos que demonstrem valorização ou depreciação excepcional do bem. Em precedente recente, o STJ manteve a adjudicação pelo valor anteriormente apurado e atualizado, reconhecendo a preclusão diante da inércia da parte e a ausência de elementos concretos que justificassem nova avaliação. "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL; AVALIAÇÃO E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL; PRECLUSÃO. POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DIANTE DE ALEGADA DESATUALIZAÇÃO DO LAUDO E APLICAÇÃO DOS ARTS. 873, 805 E 797 DO CPC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (AREsp n. 2.542.437/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 27/3/2026.) A situação dos autos é semelhante. Os executados tiveram oportunidade de se manifestar sobre o laudo pericial, mas permaneceram inertes. O laudo foi homologado e, posteriormente, o valor foi atualizado para a data do pedido de adjudicação. A própria exequente demonstrou que o valor de R$ 212.500,00, atualizado para agosto de 2025, correspondia a R$ 226.405,19. Incide, portanto, também a preclusão quanto à tentativa de rediscussão da avaliação originária, sem prejuízo de que o artigo 873 do CPC permita nova avaliação diante de circunstância superveniente concretamente demonstrada o que, como visto, não ocorreu. Não prospera, igualmente, a alegação de preço vil. A adjudicação não se realizou por lance ou por valor arbitrariamente inferior ao da avaliação. Ao contrário, o artigo 876 do CPC expressamente autoriza o exequente a requerer a adjudicação por preço não inferior ao valor da avaliação. No caso, a adjudicação foi deferida com observância do valor da avaliação judicial, devidamente atualizado para agosto de 2025, de modo que não há falar em aquisição do bem por valor arbitrariamente fixado pelo credor. Também não se verifica enriquecimento sem causa. A transferência do imóvel decorreu de ato de expropriação judicial regularmente processado, fundado em avaliação realizada por perito judicial e posteriormente homologada. O valor atribuído ao bem foi considerado para abatimento do crédito exequendo, inexistindo vantagem patrimonial gratuita ou desvinculada da obrigação executada. Por consequência, não há fundamento para desconstituir a adjudicação ou determinar nova avaliação. Também não há razão para suspender os efeitos da carta de adjudicação. A carta foi regularmente expedida em 22/04/2026, tendo sido posteriormente disponibilizada para impressão e/ou encaminhamento pela parte interessada. Ausente vício no ato expropriatório, o pedido de suspensão deve ser rejeitado, mantendo-se hígidos os efeitos da adjudicação e da respectiva carta. Por fim, rejeito o pedido de condenação dos executados por litigância de má-fé. Embora as alegações formuladas nos embargos não sejam suficientes para afastar a validade da adjudicação, o simples exercício de faculdade processual, ainda que com tese posteriormente rejeitada, não caracteriza, por si só, qualquer das hipóteses previstas no artigo 80 do CPC. Não há elementos suficientes para concluir que os executados tenham atuado com dolo processual ou com inequívoco propósito de alterar a verdade dos fatos ou causar prejuízo ao regular andamento do processo. Assim, o pedido de aplicação das penalidades dos artigos 80 e 81 do CPC deve ser rejeitado. Ante o exposto: a) REJEITO os embargos à adjudicação de fls. 424/430; b) reconheço que a insurgência relativa ao imóvel de matrícula nº 137.639 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba está prejudicada, uma vez que a adjudicação nestes autos foi anteriormente delimitada exclusivamente ao imóvel de matrícula nº 77.993; e c) MANTENHO a adjudicação do imóvel objeto da matrícula nº 77.993 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba, nos termos das decisões de fls. 366, 376 e 397; d) considerando que a adjudicação foi realizada para satisfação parcial do crédito, intime-se a exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar planilha atualizada do saldo remanescente, observando-se o abatimento do valor atribuído ao imóvel adjudicado, bem como os demais pagamentos eventualmente realizados nos autos; e) apresentada a planilha, intimem-se os executados para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias e, após, tornem os autos conclusos para deliberação quanto ao prosseguimento da execução pelo saldo remanescente; f) quanto à carta de adjudicação, caso ainda não tenha sido efetivado o respectivo encaminhamento ao Registro de Imóveis, fica autorizada a adoção das providências necessárias ao seu registro, observadas as exigências legais e registrais pertinentes. Intime-se. Cumpra-se - ADV: THIAGO ELIA (OAB 284044/SP), FERNANDO LEME SANCHES (OAB 272879/SP), JAIR GONCALES GIMENEZ (OAB 54244/SP), VILTON LUIS DA SILVA BARBOZA (OAB 129515/SP), ELIEL MIQUELIN (OAB 109374/SP)