1026333-14.2024.8.26.0007

ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS Nº 1026333-14.2024.8.26.0007/SP REQUERENTE : ANITA RAMOS DE SIQUEIRA ADVOGADO(A) : MARCO ANTONIO LISBOA DE CARVALHO (OAB SP210387) ADVOGADO(A) : ANDREA GREJO GONCALVES LISBOA DE CARVALHO (OAB SP285545) DESPACHO/DECISÃO ANITA RAMOS DE SIQUEIRA ajuizou a presente Ação de Dissolução de Condomínio e Alienação Judicial c/c Cobrança de Aluguéis c/c Entrega de Cópias de Chaves e Prestação de Contas c/c Medida Liminar em face de IGOR FERNANDES DA SILVA DA COSTA. Aduz a autora que, nos autos da Ação de Divórcio Consensual nº 1000111-54.2020.8.26.0102, que tramitou perante a Vara de Família de Cachoeira Paulista/SP (transitada em julgado em 03/09/2020 ? Evento 1, DOCUMENTACAO18, p. 3), restou partilhado o único bem imóvel do ex-casal, qual seja, o apartamento nº 33-B, situado na Rua Arroio Pesqueiro, nº 37, Conjunto Habitacional Santa Etelvina II-B, Cidade Tiradentes, São Paulo/SP. Ficou ajustado na partilha que, após a quitação do saldo remanescente perante a COHAB, o bem seria alienado, destinando-se 60% do produto da venda à autora e 40% ao réu. Sustenta que o réu vem ocupando o imóvel com exclusividade, impedindo a visitação de corretores e interessados na compra, trocando fechaduras e acorrentando a porta, além de deixar de adimplir despesas de condomínio e energia elétrica. Requer, em sede de tutela de urgência, a entrega das chaves e avaliação do bem; e, no mérito, a extinção do condomínio com alienação judicial em hasta pública, além da condenação do réu ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel desde setembro de 2020, tomando-se por base o valor mensal estimado de R$ 900,00. Incialmente, o benefício da justiça gratuita foi deferido à autora (Evento 28, DEC70), tendo sido indeferida a tutela de urgência. Devidamente citado (Evento 34, AR75), o réu contestou a demanda e apresentou Reconvenção (Evento 35, PET76). Em preliminar, impugnou o valor da causa e a concessão da justiça gratuita à autora; requereu para si os benefícios da gratuidade processual. No mérito e na reconvenção, sustenta que: 1. O imóvel da COHAB foi adquirido por ele em 15/07/2003, antes do casamento (realizado em 23/11/2006), de modo que a partilha homologada no divórcio estaria eivada de vício de consentimento (erro), devendo ser anulada para reconhecer que o bem lhe pertence exclusivamente, ou limitar a meação às parcelas pagas na constância do matrimônio (38 parcelas); 2. A autora reside em outro imóvel (situado na Rua Mauá, nº 236, ap. 904 - Torre 2, São Paulo/SP), adquirido mediante financiamento em que o réu possui responsabilidade contratual de 73,16%, motivo pelo qual reconvém para pleitear a condenação da autora ao pagamento de aluguéis por esse imóvel desde 15/10/2021, no valor total de R$ 53.258,61. A gratuidade da justiça foi deferida ao réu/reconvinte (Evento 39, DEC119), determinando-se a anotação da reconvenção. A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção (Evento 45, PET124), impugnando a gratuidade do réu e arguindo a incompetência/inadequação da via eleita para desconstituir a partilha homologada por sentença transitada em julgado. No mérito da reconvenção, afirmou que o imóvel da Rua Mauá foi por ela adquirido individualmente após o divórcio, custeado exclusivamente com seus recursos. Instadas a especificar provas (Evento 48, DEC125), o réu pugnou pelo depoimento pessoal da autora, produção de laudo pericial/avaliação, oitiva de testemunha e audiência de conciliação (Evento 52, PET128). A autora manifestou desinteresse na conciliação, requereu o indeferimento das provas orais e a realização de perícia técnica judicial (Evento 53, PET129). O feito foi baixado para migração ao sistema EPROC (Evento 56, DESP148; Evento 60, EXTR151). 1. DAS IMPUGNAÇÕES À JUSTIÇA GRATUITA Ambas as partes formularam impugnações recíprocas ao benefício da gratuidade processual. A) Impugnação ofertada pelo Réu contra a Autora: O impugnante alega que a autora percebe rendimentos de aluguel referentes a imóvel herdado em Cachoeira Paulista e possui fração de outro imóvel. Ocorre que os documentos bancários e holerites carreados aos autos (Evento 9, DOCUMENTACAO38-39; Evento 11, DOCUMENTACAO40; Evento 25, OUT54-OUT62) demonstram padrão remuneratório compatível com a hipossuficiência declarada (função de operadora de telemarketing), não tendo o impugnante trazido aos autos prova inequívoca de modificação da fortuna da autora capaz de ilidir a presunção egal. B) Impugnação ofertada pela Autora contra o Réu: A autora sustenta que o réu aufere renda superior a três salários mínimos e contratou advogado particular. Ocorre que a contratação de patrono privado não obsta a concessão do benefício (art. 99, § 4º, do CPC), e os recibos de pagamento trazidos pelo réu (Evento 35, DOCUMENTACAO81) indicam expressivos descontos obrigatórios e de pensão alimentícia, resultando em rendimento líquido compatível com a benesse. Assim, REJEITO ambas as impugnações à justiça gratuita, mantendo os benefícios deferidos à autora (Evento 28, DEC70) e ao réu (Evento 39, DEC119). 2. DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA O réu impugnou o valor dado à causa (R$ 76.972,00), alegando que deveria corresponder à avaliação de mercado e englobar os aluguéis pretendidos. Sem razão. Na ação de alienação judicial de coisa comum, o valor da causa deve corresponder ao valor do imóvel objeto da pretensão de divisão ou, no mínimo, ao seu valor venal de referência. A autora atribuiu à causa o valor venal do imóvel perante a Municipalidade de São Paulo (R$ 76.972,00 ? Evento 1, CERT16), o que atende perfeitamente ao disposto no art. 292, caput e incisos do CPC, refletindo o proveito econômico estimado. Destarte, REJEITO a impugnação ao valor da causa. 3. DA RECONVENÇÃO: EXTINÇÃO PARCIAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO O reconvinte formula na Reconvenção (Evento 35, PET76) dois pedidos centrais: 1. A anulação da partilha do imóvel COHAB celebrada na ação de divórcio homologada judicialmente; 2. A arbitramento e cobrança de aluguéis em face da autora quanto ao imóvel situado na Rua Mauá. A) Quanto ao pedido de anulação da partilha do imóvel COHAB: O imóvel objeto da lide foi partilhado entre as partes por força do acordo homologado por sentença proferida nos autos do Processo nº 1000111-54.2020.8.26.0102, que tramitou na Vara de Família da Comarca de Cachoeira Paulista/SP, decisão que transitou em julgado em 03/09/2020 (Evento 1, DOCUMENTACAO18, p. 3). A transação homologada judicialmente e coberta pelo manto da coisa julgada material não pode ser anulada ou modificada incidentalmente em sede de reconvenção no bojo de ação de alienação judicial perante o Juízo Cível. Eventual vício de consentimento (erro, dolo ou coação) exige o ajuizamento de Ação Anulatória autônoma (art. 966, § 4º, c/c art. 657 do CPC), distribuída perante o Juízo competente. Enquanto não desconstituído o título executivo judicial por meio das vias processuais próprias, a partilha homologada ostenta plena eficácia jurídica entre as partes, sendo vedado a este Juízo Cível reapreciar o mérito do acordo de divórcio. B) Quanto ao pedido de aluguéis e partilha sobre o imóvel da Rua Mauá: Nos termos do art. 343 do CPC, a reconvenção exige conexão com a ação principal ou com os fundamentos da defesa. A ação principal é estritamente delimitada à extinção de condomínio do imóvel situado na Rua Arroio Pesqueiro, nº 37, ap. 33-B. Pretender discutir a posse, propriedade ou compensação de aluguéis de outro bem imóvel localizado na Rua Mauá, adquirido em momento posterior ao divórcio e não integrante do título executivo judicial, introduz fato estranho à causa de pedir, caracterizando nítida falta de conexão e tumulto processual. Ante o exposto, JULGO EXTINTA A RECONVENÇÃO, sem resolução do mérito, em relação a todos os seus pedidos, com fundamento no art. 485, inciso VI do Código de Processo Civil (falta de interesse de agir na modalidade adequação e ausência de conexão processual). Preclusa esta decisão, certifique-se e promova a Serventia as anotações cabíveis para baixa da reconvenção do sistema. 4. FIXAÇÃO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Com a delimitação do litígio à ação principal, fixo os seguintes pontos controvertidos: Fáticos: 1. A fruição e ocupação exclusiva do imóvel situado na Rua Arroio Pesqueiro, nº 37, ap. 33-B, pelo réu desde a homologação do divórcio/oposição da autora; 2. A existência de obstáculo ou resistência imposta pelo réu ao acesso da autora e de corretores/avaliadores ao imóvel; 3. O real valor de mercado do imóvel para fins de alienação judicial; 4. O valor locatício mensal do imóvel para fins de fixação dos aluguéis devidos pelo coproprietário ocupante na proporção da cota-parte da autora (60%); 5. A adimplência/inadimplência das despesas condominiais, IPTU e tarifas incidentes sobre o imóvel. Jurídicos: 1. Cabimento e termo inicial da fixação de aluguéis em favor da coautora (observada a data de efetiva oposição à posse exclusiva e eventual prescrição trienal do art. 206, § 3º, I, do CC); 2. Cumprimento dos requisitos legais do art. 1.322 do Código Civil para a extinção do condomínio e alienação em leilão judicial. 5. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus da prova observará a regra geral prevista no art. 373, incisos I e II, do CPC: À autora incumbe o ônus de provar a oposição à posse exclusiva do réu e os fatos constitutivos do seu direito à percepção de aluguéis e extinção do condomínio; Ao réu incumbe demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora (ex.: eventual adimplemento integral das taxas condominiais/tributos ou consentimento para alienação amigável). 6. DA ORGANIZAÇÃO PROBATÓRIA E NOMEAÇÃO DE PERITO Tratando-se de pretensão de alienação de bem comum e arbitramento de aluguéis, a prova essencialmente necessária para a solução do litígio é a prova pericial de engenharia/avaliação imobiliária, destinada a aferir o valor atualizado de venda e o valor locatício do bem. A produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhas) revela-se, neste momento, despicienda e protelatória, pois a controvérsia sobre valores e encargos do bem possui natureza eminentemente técnica e documental. Sendo assim, DEFIRO a realização de prova pericial. 1. Para a realização da perícia, nomeio Perito do Juízo o(a) engenheiro(a)/avaliador(a) Juarez Pantaleão (e-mail jpantaleao@terra.com.br), cadastrado(a) no portal do TJSP. 2. As partes poderão, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 465, § 1º, do CPC): a) Indicar assistentes técnicos; b) Apresentar quesitos. 3. Intime-se o(a) i. Perito(a) nomeado(a) para estimar seus honorários periciais em 5 (cinco) dias. 4. Considerando que ambas as partes são beneficiárias da justiça gratuita, os honorários periciais deverão ser custeados com recursos do Fundo de Assistência Judiciária (FAJ/DPE-SP), observados os limites legais. 7. DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO Tendo em vista a manifestação expressa de desinteresse da autora na realização de audiência de conciliação (Evento 53, PET129), deixo de designá-la nesta oportunidade. Nada impede que, após a juntada do laudo pericial de avaliação, as partes sejam intimadas para tratativas amigáveis ou composição direta. 8. DETERMINAÇÕES 1. REJEITO as impugnações à justiça gratuita e a impugnação ao valor da causa. 2. EXTINGO A RECONVENÇÃO, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI do CPC. 3. SANEIO O PROCESSO e DEFIRO a produção de prova pericial de avaliação imobiliária, indeferindo a prova oral por ora. 4. Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos. 5. Com a apresentação dos quesitos ou decorrido o prazo, solicite-se a reserva de honorários periciais via Sistema de Gratuidade da Justiça e intime-se o Expert para dar início aos trabalhos, agendando data para vistoria no imóvel com prévia comunicação nos autos.