1026310-45.2022.8.26.0005

Procedimento Comum Cível Nº 1026310-45.2022.8.26.0005/SP AUTOR : SUELI ALVES LONGO ADVOGADO(A) : KARINA DA SILVA XAVIER (OAB SP363627) RÉU : CLAUDIA DO AMARAL PEREIRA ADVOGADO(A) : ANDRÉ PIACITELLI (OAB SP292372) RÉU : BERBEL IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A) : LILIAN RODRIGUES DE SOUZA BUKOLTS ALVES (OAB SP204703) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação de Reparação de Danos por Vício Oculto cumulado com Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por Sueli Alves Longo em face de Claudia do Amaral Pereira e Berbel Imóveis Ltda - Me, qualificados nos autos, alegando a parte autora, em síntese, que adquiriu da primeira ré, em 02/10/2020, o imóvel situado na Rua Campo das Pitangueiras, nº 621 (antigo nº 80), cuja negociação foi intermediada pela corré imobiliária. Que realizou visita ao bem em agosto de 2020, ocasião em que o imóvel se apresentava em aparente regular estado de conservação, recentemente pintado, com pisos conservados e adequada condição de habitabilidade, tendo apenas estranhado a ausência de móveis no pavimento térreo. Que lhe foi informado que aquele espaço era utilizado por um sobrinho da vendedora. Que, a partir de janeiro de 2021, passou a constatar episódios de inundação decorrentes de águas pluviais, situação que se agravou ao longo do tempo e culminou, entre fevereiro e março de 2022, em alagamentos que teriam causado a perda de móveis e eletrodomésticos instalados na parte inferior do imóvel. Que realizou diversas intervenções com o objetivo de minimizar os danos, dentre elas a substituição do portão da garagem por modelo dotado de comporta e reparos nas portas de acesso à sala e à cozinha, despendendo aproximadamente R$ 7.000,00, sem que as medidas adotadas fossem suficientes para impedir novas inundações. Aduziu que a água retornava ao interior da residência pelo ralo do banheiro e que, diante da persistência do problema, tentou obter solução extrajudicial e rescindir o negócio jurídico, sem êxito. Sustentando a existência de vício oculto preexistente à aquisição do imóvel e a omissão das rés quanto a tal circunstância, requereu a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 7.000,00 e por danos morais arbitrados em R$ 35.000,00. A petição inicial foi instruída com documentos. Citada, a ré Barbel Imóveis Ltda Me apresentou contestação em Evento 17. Sustentou, preliminarmente, a ausência de responsabilidade pelos fatos narrados, ao argumento de que atuou exclusivamente como intermediadora da negociação imobiliária. No mérito, afirmou inexistir qualquer demonstração de vício oculto ou de falha na prestação de seus serviços, destacando que não possuía conhecimento acerca de alegados problemas de alagamento no imóvel. Alegou, ainda, que as ocorrências relatadas pela autora decorreriam de fatores externos relacionados à drenagem urbana da região e às condições do entorno, circunstâncias alheias à sua atuação profissional. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos A ré Cláudia do Amaral Pereira apresentou contestação em Evento 30. Negou ter ocultado qualquer característica do imóvel ou ter agido em desconformidade com os deveres de boa-fé e informação. Afirmou que desconhecia a existência de problemas da natureza descrita pela autora e que o imóvel sempre foi regularmente utilizado para fins residenciais, inclusive com aproveitamento normal do pavimento térreo. Informou que o imóvel encontrava-se locado antes da venda. Sustentou que inexistem provas de ocorrência de enchentes anteriores à venda ou de que tivesse ciência de eventual propensão do local a inundações. Defendeu, ainda, que os fenômenos apontados pela autora decorrem de fatores urbanísticos, ambientais e de drenagem pública, totalmente desvinculados de qualquer conduta sua, pugnando pela improcedência integral dos pedidos. Houve réplica (Evento 36). Sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos em razão do reconhecimento da decadência. (Evento 40) Interposto recurso de Apelação, v. Acórdão de Evento 57 anulou a sentença e determinou a regular instrução processual. Decisão saneadora em Evento 69. Laudo pericial em Evento 115. Esclarecimentos em Evento 135. Manifestação das partes em Eventos 140, 141 e 142. Decisão de Evento 147 homologou o laudo e declarou encerrada a instrução. Memoriais escritos em Eventos 153, 154 e 155. É o relatório. Decido. Da análise do conjunto probatório produzido até o momento, verifica-se que subsiste controvérsia relevante acerca de questão fática essencial ao deslinde da demanda, qual seja, a existência de histórico de alagamentos anterior à alienação do bem (ocorrida em 2020) e o eventual conhecimento da proprietária acerca de tal circunstância. Com efeito, embora a prova técnica (realizada no ano de 2025) tenha sido esclarecedora quanto às causas dos alagamentos (deficiências da drenagem urbana local), não foi suficiente para afastar, de forma definitiva, a dúvida acerca da pré-existência do problema e do grau de conhecimento que dele possuíam as rés. Nesse contexto, assume especial relevância a documentação juntada pela ré referente às locações anteriores do bem. Os antigos locatários constituem fonte de prova particularmente qualificada, pois efetivamente residiram no imóvel por período anterior à compra realizada pela autora, podendo esclarecer se as inundações já ocorriam à época, qual era sua frequência e intensidade, se havia limitações de uso do pavimento térreo e se eventuais problemas foram comunicados à imobiliária e à proprietária. Da mesma forma, a oitiva de moradores vizinhos revela-se pertinente, podendo contribuir para a reconstrução do histórico local, esclarecendo há quanto tempo os eventos ocorrem, se houve agravamento progressivo ao longo dos anos e se a situação era de conhecimento dos moradores da área anteriormente à venda do imóvel. Observe-se que o ponto central da controvérsia não reside propriamente na existência dos alagamentos, fato já suficientemente demonstrado pela prova pericial, mas sim na definição de se tal circunstância configurava realidade preexistente e conhecida antes da alienação, apta a caracterizar o alegado vício oculto e eventual violação ao dever de informação. Trata-se, portanto, de matéria para a qual a prova oral mostra-se potencialmente útil e apta a complementar os elementos já constantes dos autos. Considerando que o magistrado é o destinatário da prova e pode determinar, de ofício, a produção das provas necessárias à formação de seu convencimento, nos termos dos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, reputo prudente a reabertura da instrução para melhor esclarecimento dos fatos controvertidos. Ante o exposto, CONVERTO O JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA , para determinar a reabertura da instrução processual. Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indiquem os antigos locatários do imóvel cujos contratos constam dos autos, informando endereços atualizados e demais meios disponíveis para localização, bem como apresentem rol de testemunhas, facultada a indicação de moradores vizinhos que tenham conhecimento dos fatos discutidos na demanda. Após, tornem conclusos para designação de audiência de instrução e julgamento. Intimem-se.