1025355-17.2018.8.26.0114

Processo 1025355-17.2018.8.26.0114 (apensado ao processo 1001748-94.2020.8.26.0084) - Procedimento Comum Cível - Hipoteca - Safira Sjc Empreendimentos Imobiliários Ltda. - MUNICÍPIO DE CAMPINAS - Vistos. Safira SJC Empreendimentos Imobiliários Ltda ajuizou ação declaratória cumulada com obrigação de fazer em face do Município de Campinas objetivando, em síntese, a declaração de extinção das hipotecas que gravam diversos imóveis de sua propriedade localizados nos loteamentos Residencial Cosmos e Residencial Cosmos I, bem como a condenação da requerida à adoção das providências necessárias à baixa dos gravames junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Sustentou que adquiriu lotes já individualizados e gravados por hipotecas constituídas em favor do Município para garantia da execução de obras de infraestrutura dos empreendimentos. Alegou que as obras teriam sido executadas ou, subsidiariamente, que existiria manifesto excesso de garantia, porquanto o valor dos imóveis hipotecados superaria amplamente o custo das obrigações eventualmente remanescentes. Afirmou, ainda, que não participou das relações jurídicas estabelecidas entre a Municipalidade e as loteadoras originárias, nem do Termo de Ajustamento de Conduta posteriormente firmado, não podendo responder por obrigações assumidas por terceiros. Requereu, subsidiariamente, a substituição das garantias. A tutela provisória foi indeferida. O Município apresentou contestação. Sustentou a persistência de diversas obrigações pendentes relacionadas aos loteamentos, a inexistência de direito à liberação das hipotecas e a necessidade de manutenção integral das garantias até a completa regularização urbanística e ambiental dos empreendimentos. Aduziu que a ocupação irregular da área denominada Núcleo Residencial Cosmos, a necessidade de recuperação ambiental, a aprovação de projeto modificativo e as demais obrigações assumidas pelas loteadoras originárias integrariam o conjunto de compromissos vinculados à regularização dos loteamentos. Houve réplica. O Ministério Público interveio no feito. Foi determinada a realização de prova pericial. O laudo pericial concluiu que as obras previstas para os loteamentos Residencial Cosmos e Residencial Cosmos I não foram integralmente executadas, estimando em R$ 5.945.216,80 o custo necessário para conclusão das intervenções pendentes. Concluiu também que os imóveis gravados com hipoteca possuem valor estimado em R$ 8.753.044,91. As partes se manifestaram sobre a perícia, seguindo-se esclarecimentos do expert, manifestações da Municipalidade, novos pareceres técnicos da Secretaria Municipal de Infraestrutura e sucessivas manifestações ministeriais. O Ministério Público opinou pela parcial procedência da demanda, reconhecendo a existência de excesso de garantia e a possibilidade de adequação das garantias mantidas pelo Município. É o relatório. Fundamento e DECIDO. A demanda comporta julgamento definitivo, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia não diz respeito à validade originária das hipotecas. Tampouco se discute que a autora adquiriu os imóveis já gravados pelos ônus reais regularmente registrados nas respectivas matrículas. Nessa medida, não procede a premissa central da petição inicial segundo a qual a autora faria jus ao cancelamento das hipotecas apenas por não ser a loteadora originária ou por não ter participado dos procedimentos administrativos que culminaram na aprovação dos loteamentos. A hipoteca constitui direito real de garantia e acompanha o bem, vinculando os sucessivos adquirentes. A circunstância de a autora não ter participado da constituição originária da garantia não é suficiente, por si só, para determinar sua extinção. O ponto central da controvérsia reside em definir se permanecem ou não obrigações suficientemente relevantes para justificar a manutenção integral das garantias e, em caso positivo, se a extensão da garantia atualmente exigida pelo Município é proporcional às obrigações remanescentes. A resposta a essas questões decorre, sobretudo, da prova técnica produzida. O laudo judicial foi categórico ao afirmar que as obras previstas para os loteamentos não foram integralmente concluídas. A conclusão pericial afasta a principal tese da autora. Não há, portanto, suporte probatório para o reconhecimento de que todas as obrigações garantidas pelas hipotecas foram extintas. Ao contrário, o expert quantificou o valor necessário à conclusão das intervenções remanescentes em R$ 5.945.216,80, conclusão que, aliás, recebeu substancial concordância dos próprios órgãos técnicos municipais. Tal circunstância impede o acolhimento do pedido principal de cancelamento integral dos gravames. Contudo, a análise do conjunto probatório revela que a pretensão defensiva do Município também não pode ser acolhida em sua integralidade. Isso porque a própria perícia demonstrou que os imóveis hipotecados vinculados à autora foram avaliados em aproximadamente R$ 8.753.044,91, valor significativamente superior ao montante necessário à execução das obrigações remanescentes. Ademais, durante a instrução, o próprio Município reconheceu administrativamente a existência de descompasso entre o valor das garantias e o valor das obrigações remanescentes, chegando a admitir, em manifestações técnicas produzidas pela SEINFRA e Secretaria Municipal de Finanças, a viabilidade financeira e técnica de uma adequação das garantias, mediante substituição ou liberação parcial dos imóveis caucionados. Não se trata de mera alegação da autora. A existência de excesso de garantia foi sucessivamente reconhecida pelo perito judicial, pelo Ministério Público, pelos órgãos técnicos municipais e pelo próprio Juízo em decisão interlocutória de fls. 2076/2077. Esse aspecto assume especial relevância porque o direito de garantia existe para assegurar o cumprimento da obrigação, e não para impor ao proprietário restrições patrimoniais mais gravosas do que aquelas efetivamente necessárias à proteção do interesse público. A manutenção de garantia substancialmente superior ao valor necessário para execução das obrigações remanescentes contraria os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao excesso, todos plenamente aplicáveis à atuação administrativa. A controvérsia torna-se ainda mais sensível quando examinada à luz dos esclarecimentos prestados posteriormente pelo perito judicial. Em resposta expressa à determinação deste Juízo, o expert esclareceu que o item correspondente a demolição, limpeza e remoção de entulho, avaliado em aproximadamente R$ 4.724.922,54, refere-se à área ocupada denominada Núcleo Residencial Cosmos e não às obras de infraestrutura para as quais houve o caucionamento dos lotes. O mesmo fato foi posteriormente confirmado pela própria Secretaria Municipal de Infraestrutura. Não obstante, a conclusão pretendida pela autora, no sentido de que tais valores devem ser integralmente excluídos da análise da garantia, não decorre automaticamente desses esclarecimentos. Isso porque a questão não é apenas técnica, mas essencialmente jurídica. Não se ignora que a Municipalidade sustenta que as intervenções relacionadas ao denominado Núcleo Residencial Cosmos já integravam as condições de viabilidade do empreendimento desde sua aprovação. Todavia, os esclarecimentos prestados pelo perito judicial evidenciaram que os expressivos custos de demolição, limpeza, remoção de entulho e recuperação da área ocupada referem-se especificamente à regularização da área invadida e não às obras de infraestrutura para as quais foram constituídas as hipotecas que oneram os imóveis da autora. Ademais, a autora não participou da celebração do Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o Município e as loteadoras originárias, inexistindo demonstração de sua sucessão nas obrigações pessoais ali assumidas. Nessas circunstâncias, embora subsista a necessidade de manutenção de garantia em razão da existência de obras de infraestrutura ainda não concluídas, mostra-se incompatível com os princípios da proporcionalidade e da especialidade da garantia real a utilização das hipotecas incidentes sobre os imóveis da autora para assegurar custos decorrentes da regularização do Núcleo Residencial Cosmos e de obrigações oriundas do TAC celebrado por terceiros, razão pela qual a adequação da garantia deverá tomar por base exclusivamente as obras de infraestrutura remanescentes dos loteamentos Residencial Cosmos e Residencial Cosmos I. Esse é justamente o ponto de equilíbrio que deve ser preservado. De fato, os autos demonstram que a autora não participou da celebração do TAC e não assumiu diretamente as obrigações nele previstas. Não figura como compromissária do ajuste e tampouco há demonstração de que tenha sucedido universalmente as loteadoras responsáveis pela implantação dos empreendimentos. A esse respeito, merece destaque a observação já lançada por este Juízo na decisão de fls. 2076/2077, no sentido de que a autora não é a responsável pelo empreendimento imobiliário, mas simples adquirente de parte dos imóveis gravados. Tal circunstância não elimina a eficácia das hipotecas que acompanham os bens adquiridos, mas impede que a autora seja equiparada às loteadoras originárias para todos os fins relacionados ao descumprimento do TAC. Outro aspecto que merece especial destaque diz respeito à própria evolução fática da ocupação irregular existente na área. Os documentos administrativos juntados aos autos demonstram que, quando da aprovação dos loteamentos, já havia notícia da existência de ocupação em parcela do empreendimento, circunstância considerada pela Municipalidade como condição a ser enfrentada para viabilização da regularização urbanística. Contudo, também se verifica que, ao longo dos anos, especialmente por ocasião da celebração do Termo de Ajustamento de Conduta, a dimensão e a complexidade dessa ocupação assumiram contornos substancialmente diversos daqueles existentes no momento da constituição originária das garantias hipotecárias. O próprio TAC passou a contemplar obrigações específicas relacionadas à remoção de ocupantes, demolição de edificações, limpeza da área, remoção de entulho, recuperação ambiental, reflorestamento e regularização da denominada área do Núcleo Residencial Cosmos, evidenciando situação fática muito mais abrangente do que aquela que serviu de fundamento para a constituição das hipotecas originalmente vinculadas à execução das obras de infraestrutura dos loteamentos. É precisamente nesse contexto que se mostra relevante a observância do princípio da especialidade das garantias reais. As hipotecas constituídas e registradas nas matrículas dos imóveis da autora possuíam finalidade determinada e ostensiva, qual seja, assegurar a execução das obras de infraestrutura necessárias à implantação dos loteamentos aprovados. Não se identifica nos registros imobiliários qualquer averbação apta a demonstrar a ampliação do objeto da garantia para abranger obrigações autônomas posteriormente disciplinadas no TAC, tampouco se verifica que a autora tenha aderido ao referido ajuste ou assumido pessoalmente as obrigações nele previstas. Embora não se possa ignorar a conexão histórica entre a ocupação irregular e o processo de implantação do empreendimento, também não se mostra juridicamente adequado admitir que garantias constituídas para assegurar a execução de obras de infraestrutura passem a responder, sem delimitação expressa e sem correspondente publicidade registrária, por todo o conjunto de obrigações urbanísticas, ambientais e sociais posteriormente incorporadas ao TAC firmado exclusivamente entre o Município e as loteadoras originárias. Assim, ainda que parte das dificuldades enfrentadas pelos loteamentos tenha origem em circunstâncias preexistentes à celebração do TAC, a manutenção das hipotecas incidentes sobre os imóveis da autora deve guardar correspondência com a finalidade que justificou sua constituição e registro, razão pela qual a aferição da suficiência da garantia deve limitar-se às obras de infraestrutura remanescentes dos loteamentos, excluindo-se os custos vinculados à regularização da área denominada Núcleo Residencial Cosmos e às demais obrigações inseridas no Termo de Ajustamento de Conduta celebrado pelas loteadoras originárias. Outro aspecto relevante decorre da própria documentação produzida pela Municipalidade. Os esclarecimentos da SEINFRA demonstraram que a garantia das obras remanescentes não recai exclusivamente sobre os imóveis da autora. Persistem hipotecados diversos outros imóveis pertencentes a terceiros, igualmente vinculados à garantia dos loteamentos. Esse dado enfraquece sensivelmente a tese defensiva de manutenção integral dos gravames incidentes sobre os imóveis da autora. Em suma, a prova produzida conduz às seguintes conclusões: as obras dos loteamentos não foram integralmente concluídas; persistem obrigações urbanísticas e ambientais relevantes; não há fundamento para o cancelamento integral das hipotecas; a autora não pode ser equiparada às loteadoras originárias responsáveis pelo TAC; há inequívoco excesso de garantia e a manutenção da integralidade dos gravames mostra-se desproporcional diante do valor efetivamente necessário para assegurar o cumprimento das obrigações remanescentes. Nessas circunstâncias, a solução juridicamente mais adequada não é a procedência integral nem a improcedência integral da demanda. Impõe-se reconhecer o excesso de garantia e determinar sua adequação, preservando-se apenas a extensão necessária à tutela do interesse público envolvido. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) reconhecer que não estão presentes os pressupostos para o cancelamento integral das hipotecas incidentes sobre os imóveis da autora; b) reconhecer a existência de excesso de garantia relativamente aos gravames mantidos pelo Município de Campinas; c) determinar ao Município de Campinas que, no prazo de 90 (noventa) dias, promova a adequação das garantias atualmente existentes, limitando-as ao valor necessário para assegurar exclusivamente a conclusão das obras de infraestrutura remanescentes dos loteamentos Residencial Cosmos e Residencial Cosmos I, excluídos os custos relacionados à demolição, limpeza, remoção de entulho, recuperação ambiental e demais intervenções vinculadas à área denominada Núcleo Residencial Cosmos ou decorrentes do Termo de Ajustamento de Conduta firmado com as loteadoras originárias, procedendo, para tanto, à liberação parcial dos gravames excessivos já existentes nos lotes de propriedade da autora, ou a sua substituição por garantias equivalentes, observadas as formalidades registrais cabíveis; d) declarar inexigível da autora, na condição de simples adquirente dos imóveis gravados, a assunção pessoal das obrigações decorrentes do TAC firmado entre o Município e as loteadoras originárias, sem prejuízo da subsistência dos ônus reais regularmente constituídos sobre os imóveis e nos limites definidos nesta sentença. Considerando a sucumbência recíproca e a substancial procedência do pedido subsidiário, arcarão as partes com as custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada uma. Fixo honorários advocatícios em favor dos patronos de ambas as partes no percentual mínimo previsto para as faixas insertas no § 3º do artigo 85 do CPC, observada a gradação contida no § 5º do referido artigo, que serão calculados sobre o valor atualizado da causa e apurados na fase de cumprimento de sentença. Não há reexame necessário, uma vez que a sentença possui natureza predominantemente declaratória e mandamental, sem imposição de condenação líquida à Fazenda Pública. P.I. - ADV: FÁBIO GINDLER DE OLIVEIRA (OAB 173757/SP), ADRIANA MAXIMINO DE MELO YNOUYE (OAB 143065/SP)