1024884-88.2024.8.26.0114

Processo 1024884-88.2024.8.26.0114 - Carta Precatória Cível - Penhora / Depósito / Avaliação (nº 0059706-71.2001.8.26.0100 - 38ª Vara Cível do Foro Central Cível) - Alfabens Empreendimentos Imobiliários Ltda - Eduardo Macedônio de Sá e outro - Vistos. Trata-se de carta precatória expedida pelo Juízo da 38ª Vara Cível Central da Comarca de São Paulo, nos autos da execução hipotecária nº 0059706-71.2001.8.26.0100, movida por Alfabens Empreendimentos Imobiliários Ltda contra Eduardo Macedônio de Sá e Odete Agapito dos Santos Sá, para avaliação do imóvel de matrícula nº 33.638 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas. Nomeado o perito Renato Brambilla, sucessivas tentativas de vistoria restaram infrutíferas ante a ausência dos executados, amparada em atestados médicos do coexecutado Eduardo. Após decisão que determinou a realização de perícia direta com mandado de acompanhamento e arrombamento (fls. 118/119), o acesso ao imóvel foi franqueado voluntariamente em 17/12/2025, e a vistoria foi realizada acompanhada pela oficiala de justiça, pelo representante do executado e pelo próprio executado/morador. O perito apresentou o laudo de avaliação mercadológica (fls. 217/285), atribuindo ao imóvel o valor de mercado de R$ 1.010.000,00, pelo método comparativo direto de dados de mercado. A exequente manifestou concordância com o laudo (fls. 289). Os executados, por sua vez, apresentaram manifestação com impugnação técnica firmada por seu assistente Bruno Guilherme Xavier Almeida (fls. 290/319). O parecer aponta, entre outros pontos, que o Elemento 02 da amostra (valor unitário de R$ 2.497,70/m²) permaneceu excluído do cálculo da média ponderada apesar de estar acima do piso de exclusão fixado pelo próprio laudo (R$ 2.495,31/m²), sem justificativa expressa; questiona a natureza do Elemento 01 (referenciado por URL de "casa-aluguel" embora tratado como oferta de venda); aponta o valor manifestamente incompatível lançado no Elemento 02 ("R$ 890,00"); e formula 20 quesitos complementares sobre depreciação, patologias construtivas, ampliações não averbadas, liquidez e risco de desvalorização. Os executados requerem a intimação do perito para esclarecimentos complementares e, se necessário, a complementação formal da perícia. É o relatório. Fundamento e decido. A impugnação técnica ao laudo pericial foi exercida tempestivamente e por meio de parecer técnico fundamentado do assistente regularmente indicado (fls. 296/319), cuja indicação e quesitos iniciais constam de fls. 206/210. Nos termos do art. 477, §2º, do CPC, defiro o pedido de esclarecimentos. O parecer alega que o Elemento 02, com valor homogeneizado de R$ 2.497,70/m², teria sido excluído do cálculo da média ponderada sem justificativa, apesar de situar-se dentro da faixa de aproveitamento fixada pelo próprio laudo (entre R$ 2.495,31/m² e R$ 3.376,02/m²). Da tabela de amostras após fator de ponderação constante do laudo, contudo, verifica-se que o Elemento 02 foi efetivamente incluído no cálculo da média final, ao lado dos Elementos 01, 05, 06, 07 e 08 não havendo, portanto, a incongruência apontada pelo assistente quanto a esse ponto específico. Remanescem, todavia, aptos a esclarecimento direto do expert os demais pontos técnicos suscitados, notadamente a origem do valor lançado no Elemento 02 e a natureza do Elemento 01. Da mesma forma, comportam esclarecimento a identificação da natureza do Elemento 01 (referência associada a locação, tratada como amostra de venda) e a origem do valor manifestamente incompatível lançado no Elemento 02 ("R$ 890,00"), pontos que também interferem na rastreabilidade da base amostral utilizada. Quanto aos demais tópicos do parecer técnico uniformidade de parâmetros físicos entre amostras, coerência entre a classificação do estado de conservação e os fatores de depreciação aplicados, profundidade da análise sobre patologias construtivas, ampliações não averbadas e liquidez do bem anoto que o laudo já respondera aos quesitos originais de forma majoritariamente remissiva, sem enfrentamento individualizado (fls. 217/221, respostas aos quesitos 1 a 6, 8, 14 e 15). Cabe ao perito, ao prestar os esclarecimentos ora deferidos, enfrentar de modo específico e fundamentado os pontos técnicos objetivamente levantados, sem prejuízo de manter suas conclusões quando entender tecnicamente justificadas. Diante da pendência de esclarecimentos sobre a consistência metodológica do laudo, os atos subsequentes que dependam da consolidação do valor de avaliação aguardam a elucidação técnica ora determinada. Defiro, nos termos do art. 477, §2º, do CPC, o pedido de esclarecimentos complementares formulado pelos executados. Intime-se - ADV: ADRIANA DE BARROS SOUZANI (OAB 142433/SP), MARIE LOUISE FORGERON LAPIN LE TALLUDEC FIGUEIREDO (OAB 366574/SP), ADRIANA DE BARROS SOUZANI (OAB 142433/SP), MARIE LOUISE FORGERON LAPIN LE TALLUDEC FIGUEIREDO (OAB 366574/SP), EDSON JUNIOR GALBREST (OAB 378604/SP)