1023599-91.2023.8.26.0309

Processo 1023599-91.2023.8.26.0309 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Moral - Mca Administração e Participações Ltda - C M Assistencial Eireli - - Claudio Ernani Marcondes de Miranda - - Estér Anarelli de Miranda - Vistos. MCA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA ajuizou a presente ação indenizatória por danos materiais c/c liminar de produção antecipada de provas em face de CM ASSISTENCIAL EIRELI e seus fiadores, CLAUDIO ERNANI MARCONDES DE MIRANDA e ESTER ANARELI DE MIRANDA, alegando, em síntese, que, ao término de contrato de locação não residencial que perdurou por 11 anos, a ré locatária restituiu o imóvel em péssimo estado de conservação, em violação à cláusula contratual que a obrigava a devolvê-lo em perfeitas condições. Pleiteou a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes. Deferida a produção antecipada de prova pericial (fls. 109/110), foi nomeado perito judicial. Citados, os réus apresentaram contestação (fls. 176/193), arguindo, em suma, que os danos decorrem de problemas estruturais de um prédio antigo e da instalação irregular de caixas d'água pela própria autora. Invocaram a ausência de laudo de vistoria inicial como impeditivo à pretensão e imputaram à autora a responsabilidade pelos reparos. Houve réplica (fls. 514/521). O laudo pericial foi juntado às fls. 218/478, com posteriores esclarecimentos (fls. 514/521, 536/540 e 558/561), nos quais o Sr. Perito ratificou suas conclusões, atribuindo os danos à falta de manutenção pela locatária e orçando os reparos em R$ 158.120,00. A decisão de fls. 568 homologou a prova pericial e encerrou a instrução. Contra tal decisão, a parte ré interpôs Agravo de Instrumento, ao qual não foi atribuído efeito suspensivo e, ao final, não foi conhecido pelo E. Tribunal de Justiça. As partes apresentaram suas alegações finais (autora às fls. 571/577 e réus às fls. 592/603), reiterando suas teses. É o relatório do essencial. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo a prova documental e pericial suficiente para a resolução do mérito. De início, afasto a preliminar de cerceamento de defesa. A parte ré teve ampla oportunidade de se manifestar sobre o laudo pericial, o que fez por diversas vezes, tendo o perito respondido a todos os questionamentos de forma técnica e fundamentada. A decisão que homologou o laudo foi clara ao considerar a prova técnica suficiente e as impugnações devidamente rebatidas. A questão sobre a ausência do termo de vistoria inicial confunde-se com o mérito e com ele será analisada. No mérito, a ação é parcialmente procedente. A controvérsia central reside em apurar a responsabilidade pelos danos constatados no imóvel após o fim da locação e quantificar o prejuízo. A relação jurídica entre as partes é incontroversa, regida pelo contrato de locação e pela Lei nº 8.245/91. A Cláusula VI do contrato é explícita ao impor à locatária o dever de restituir o imóvel "em boas condições de higiene, limpeza e pintura, com os aparelhos sanitários e de iluminação, telhados, calhas, condutores, vidraças [...] mantendo-os permanentemente em perfeito estado de conservação e funcionamento". Tal disposição contratual está em harmonia com o art. 23, III, da Lei de Locações. A tese defensiva de que os danos seriam estruturais e preexistentes foi categoricamente afastada pela prova pericial, produzida sob o crivo do contraditório. O laudo de fls. 218/478, ratificado por três vezes, concluiu de forma inequívoca: "não foram constatadas manifestações patológicas de ordem estrutural na edificação. As anomalias encontradas são de natureza funcional, originárias do uso e ocupação do imóvel e decorrentes da ausência de intervenções periódicas de manutenção e conservação, que caberiam ao locatário/usuário." O perito, auxiliar de confiança deste juízo, rechaçou a tese sobre as caixas d'água e demonstrou, com base em normas técnicas da ABNT, que a deterioração do imóvel (pisos, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas) foi causada pela omissão da ré em seu dever de manutenção ao longo de mais de uma década. A ausência do termo de vistoria inicial, embora seja uma falha na instrução contratual, não tem o condão de, por si só, isentar a ré de sua responsabilidade. A prova pericial, robusta e conclusiva, supriu essa lacuna ao analisar a natureza dos danos e seu nexo causal com a falta de conservação, sendo suficiente para fundamentar a condenação. Assim, comprovado o ato ilícito (descumprimento do dever contratual e legal de conservação) e o nexo de causalidade com os danos apurados, exsurge o dever de indenizar, nos termos do art. 389 do Código Civil. Acolho, portanto, o valor apurado pelo perito, que não foi tecnicamente infirmado por qualquer outra prova, fixando a indenização por danos materiais em R$ 158.120,00. Quanto aos lucros cessantes, o pedido também procede, mas não na extensão pleiteada pela autora. A indisponibilidade do imóvel para nova locação em razão da necessidade de reparos constitui um dano indenizável. O perito estimou o prazo de 45 dias para a execução das obras. Considero este o período razoável para a reparação do dano. O valor do aluguel era de R$ 21.755,03. Assim, a indenização corresponde a um mês e meio de aluguel, totalizando R$ 32.632,55 (R$ 21.755,03 + R$ 10.877,52). Por fim, a responsabilidade dos fiadores é solidária, conforme expressa previsão contratual (Cláusula VII), abrangendo todas as obrigações decorrentes da locação, inclusive a indenização por danos no imóvel. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1) CONDENAR os réus, de forma solidária, a pagar à autora a quantia de R$ 158.120,00 (cento e cinquenta e oito mil, cento e vinte reais), a título de danos materiais, corrigida monetariamente pelo IPCA (CC, art. 389, par. único) e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC, nos termos do artigo 406, §1º do CC, ambos a partir da data do efetivo prejuízo até a data de pagamento; 2) CONDENAR os réus, de forma solidária, a pagar à autora a quantia de R$ 32.632,55 (trinta e dois mil, seiscentos e trinta e dois reais e cinquenta e cinco centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente pelo IPCA (CC, art. 389, par. único) e acrescido de juros moratórios pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC, nos termos do artigo 406, §1º do CC, ambos a partir da data do efetivo prejuízo até a data de pagamento. Em razão da sucumbência mínima da parte autora, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. P.I.C.. - ADV: HELOISA MARON FRAGA SORGE (OAB 260384/SP), DURVAL SALGE JUNIOR (OAB 107418/SP), DURVAL SALGE JUNIOR (OAB 107418/SP), DURVAL SALGE JUNIOR (OAB 107418/SP)