1023508-26.2022.8.26.0506

Processo 1023508-26.2022.8.26.0506 - Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação - Wellington, registrado civilmente como Wellington de Paula Freitas - - Eliana Aparecida dos Santos Freitas - Mtbq Empreendimentos e Participações Spe Ltda - - Haroldo Pereira Lima - Vistos. Em cumprimento ao v. Acórdão de fls. 882/894, que anulou a sentença por cerceamento de defesa e determinou o retorno dos autos a este Juízo para regular instrução, especialmente com a realização de prova pericial destinada à avaliação do imóvel objeto da lide, a fim de subsidiar a análise da tese de arrematação por preço vil, passo à organização da atividade instrutória no ponto delimitado pela Superior Instância. A controvérsia remanescente, tal como demarcada no julgamento recursal, é de natureza eminentemente técnica e demanda conhecimento especializado em engenharia de avaliações imobiliárias, subsumindo-se à hipótese do artigo 156 do Código de Processo Civil. Trata-se de apurar o valor de mercado do imóvel matriculado sob o nº 101.870 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto na data dos leilões extrajudiciais realizados em março de 2022, considerada a edificação residencial então existente sobre o lote originariamente avaliado como terreno, para o fim de verificar se a arrematação, no importe de R$ 71.895,42, configurou preço vil. Diante disso, determino a produção de prova pericial de engenharia, consistente na avaliação do imóvel objeto da matrícula nº 101.870 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, compreendendo a apuração do valor de mercado do terreno e das benfeitorias e edificações nele incorporadas em duas datas-base. A primeira corresponderá à época dos leilões extrajudiciais, em março de 2022, e destinar-se-á à aferição da tese de arrematação por preço vil. A segunda corresponderá à data da realização dos trabalhos periciais e destinar-se-á, caso acolhida a tese autoral, a subsidiar a análise do pedido declaratório do valor real do bem. Para tanto, nomeio perito o sr. CESAR LIMA BADAN (e-mail: cesarbadan@gmail.com), engenheiro civil, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso, podendo valer-se do disposto no § 3º do artigo 473 do CPC. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data em que o perito for comunicado para dar início aos trabalhos. As partes poderão, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indicar assistentes técnicos, devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente, bem como formular quesitos. A parte que apresentar quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes, sob pena de indeferimento. Após a apresentação dos quesitos, intime-se o perito para dar início aos trabalhos. Considerando que a prova pericial foi requerida pela parte autora e que esta é beneficiária da Justiça Gratuita (fls. 270/275), os honorários periciais ficam fixados, com fundamento na Resolução nº 910/2023 e observados os critérios nela estabelecidos, em 58 UFESPs. Oportunamente, expeça-se o necessário. Formulo os seguintes quesitos: I - Da caracterização e identificação do imóvel Descreva o perito o imóvel objeto da matrícula nº 101.870 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, indicando a localização, a área do terreno, as confrontações, a situação registral e o zoneamento urbanístico incidente. À data dos leilões extrajudiciais (março de 2022), qual a efetiva situação físico-construtiva do imóvel: tratava-se de terreno nu ou já se encontrava edificado? Em caso de edificação, esta preexistia à consolidação da propriedade fiduciária? II - Da descrição das benfeitorias e edificações Descreva o perito, de forma pormenorizada, a edificação existente sobre o lote, indicando a área construída, o número de pavimentos, a distribuição dos cômodos, o padrão construtivo e o estado de conservação. Aponte o perito o padrão construtivo da edificação segundo a classificação da ABNT NBR 12721 e da ABNT NBR 14653-2, indicando os materiais empregados em pisos, paredes, cobertura e esquadrias. É possível estimar a época de conclusão da edificação e sua idade aparente? Existindo elementos, informe se a construção observa os padrões de regularidade edilícia perante o Município, notadamente quanto à existência de habite-se. III - Da metodologia avaliatória Qual o método de avaliação tecnicamente adequado ao caso, nos termos da ABNT NBR 14653-2? Sendo aplicável o método comparativo direto de dados de mercado, descreva o perito a amostra utilizada, os critérios de homogeneização e o tratamento científico dos dados. Discrimine o perito, na avaliação, a parcela correspondente ao valor do terreno e a parcela correspondente ao valor das benfeitorias e edificações, indicando os critérios de depreciação física adotados, notadamente quanto à idade e ao estado de conservação. Indique o perito o grau de fundamentação e de precisão alcançado no laudo, conforme os parâmetros da ABNT NBR 14653-2, bem como o campo de arbítrio e o intervalo de confiança da avaliação. IV - Da avaliação retrospectiva à data dos leilões Qual o valor de mercado do imóvel, computados terreno e edificação, na data-base de março de 2022, época da realização do primeiro e do segundo leilões extrajudiciais? Para a avaliação retrospectiva, quais fontes, índices e transações comparativas contemporâneas à data-base foram utilizados, de modo a assegurar a fidelidade do valor apurado às condições de mercado então vigentes? Analise o perito, técnica e fundamentadamente, as três avaliações particulares acostadas pelos autores às fls. 204/224, 225/242 e 243/257, que apontaram valores entre R$ 263.100,00 e R$ 291.929,40, informando se os respectivos parâmetros e metodologias se mostram tecnicamente consistentes. V - Da avaliação na data atual Qual o valor de mercado do imóvel, computados terreno e edificação, na data da realização dos trabalhos periciais, considerada a situação físico-construtiva e mercadológica atual? Houve variação relevante do valor do bem entre março de 2022 e a data da perícia? Em caso positivo, indique o perito os fatores determinantes dessa variação, sejam de natureza mercadológica, sejam decorrentes de alterações físicas do imóvel ou de seu entorno. VI - Da confrontação com o valor de arrematação e o parâmetro do preço vil Considerando o valor de mercado apurado à data dos leilões (março de 2022), qual o percentual que o preço de arrematação de R$ 71.895,42 representou em relação a esse valor? O valor de R$ 81.736,80, adotado como base para o leilão, correspondente à avaliação contratual de 2011 referente ao terreno, refletia a realidade físico-construtiva e mercadológica do imóvel em março de 2022, notadamente diante da edificação nele existente? Houve, tecnicamente, defasagem entre o valor-base utilizado no leilão e o valor de mercado do bem à época, e, em caso positivo, em que proporção? O perito deverá assegurar aos assistentes técnicos das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, mediante prévia comunicação, a ser comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, manifestem-se sobre o resultado da perícia, oportunidade em que deverão apresentar seus pareceres técnicos. Prov. Int. - ADV: CÁSSIO FERNANDO RICCI (OAB 168898/SP), ALBERTO DE ALMEIDA OLIVEIRA PEIXOTO (OAB 144784/MG), ALBERTO DE ALMEIDA OLIVEIRA PEIXOTO (OAB 144784/MG), MARCELO ALVES FARIA (OAB 93210/MG), MARCELO ALVES FARIA (OAB 93210/MG), MARCO KIYOSHI NISHIDA JUNIOR (OAB 372212/SP)