1021361-25.2025.8.26.0602

Processo 1021361-25.2025.8.26.0602 - Procedimento Comum Cível - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo - José Roberto Fogaça Leite - Cleide Bueno da Silva - Cleide Bueno da Silva - JOSE ROBERTO FOGAÇA LEITE - Passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do CPC. De proêmio, arguiu o autor, em réplica, a preliminar de inépcia da reconvenção, ao fundamento de que o pedido reconvencional estaria condicionado à procedência da ação principal, o que comprometeria sua autonomia processual, em suposta contrariedade ao art. 343, §2º, do CPC, além de não delimitar as despesas cuja compensação pretende. A preliminar não merece acolhida. O ordenamento processual civil admite a formulação de pedidos em caráter subsidiário ou eventual, nos termos do art. 326 do CPC, de modo que a reconvenção condicionada ao reconhecimento do direito do autor ao recebimento de aluguéis não padece de vício de autonomia, mas configura legítimo pedido eventual de compensação, cuja pertinência lógica e jurídica com a pretensão principal é evidente, na medida em que ambas as demandas dizem respeito ao mesmo imóvel comum e aos ônus e bônus dele decorrentes. O art. 343, §2º, do CPC, invocado pelo autor, disciplina a possibilidade de a reconvenção ser oferecida independentemente da apresentação de contestação, e não veda a formulação de pedido reconvencional em caráter subsidiário. Ademais, a ausência de delimitação exaustiva, na petição, dos valores exatos das despesas cuja compensação se pretende não configura inépcia, mas hipótese de pedido genericamente formulado, admissível quando a apuração do quantum depender de ato a ser praticado pela parte contrária ou de prova a ser produzida na instrução, nos termos do art. 324, §1º, III, do CPC, cabendo à instrução processual a apuração dos valores efetivamente despendidos. Rejeito, portanto, a preliminar de inépcia da reconvenção, que deverá prosseguir conjuntamente com a ação principal. Ainda em sede preliminar, observo que o pedido de gratuidade de justiça formulado pela requerida em sua contestação (fls. 48/60, item "e") não foi até o momento apreciado por este Juízo. Considerando a documentação acostada, notadamente a CTPS demonstrativa de desemprego, bem como o fato de a parte ter sido inicialmente representada por meio do Convênio Defensoria Pública/OAB-SP, o que pressupõe prévia avaliação de hipossuficiência pelo próprio convênio, DEFIRO à requerida os benefícios da Justiça Gratuita. A impugnação genérica feita pela requerida, em sua própria contestação, quanto à declaração de hipossuficiência do autor, não é suficiente para infirmar a gratuidade já deferida ao demandante à fl. 37, na medida em que a mera titularidade de fração ideal de imóvel, cuja alienação, ademais, é objeto de controvérsia entre as partes, não afasta, por si só, a presunção de veracidade da declaração de pobreza firmada sob as penas da lei. Fica ressalvado, entretanto, que a exequibilidade de eventuais verbas de sucumbência devidas por qualquer das partes beneficiárias da gratuidade permanecerá suspensa pelo prazo do art. 98, §3º, do CPC, sujeita a execução caso comprovada, no prazo legal, a alteração da situação de hipossuficiência. Superadas as preliminares, e não havendo outros vícios a inquinar o feito, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o processo saneado. Entrementes, listo os principais pontos de fato controvertidos: - a repercussão, para fins de caracterização do uso exclusivo do bem, da residência no imóvel dos filhos maiores do autor, Caio e Gabrielle, e do neto menor, Jhonatan, notadamente quanto à alegação de que tal ocupação decorreria de liberalidade do próprio autor; - o valor de mercado do aluguel mensal do imóvel situado na Rua Marco Antônio Laino, nº 28, Jardim Santa Luiza, Sorocaba/SP, apto a servir de parâmetro para o arbitramento da contraprestação devida pela ocupação exclusiva; - a existência e a extensão das despesas ordinárias e encargos (água, energia elétrica, condomínio, tributos e despesas de manutenção e conservação) efetivamente suportados por cada uma das partes ao longo do período de ocupação do imóvel pela requerida, para fins da compensação eventualmente pleiteada em sede de reconvenção. Noutro giro, as questões de direito debatidas entre as partes cingem-se: (i) à caracterização, ou não, de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, na hipótese de ocupação exclusiva de imóvel em condomínio por ex-companheira, à luz da regra do art. 1.319 do Código Civil; (ii) à definição do termo inicial da exigibilidade do aluguel a ser arbitrado, se a data da citação válida, tal como sustenta o autor com amparo na jurisprudência do STJ e do TJSP, ou se dependeria de prévia notificação extrajudicial específica, como sustenta a requerida; (iii) à possibilidade jurídica de compensação, em sede de reconvenção eventual, dos valores despendidos pela requerida com despesas ordinárias do imóvel comum; e (iv) à repercussão jurídica, para fins de arbitramento do aluguel, da presença de descendentes maiores de idade e de neto menor na posse do imóvel. Quanto à distribuição do ônus da prova, não se trata, na hipótese, de relação de consumo, tratando-se de disputa patrimonial entre coproprietários decorrente de dissolução de união estável, razão pela qual não incide o regime de inversão do ônus probatório previsto no art. 6º, VIII, do CDC. Tampouco se vislumbra, no caso concreto, hipótese de dinamização do ônus da prova nos moldes do art. 373, §1º, do CPC, porquanto ambas as partes têm acesso equânime à prova documental pertinente (comprovantes de despesas, tentativas de negociação de venda, comunicações entre as partes) e à prova pericial ora deferida, não se verificando particular dificuldade probatória apta a justificar a flexibilização da regra geral. Aplica-se, portanto, a regra ordinária do art. 373 do CPC, incumbindo ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito (ocupação exclusiva pela requerida, obstrução à venda amigável e valor locatício de mercado) e à requerida a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, bem como dos fatos constitutivos de seu pedido reconvencional (despesas efetivamente suportadas com o imóvel). Defronte a esse panorama, tenho como necessária, para o deslinde da causa, a produção de prova pericial de avaliação imobiliária, indispensável à apuração do valor de mercado do aluguel do imóvel, inexistindo, entre as partes, contrato de locação ou qualquer outro parâmetro objetivo que permita a fixação do valor por outro meio de prova. A prova documental já produzida (notadamente quanto às tentativas de venda, à composição familiar e à situação de emprego das partes) será valorada no momento oportuno, sendo desnecessária, por ora, a produção de prova testemunhal, que sequer foi requerida por qualquer das partes, tendo ambas manifestado interesse exclusivamente na produção de prova pericial, conforme se extrai de suas manifestações de fls. 77/84 e 92/94. Indefiro, pois, a produção de quaisquer outras provas neste momento, ressalvada a possibilidade de reapreciação após a juntada do laudo pericial, caso indispensável ao esclarecimento de fato relevante. Diante da manifestação de ambas as partes no sentido de desinteresse na realização de audiência de conciliação, deixo de designá-la, nos termos do art. 139, VI, do CPC. DEFIRO a produção de prova pericial, na modalidade de avaliação imobiliária, requerida por ambas as partes. Nomeio o perito EDWARD MALUF JÚNIOR para a realização da perícia técnica de avaliação imobiliária relativa ao imóvel situado na Rua Marco Antônio Laino, nº 28, Jardim Santa Luiza, Sorocaba/SP, devendo o expert apurar o valor médio de mercado do aluguel mensal do bem, desde a data da citação da requerida até a data de elaboração do laudo, considerando as características físicas do imóvel, sua localização, estado de conservação e os valores praticados para imóveis de características semelhantes na mesma região. Oportunamente, cadastre-se junto ao Portal de Auxiliares, para o qual o nomeado deverá providenciar renovação/atualização cadastral, caso vencido. Nos termos do artigo 465, §1º, CPC, faculto às partes no prazo de 15 dias, arguir o impedimento ou suspeição do(a) perito(a), indicar assistente técnico e/ou apresentar quesitos. Havendo arguição de impedimento ou suspeição, tornem os autos conclusos para análise. Não havendo escusa, providencie a serventia as anotações necessárias; intimando-se o(a) profissional nomeado(a) a apresentar estimativa de honorários, no prazo de 10 dias. Fiquem as partes cientes de que os contatos profissionais, o currículo e a documentação do(a) perito(a) se encontram disponíveis para consulta no Portal dos Auxiliares da Justiça do E. TJSP. Considerando o grau de complexidade, de zelo e especialização exigidos do(a) perito(a), e, ainda, o lugar e o tempo estimados para a realização da perícia, fixo os seus honorários, provisoriamente, em 58 UFESP's, conforme item pertinente do Anexo Único da Resolução nº 910/2023 do TJSP, ressalvada eventual complementação, mediante decisão fundamentada, em caso de comprovada insuficiência. O ônus da perícia é da parte autora, a quem incumbe, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, sendo, contudo, beneficiária da Justiça Gratuita. Saliento, desde já, competir ao(a) perito(a) a coleta de material para a perícia, independentemente de isso ocorrer em seu escritório ou mediante vistoria no próprio imóvel. Expeça-se ofício à Defensoria Pública do Estado de São Paulo para reserva dos honorários periciais. Com a reserva dos honorários, caso o(a) perito(a) ainda não tenha se manifestado nos autos, intime-se para agendamento de data para a perícia, a ser juntada aos autos mediante petição denominada "Agendamento de Vistoria". O laudo deverá ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data da vistoria. Também caberá ao(a) perito(a), no prazo de 15 (quinze) dias, informar nos autos os documentos necessários para a realização da perícia. Após a conclusão da etapa pericial será aferida a necessidade da designação de audiência. Int. - ADV: PAULO BENTO SANTANA (OAB 238696/SP), JOÃO VITOR SANTOS SOUZA (OAB 480670/SP), JOÃO VITOR SANTOS SOUZA (OAB 480670/SP), CLEBER BRISOLA DIAS (OAB 405827/SP), CLEBER BRISOLA DIAS (OAB 405827/SP), PAULO BENTO SANTANA (OAB 238696/SP)