1019993-51.2024.8.26.0008

Processo 1019993-51.2024.8.26.0008 - Procedimento Comum Cível - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo - Patrícia Lima Beleti - - Raphael Lima Beleti - Sérgio Encinas Beleti - Vistos. 1. Converto o julgamento em diligência pelas razões abaixo declinadas. 2. Em complemento à decisão saneadora de fls. 223/225, passo à análise das manifestações apresentadas pelas partes após a juntada das avaliações imobiliárias, especialmente diante das impugnações formuladas pelos autores às fls. 373/379. Inicialmente, não merece acolhimento a alegação de preclusão e inadmissibilidade da documentação apresentada pelo requerido às fls. 243/246. Com efeito, a decisão saneadora de fls. 223/225 reconheceu expressamente que existiam questões fáticas não suficientemente esclarecidas pelas provas documentais então constantes dos autos e determinou que, previamente à análise da necessidade de produção de prova pericial, as partes apresentassem avaliações de corretores acerca do valor locatício do imóvel. Em resposta à determinação, o requerido apresentou manifestação na qual, além de impugnar a necessidade de avaliação nos moldes determinados, trouxe aos autos fotografias do imóvel, com o propósito de demonstrar as condições de conservação e o estado em que o bem se encontrava, justamente para fundamentar a controvérsia relativa ao seu efetivo valor locatício. O processo, portanto, ainda se encontrava em fase de instrução probatória, não tendo sido encerrada a dilação destinada ao esclarecimento dos fatos controvertidos. Nesse contexto, a circunstância de a apresentação das fotografias não ter sido expressamente determinada pelo Juízo não conduz, por si só, à sua inadmissibilidade. O art. 369 do Código de Processo Civil estabelece que as partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz. De igual modo, o art. 435 do Código de Processo Civil dispõe que é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. O parágrafo único do mesmo dispositivo determina, ainda, que, admitida a juntada posterior, o juiz intimará a parte contrária para, querendo, manifestar-se sobre o documento. No caso concreto, a documentação apresentada pelo requerido foi juntada durante a fase de instrução e teve finalidade diretamente relacionada à controvérsia então submetida à apreciação judicial, notadamente quanto ao estado de conservação do imóvel e, consequentemente, à apuração de seu efetivo valor locatício. Além disso, foi assegurado aos autores o pleno exercício do contraditório, que tiveram ciência da documentação e oportunidade de se manifestar sobre seu conteúdo, o que efetivamente fizeram ao longo das petições de fls. 301/316 e 373/379. Não se verifica, portanto, prejuízo ao contraditório ou violação às regras processuais de produção documental que justifique o desentranhamento das fotografias. A pertinência, a força probatória e a eventual existência de contradições entre a documentação apresentada pelo requerido e os demais elementos constantes dos autos constituem questões relacionadas à valoração da prova, e não à sua admissibilidade. Nos termos do art. 371 do Código de Processo Civil, o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Assim, a valoração das fotografias de fls. 243/246 será realizada oportunamente, em conjunto com os demais elementos probatórios, por ocasião do julgamento do mérito. Também não há que se falar em preclusão consumativa quanto ao valor de R$ 534,49 indicado pelos autores. Isso porque a própria decisão saneadora de fls. 223/225 estabeleceu que a apresentação das avaliações imobiliárias seria providência prévia à análise da necessidade de produção de prova pericial, justamente porque o valor locatício do imóvel ainda não se encontrava suficientemente esclarecido. Após a juntada das avaliações, verificou-se que a controvérsia não foi solucionada. Ao contrário, os elementos posteriormente apresentados pelas partes revelaram divergência significativa quanto ao valor de locação, circunstância que impede o reconhecimento, neste momento processual, de que o montante de R$ 534,49 teria se tornado incontroverso. A instrução probatória, portanto, ainda não se encerrou, inexistindo fundamento para considerar definitivamente fixado o valor indicado na petição inicial. Também não prospera a alegação de comportamento contraditório, sob o fundamento de que o requerido teria anteriormente afirmado a realização de benfeitorias no imóvel e, posteriormente, apresentado documentação destinada a demonstrar seu estado de conservação. A decisão de fls. 326/327 não rejeitou o parecer de fls. 247/256 por vício formal externo, mas porque a premissa adotada na avaliação, consistente na consideração do imóvel como em estado de conservação regular, mostrou-se incompatível, em análise preliminar, com o conteúdo das fotografias de fls. 243/246. Ressalte-se que a própria avaliação apresentada pelos autores consignou expressamente que, em virtude da indisponibilidade de vistoria interna do imóvel, foi considerado, para fins de avaliação, o estado de conservação como regular. Não houve, assim, alteração arbitrária das premissas da prova ou surpresa processual. O que ocorreu foi o confronto entre a premissa utilizada no parecer imobiliário e outro elemento documental existente nos autos, cuja relevância para a avaliação do imóvel foi posteriormente considerada pelo Juízo. A circunstância de o requerido ter anteriormente alegado a realização de benfeitorias e, posteriormente, apresentado elementos acerca do estado de conservação do imóvel não permite, neste momento, concluir pela existência de comportamento processual contraditório juridicamente relevante. A efetiva realização das alegadas benfeitorias, sua extensão, natureza, estado atual e eventual repercussão sobre o valor do imóvel são justamente questões fáticas que permanecem controvertidas e que deverão ser esclarecidas pela prova técnica. A controvérsia, portanto, não deve ser resolvida mediante exclusão prévia dos elementos probatórios, mas mediante sua adequada confrontação e valoração no conjunto da instrução. 3. Passada essa análise, verifico que, conforme expressamente estabelecido na decisão saneadora de fls. 223/225, a apresentação das avaliações imobiliárias pelas partes constituía providência prévia à análise da necessidade de produção de prova pericial. Cumprida essa etapa e considerando as manifestações apresentadas pelos litigantes, constato que a controvérsia fática permanece. Com efeito, as avaliações apresentadas nos autos não convergem quanto ao valor locatício do imóvel, havendo divergência significativa entre os parâmetros apresentados pelas partes. Além disso, permanecem controvertidas as alegações formuladas pelo requerido acerca das benfeitorias que afirma ter realizado no bem, especialmente diante da documentação de fls. 164/165 e da ausência, até o momento, de elemento técnico produzido sob o crivo do contraditório que permita aferir, com segurança, a efetiva realização, extensão e valor dessas intervenções. Nesse cenário, a prova pericial mostra-se adequada e necessária ao esclarecimento dos fatos controvertidos. No caso concreto, a perícia permitirá conferir tratamento técnico e uniforme às duas questões que permanecem controvertidas, evitando que o arbitramento do aluguel seja realizado exclusivamente com base em avaliações unilaterais e divergentes. A prova deverá abranger, de um lado, a apuração do efetivo valor locatício mensal do imóvel, considerando suas características, localização, dimensões, padrão construtivo, estado de conservação, condições de habitabilidade e demais elementos pertinentes, mediante comparação com imóveis semelhantes existentes na mesma região. De outro lado, deverá a prova técnica verificar a existência das benfeitorias alegadas pelo requerido, especialmente aquelas relacionadas ao orçamento de fls. 164/165, apurando-se, caso efetivamente constatada sua realização, sua natureza, extensão, estado atual e respectiva valoração. 4. Diante disso, DEFIRO a produção de prova pericial técnica para: a) apurar o valor efetivo do aluguel mensal do imóvel objeto da lide, considerando, entre outros elementos tecnicamente pertinentes, sua localização, características, dimensões, padrão construtivo, estado de conservação, condições de habitabilidade e imóveis semelhantes utilizados como parâmetro de mercado; b) verificar a existência e a extensão das benfeitorias alegadas pelo requerido, especialmente aquelas indicadas no orçamento de fls. 164/165; e c) caso constatada a efetiva realização das benfeitorias, identificar sua natureza, extensão, estado de conservação e respectiva valoração, mediante metodologia técnica adequada. Para tanto, nomeio como perito judicial JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES, devidamente cadastrado no portal dos auxiliares da justiça. 4.1. No prazo de 15 dias, incumbe às partes arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, indicar assistente técnico e apresentar quesitos. 4.2. Nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil, cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado. 4.3. Após,deverá sero Peritointimado a esclarecer, no prazo de 05 (cinco) dias, se aceita o encargo que lhe é confiado e informe se concorda com o recebimento dos honorários através do convênio com a Defensoria Pública, tendo em vista que ambas partes são beneficiárias da justiça gratuita. 4.4.Depois de cumprido osubitem anterior, intime-seoperitopara designar dia para oiníciodos trabalhos, apresentando-se o respectivo laudo em 30 (trinta) dias, a contar da realização da prova. 4.5.Advirto ao Sr. Perito que o laudo pericial deverá ser elaborado em consonância com o disposto no artigo 473 do Código de Processo Civil, bem como que deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (artigo 466, § 2º do Código de Processo Civil). 5. Com a juntada do laudo, ciência às partes. Após, conclusos. Int. - ADV: RAPHAEL LIMA BELETI (OAB 462945/SP), RAPHAEL LIMA BELETI (OAB 462945/SP), FABIANA DUARTE PIRES (OAB 245194/SP)