1019360-58.2024.8.26.0002

Processo 1019360-58.2024.8.26.0002 - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Despejo por Inadimplemento - Liu Shu Juan - - Wu Zu Wei - - Wu Zu Jiong - Accanto Restaurante Eireli - Accanto Restaurante Eireli - Liu Shu Juan e outros - Vistos. Trata-se de ação de despejo cumulada com rescisão contratual e cobrança de multa e acessórios da locação, ajuizada por Liu Shu Juan, Wu Zu Wei e Wu Zu Jiong em face de Accanto Restaurante Ltda, com fundamento nos incisos II e III do artigo 9º e no inciso I do artigo 62 da Lei nº 8.245/91, ao argumento de que a ré teria incorrido em infrações contratuais consistentes em sublocação não autorizada do imóvel à empresa Italianinho Ristorante Ltda, realização de benfeitorias e reformas sem consentimento das locadoras, ausência de fornecimento de documentação pertinente a sinistro de incêndio e má conservação do bem. A ré apresentou contestação cumulada com reconvenção, impugnando a integralidade dos fatos narrados na inicial, arguindo a desocupação voluntária do imóvel, a ausência de prova do estado inicial do bem e postulando, em sede reconvencional, o reconhecimento de nulidade de dupla garantia locatícia, a restituição da caução e o levantamento do depósito judicial referente à purga da mora. Houve réplica e contestação à reconvenção, seguidas de especificação de provas por ambas as partes. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação jurídico-processual, bem como as condições da ação tanto da demanda principal quanto da reconvenção, e inexistindo nulidades ou irregularidades a sanar, dou o feito por saneado, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Registro, de início, que a desocupação voluntária do imóvel, ocorrida no curso da lide, com entrega das chaves em 16 de agosto de 2025, torna prejudicado o pedido de tutela de urgência e o próprio pedido de despejo em sua feição executiva, subsistindo, contudo, integral interesse processual quanto à declaração de rescisão contratual por culpa, à imputação das infrações contratuais alegadas e às consequências patrimoniais delas decorrentes. Quanto à majoração do pedido indenizatório relativo aos danos ao imóvel, formulado inicialmente em R$ 23.000,00 e alterado para R$ 103.700,00 por ocasião da contestação à reconvenção, sem emenda formal à inicial, tal inovação não pode ser conhecida nesta fase, por afronta à estabilização objetiva da demanda prevista nos artigos 141 e 329 do Código de Processo Civil, ressalvando-se às autoras a possibilidade de postular a diferença em ação própria ou por via de liquidação, se cabível. Fixo como pontos controvertidos: (i) a ocorrência de sublocação não autorizada do imóvel à empresa Italianinho Ristorante Ltda e a responsabilidade da ré por tal conduta; (ii) a realização de benfeitorias e reformas no imóvel (construção de banheiro, fechamento de sacada com vidro e toldo) sem prévia autorização das locadoras, bem como a causa da não remoção do fechamento da área superior; (iii) o estado de conservação do imóvel na data de início da locação e sua compatibilidade com o estado verificado por ocasião da restituição, incluindo os danos atribuídos ao incêndio ocorrido no curso do contrato; (iv) o cumprimento, pela ré, da obrigação contratual de fornecimento de documentação pertinente ao sinistro de incêndio; (v) a validade da cumulação de fiança e caução como garantias locatícias, à luz do artigo 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, e a eventual autonomia patrimonial entre a locatária e sua sócia fiadora; (vi) o cabimento da restituição da caução e do levantamento do depósito judicial referente à purga da mora; (vii) o cabimento e a extensão da multa contratual pleiteada por ambas as partes. Quanto ao ônus da prova, observo que compete às autoras, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, a demonstração do estado do imóvel ao início da locação e da existência, extensão e nexo causal dos danos materiais alegados, por se tratar de fato constitutivo do direito por elas afirmado; à ré compete a prova dos fatos extintivos, modificativos ou impeditivos por ela arguidos, notadamente quanto à autorização tácita ou expressa para as intervenções realizadas e quanto ao cumprimento das obrigações contratuais relativas ao sinistro. Não se trata de inversão do ônus da prova, mas de sua distribuição segundo a regra geral do dispositivo citado. Defiro a produção de prova pericial, de natureza técnica em engenharia, a fim de apurar o estado de conservação do imóvel, a existência e a extensão de eventuais danos materiais, a distinção entre desgaste natural e dano imputável à locatária, e a compatibilidade das benfeitorias realizadas (fechamento de sacada, instalação de banheiro) com o estado do imóvel por ocasião da entrega, tudo à luz dos documentos já constantes dos autos. Nomeio como perito o Dr. Alexandre Cunha Santana, que deverá apresentar proposta de honorários no prazo de 5 (cinco) dias, os quais, tratando-se de prova sobre fato constitutivo do direito autoral, ficam provisoriamente atribuídos às autoras, sem prejuízo de posterior redistribuição na sentença. Fixo o prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação desta decisão, para indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos. Defiro, ainda, a prova oral, consistente em depoimento pessoal do representante legal da ré, sob pena de confissão, e em prova testemunhal, observado o limite legal de testemunhas por parte, ambas destinadas ao esclarecimento dos pontos controvertidos acima delimitados, notadamente a sublocação, as benfeitorias e o cumprimento das obrigações contratuais relativas ao sinistro. A audiência de instrução e julgamento será designada oportunamente, após a juntada do laudo pericial aos autos. Registro o desinteresse de ambas as partes na realização de audiência de conciliação, ressalvada a possibilidade de autocomposição a qualquer tempo por iniciativa das partes. Intimem-se. - ADV: PATRICIA MARTINS BARBOSA JEANNEAU (OAB 162202/SP), SERGIO ROBERTO CARNEIRO DE CASTRO (OAB 466813/SP), SERGIO ROBERTO CARNEIRO DE CASTRO (OAB 466813/SP), PATRICIA MARTINS BARBOSA JEANNEAU (OAB 162202/SP), PATRICIA MARTINS BARBOSA JEANNEAU (OAB 162202/SP), PATRICIA MARTINS BARBOSA JEANNEAU (OAB 162202/SP), PATRICIA MARTINS BARBOSA JEANNEAU (OAB 162202/SP), PATRICIA MARTINS BARBOSA JEANNEAU (OAB 162202/SP)