1018278-68.2024.8.26.0009

Processo 1018278-68.2024.8.26.0009 - Procedimento Comum Cível - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo - Barbara David Ruivo - - Gabriela David Ruivo - Adelia Alves Ruivo - VISTOS. BARBARA DAVID RUIVO e GABRIELA DAVID RUIVO ajuizaram ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança contra ADÉLIA ALVES RUIVO. Alegaram que são filhas de Eriberto Ruivo Júnior, falecido em 03/03/2022, e que a requerida, viúva do de cujus, permaneceu na posse exclusiva do imóvel integrante do acervo hereditário. Sustentaram que o terreno é composto por duas construções residenciais, sendo que a ré ocupa a casa da frente, enquanto a edícula situada nos fundos permanece desocupada, embora anteriormente fosse utilizada pelas autoras. Afirmaram que exercem posse indireta sobre o bem na condição de herdeiras, mas se encontram privadas de sua fruição em razão da posse exclusiva exercida pela requerida, motivo pelo qual pleitearam o arbitramento de aluguel no valor mensal de R$ 2.425,00, correspondente ao locativo atribuído à construção dos fundos, requerendo, ainda, a concessão de tutela de urgência para imediata fixação da obrigação. Por decisão de fls. 41/42, foi concedida às autoras a gratuidade da justiça. Na contestação (fls. 80/150), a ré, preliminarmente, alegou falta de interesse de agir, ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e carência da ação. No mérito, sustentou que o imóvel ainda integra o espólio, inexistindo partilha, razão pela qual não seria cabível o arbitramento de aluguel entre os herdeiros. Afirmou que, na condição de cônjuge sobrevivente, é titular do direito real de habitação, exercendo posse legítima sobre o imóvel. Defendeu, ainda, que não existem duas unidades residenciais autônomas, mas apenas uma residência com edícula acessória, sem condições de utilização independente, impugnando, também, o valor locativo indicado pelas autoras, para o qual apresentou avaliações particulares. Ao final, requereu, subsidiariamente, a compensação dos valores despendidos com o pagamento do IPTU do imóvel. Por decisão de fl. 274, foi determinada a apresentação de documentos para análise do pedido de gratuidade formulado pela requerida, bem como concedido prazo para réplica e especificação de provas. A requerida apresentou documentos às fls. 277/304 e requereu a produção de prova testemunhal, pericial e inspeção judicial. As autoras apresentaram réplica às fls. 318/323, impugnando os argumentos expendidos na contestação e reiterando os pedidos formulados na petição inicial. Ainda, manifestaram-se pelo arbitramento do valor locativo por amostragem, requereram a produção de prova testemunhal, informando, contudo, que não há oposição ao julgamento antecipado. Por decisão de fl. 325, foi concedida gratuidade da justiça à ré, rejeitadas as preliminares de falta de interesse de agir e de inépcia da inicial, consignando-se que a de ilegitimidade passiva e, consequente carência da ação, seria apreciada na sentença. Contra referido julgado a ré interpôs agravo de instrumento, conhecido em parte e, na parte conhecida, foi negado provimento (V. Acórdão de fls. 463/468). É O RELATÓRIO DECIDO: É caso de julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto os elementos constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, sendo desnecessária a produção de outras provas. Inicialmente, afasto as preliminares remanescentes. A alegação de ilegitimidade passiva confunde-se com o próprio mérito da demanda, porquanto está diretamente relacionada à discussão acerca da extensão dos direitos da ré sobre o imóvel e da eventual obrigação de indenizar as autoras pelo alegado uso exclusivo do bem. Também não há falar em ausência das condições da ação. A pendência do inventário e a inexistência de partilha do imóvel igualmente confundem-se com o próprio mérito da demanda, não constituindo óbice ao regular exercício do direito de ação. No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. A controvérsia cinge-se à possibilidade de arbitramento de aluguel em favor das autoras em razão da alegada utilização exclusiva do imóvel pela ré, bem como à definição da extensão do direito real de habitação invocado pelo cônjuge sobrevivente, ao valor do locativo e ao pedido de compensação formulado na contestação. A ausência de partilha não impede o arbitramento de aluguel. Nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, consagrando o denominado princípio da saisine. Assim, com o falecimento de Eriberto, a propriedade e a posse da herança foram automaticamente transmitidas aos sucessores, instaurando-se condomínio hereditário sobre os bens deixados pelo falecido. Nessa condição, sendo indivisível o bem e havendo utilização exclusiva por um dos condôminos, impedindo a fruição pelos demais, mostra-se legítimo o arbitramento de aluguel, como forma de evitar enriquecimento sem causa. Nesse sentido o julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça, com citação de jurisprudência do STJ: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. Caso em Exame: 1. A autora, Flavia Ribas Kassab, meia irmã dos corréus Eduardo e Fernanda, filhos da falecida Vilma Ribas, requereu a colação de dois imóveis no inventário. A presente ação visa o arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo dos imóveis por Eduardo e Alejandra, herdeira de Fernanda, desde o falecimento da mãe. II. Questão em Discussão: 2. A questão em discussão consiste em determinar o direito da autora ao arbitramento de aluguéis pelos imóveis ocupados exclusivamente pelos requeridos. III. Razões de Decidir: 3. A ocupação exclusiva dos imóveis por Eduardo e Alejandra sem contraprestação caracteriza enriquecimento sem causa, justificando o arbitramento de aluguéis. 4. O termo inicial dos aluguéis foi corretamente fixado na data da citação, conforme art. 240 do NCPC, não havendo anuência da autora à ocupação gratuita. IV. Dispositivo e Tese: 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ocupação exclusiva de imóvel por herdeiro sem contraprestação enseja o arbitramento de aluguéis. 2. O termo inicial dos aluguéis é a data da citação na ação de arbitramento. Legislação Citada: Código Civil, arts. 186, 1.319, 1.326; Código de Processo Civil, art. 240. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1375271/SP, Relª. Minª. Nancy Andrighi, j. em 21/09/2017. (TJSP; 1033273-41.2023.8.26.0100; Apelação Cível Relator (a): Alexandre Lazzarini; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível 28ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/08/2025; Data de Registro: 22/08/2025) grifei APELAÇÃO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C.C. COBRANÇA. Sentença de parcial procedência. Benefícios da justiça gratuita concedidos à apelante. Pretensão de suspensão do feito até o término do inventário. Inadmissibilidade. Aplicação do princípio da saisine (art. 1.784 do CC). Pendência de inventário que não impede o arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo de bem comum. Precedentes do STJ e TJSP. Avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça dotado de fé pública. Ausência de prova técnica em sentido contrário. Valor locatício mantido. Fixação dos aluguéis a partir da citação. Inexistência de julgamento extra petita. Insubsistência da alegação de direito real de habitação, já rejeitado em ação própria com trânsito em julgado. Dever de indenizar os demais herdeiros pela fruição exclusiva do bem, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP Apelação Cível nº 1003045-64.2024.8.26.0483; órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Relator: Luis Fernando Cirillo; Data de julgamento: 25/11/2025) grifei Todavia, essa regra comporta exceção quando presente o direito real de habitação assegurado ao cônjuge sobrevivente. Com efeito, dispõe o artigo 1.831 do Código Civil que, ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. Nessa hipótese, a ocupação do imóvel destinado à moradia do cônjuge sobrevivente não enseja, em regra, pagamento de aluguel aos demais herdeiros, justamente porque decorre de direito real expressamente assegurado pela legislação. No caso concreto, entretanto, a situação merece distinção. As autoras afirmam que o terreno é composto por duas residências independentes, enquanto que a ré sustenta tratar-se de um único imóvel, afirmando que a construção existente nos fundos consiste em mera edícula acessória, integrante da residência principal, sem autonomia funcional. Nesse contexto, sem razão a ré. Em primeiro lugar, observa-se que a própria contestante, ao registrar boletim de ocorrência e requerer medidas protetivas, descreveu a existência de duas casas no terreno, afirmando que "como o terreno do imóvel é dividido em duas casas, as autoras também estavam tirando medidas das portas da casa do fundo" (fl. 214). Ainda, declarou que "até outubro de 2021, Gabriela ainda morava na casa do fundo" (fl. 215). Na contestação, inclusive, a requerida afirma que as autoras "deixaram voluntariamente o imóvel" (fl. 106), reconhecendo, portanto, que nele residiam anteriormente. Outro elemento relevante decorre das próprias avaliações imobiliárias juntadas pela ré. Ao impugnar o valor locativo indicado pelas autoras, a ré apresentou duas avaliações elaboradas por imobiliárias distintas (fls. 183/184). Em uma delas consta expressamente: OBJETO DE AVALIAÇÃO: Uma casa localizada no fundo do terreno do endereço acima, contendo: 2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviços com lavabo, sem garagem, localizada na parte do fundo do terreno. destaquei. Verifica-se, portanto, que o documento produzido pela interessada aponta claramente a existência de construção dos fundos e a descreve como verdadeira residência, composta por dormitórios, sala, cozinha e banheiro, atribuindo-lhe, inclusive, valor locativo próprio. Tal circunstância evidência tratar-se de unidade suscetível de avaliação econômica individualizada, não se mostrando compatível com a alegação de que seria mera edícula acessória, desprovida de autonomia. Diante desse conjunto probatório, conclui-se que o direito real de habitação invocado pela requerida encontra plena incidência em relação à residência localizada na parte frontal do terreno, destinada à sua moradia, e que não é objeto da presente demanda. A confirmação da existência da casa localizada nos fundos, que permaneceu exclusivamente com a requerida, impedindo a fruição pelas autoras, também motivou a ação de reintegração de posse nº 1010797-25.2022.8.26.0009, julgada procedente, definitivamente. Assim, não estando essa segunda residência abrangida pelo direito real de habitação e caracterizada sua utilização exclusiva pela ré, impõe-se o arbitramento de aluguel em favor das demais condôminas, sob pena de enriquecimento sem causa. A solução ora adotada encontra respaldo em recentes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça, segundo os quais o direito real de habitação restringe-se ao imóvel efetivamente destinado à residência do cônjuge sobrevivente, não alcançando unidades autônomas ou economicamente destacáveis integrantes do mesmo terreno. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL CONDOMÍNIO HEREDITÁRIO DIREITO REAL DE HABITAÇÃO SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA INSURGÊNCIA DA RÉ NÃO ACOLHIMENTO. Direito real de habitação reconhecido em favor da companheira sobrevivente, restrito ao imóvel efetivamente destinado à residência familiar art. 1.831 do Código Civil natureza personalíssima, vitalícia e gratuita impossibilidade de extensão a outras unidades autônomas do mesmo bem. Condomínio hereditário exploração exclusiva de unidades diversas (Residências I e III e salão comercial) com percepção integral dos frutos dever de indenizar os demais herdeiros inteligência dos arts. 1.319, 1.784 e 1.791 do Código Civil vedação ao enriquecimento sem causa. Laudo pericial idôneo adoção dos valores fixados pelo expert judicial termo inicial corretamente fixado na data da citação. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível nº 1001087 94.2024.8.26.0466; Relator(a): SALLES ROSSI; 8ª Câmara de Direito Privado; j. 16/07/2026) Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. CONDOMÍNIO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. EXCLUSIVIDADE PARA BEM UTILIZADO COM INTUITO DE MORADIA. NÃO PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes ação e reconvenção, para condenar rés/reconvintes a pagamento de aluguel proporcional a autora de imóvel em condomínio, determinada restituição, por esta, de valores despendidos por aquelas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste (i) na possibilidade de arbitramento de aluguel proporcional em favor de coproprietária, devido a ocupação exclusiva do imóvel pelas apelantes; e (ii) na delimitação do direito real de habitação de viúva meeira. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito real de habitação não abrange dependências autônomas ou economicamente destacáveis do imóvel, conforme interpretação do artigo 1.831 do Código Civil. 4. O artigo 1.319 do Código Civil impõe o dever de compensação pela privação da posse e fruição do quinhão alheio, independentemente de exploração comercial efetiva, para evitar enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O direito real de habitação limita-se à área destinada à moradia. 2. A compensação é devida pela privação da posse, mesmo sem exploração comercial. (TJSP; Apelação Cível nº 100948459.2023.8.26.0602; Relator(a): FERNANDO MARCONDES; 2ª Câmara de Direito Privado; J. 09/06/2026) Superada essa questão, passa-se à fixação do valor locativo. As autoras postulam a fixação do aluguel em R$ 2.425,00 mensais, tomando por parâmetro anúncios de imóveis existentes na região (fls. 5/6). Todavia, referidos imóveis possuem características significativamente distintas da residência objeto da controvérsia, consistindo em unidades exclusivas, algumas dotadas de garagem, suíte e até mesmo sobrados, ao passo que a casa objeto desta ação encontra-se localizada nos fundos de outro imóvel, compartilhando o mesmo terreno, circunstância que naturalmente influencia seu valor de mercado. Além disso, as autoras não requereram a produção de prova específica para apuração do valor locativo. Por outro lado, a requerida apresentou duas avaliações elaboradas por imobiliárias distintas (fls. 183/184), nas quais foram consideradas as características específicas da residência, fixando-se valores de R$ 1.600,00 e R$ 1.200,00 mensais. Embora também constituam provas unilaterais, tais documentos revelam-se mais adequados às peculiaridades do imóvel efetivamente discutido nos autos. Logo, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, reputo adequado fixar o aluguel mensal em R$ 1.400,00, correspondente à média das avaliações apresentadas, repita-se, que estão em conformidade com as condições do imóvel objeto da lide. Quanto à divisão desse montante, verifica-se que a requerida era casada com o falecido (Egberto Filho) sob o regime da comunhão parcial de bens (fl. 169). Entretanto, o imóvel encontra-se registrado em nome de Egberto Ruivo, pai do falecido, tratando-se, portanto, de bem de origem hereditária, hipótese em que não há comunicação patrimonial, nos termos do artigo 1.659, inciso I, do Código Civil. Desse modo, em relação ao imóvel objeto da lide, a requerida não ostenta a condição de meeira, mas apenas de herdeira, concorrendo em igualdade de condições com as autoras. Assim, considerando que cada sucessora possui, em tese, fração ideal correspondente a um terço do bem, a ré responde apenas pelos 2/3 correspondentes aos quinhões pertencentes às autoras. Consequentemente, do aluguel arbitrado em R$ 1.400,00 mensais, a requerida deverá pagar às autoras o valor de R$ 933,33 mensais, quantia que deverá ser dividida igualmente entre ambas. O termo inicial da obrigação corresponde à data da citação, ocorrida em 24/07/2025 (fl. 79), conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (...)6. Conforme orientação dominante do STJ, inexistindo notificação extrajudicial dos condôminos que usufruem com exclusividade o imóvel comum, a constituição em mora poderá ocorrer pela citação nos autos da ação de arbitramento de aluguéis, momento a partir do qual o referido encargo é devido, como é a situação dos autos. (STJ REsp nº 1.953.347 SP; 04ª Turma; Rel: Ministro Antonio Carlos Ferreira; Data de julgamento: 02/08/2022). Grifei Procede, em parte, o pedido de compensação dos valores pagos a título de IPTU, podendo alcançar apenas os valores pagos após a constituição em mora, isto é, após a citação. Até então, inexistia obrigação reconhecida de pagamento de aluguel e o imóvel era utilizado exclusivamente pela ré, razão pela qual os tributos incidentes anteriormente não comportam abatimento nesta demanda. Assim, admite-se a compensação exclusivamente dos valores de IPTU comprovadamente pagos pela requerida a partir de 24/07/2025, observando-se, igualmente, a fração ideal pertencente às autoras, correspondente a dois terços do bem. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré ao pagamento de aluguel correspondente à utilização exclusiva da residência situada nos fundos do imóvel, fixado em R$ 1.400,00 mensais, sendo devido às autoras o equivalente a 2/3 desse valor (R$ 933,33 mensais), desde a citação (24/07/2025), acrescido de juros legais pela taxa SELIC (art. 406, §1º, do Código Civil) a partir do vencimento de cada parcela, vedada a incidência de correção monetária autônoma, sob pena de bis in idem, autorizada a compensação dos valores de IPTU comprovadamente pagos pela requerida a partir da citação, também acrescido de juros legais pela taxa SELIC observada a quota-parte das autoras (2/3). Em razão da sucumbência em maior parte da ré, arcarão as autoras com o pagamento de 30% e a requerida com 70% das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, ressalvado disposto no artigo 98, parágrafo 3º, do CPC (ambas as partes são beneficiárias da gratuidade da justiça). Desde já, pontuo que o critério atinente à distribuição do referido ônus somente poderá ser corrigido em sede de apelação, afastando figura dos embargos de declaração. Nada sendo requerido no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado, arquivem-se. Publique-se e int. - ADV: CRISTINA NÉLIDA CUCCHI MÜLLER (OAB 157673/SP), JUAN CARLOS MULLER (OAB 20023/SP), SILVANEA GAMA E SOUSA (OAB 243129/SP), SILVANEA GAMA E SOUSA (OAB 243129/SP)