1017344-21.2024.8.26.0071

DESPACHO Nº 1017344-21.2024.8.26.0071 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Apelação Cível - Bauru - Apte/Apda: Evandra Angélica da Cruz - Apda/Apte: Antonia Natalia Silva de Soausa Santos - Apdo/Apte: Antônio Magno Carneiro Gomes Filho - Apelado: Liban Negócios Imobiliários Ltda - Me - Vistos. 1.- Recursos de apelação e adesivo hábeis a processamento em ambos os efeitos, nos termos do art. 1.012, caput, do Código de Processo Civil (CPC), tendo em vista ser tempestivo, com partes devidamente representadas por seus advogados. 2.- ANTONIO MAGNO CARNEIRO GOMES FILHO e ANTONIA NATALIA SILVA DE SOUSA SANTOS ajuizaram ação declaratória de inexigibilidade de débitos cumulada com indenização por danos materiais e moral em face de LIBAN NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e EVANDRA ANGÉLICA DA CRUZ, que, por sua vez, ofertou reconvenção. O Juiz de Direito, por respeitável sentença de fls. 789/800, aclarada às fls. 809/811, julgou parcialmente procedente o pedido da ação de cobrança, declarando a existência de débito no valor de R$ 2.850,26, bem como condendou a ré ao pagamento da quantia de R$ 6 mil, à título de multa contratual, com incidência de correção monetária desde a data do laudo (quanto ao valor de recomposição da tela de proteção), do vencimento (do aluguel proporcional de abril) e desde o desembolso, quanto aos demais valores e juros de mora, estes a ordem de 12% ao ano até a vigência da Lei nº 14.925/24, quando passarão a ser contados segundo a disciplina do art. 406, § 1º do Código Civil (CC), que terão por termo o vencimento a citação, art. 405 do CC. Julgou parcialmente procedente o pedido da reconvenção movida pela corré Evandra em face dos autores-reconvindos, condenando-os ao débito no valor de R$ 2.850,26, com incidência de correção monetária desde a data do laudo (quanto ao valor de recomposição da tela de proteção), do vencimento (do aluguel proporcional de abril) e desde o desembolso, quanto aos demais valores e juros de mora, estes a ordem de 12% ao ano até a vigência da Lei nº 14.925/24, quando passarão a ser contados segundo a disciplina do art. 406, § 1º do CC, que terão por termo o vencimento a citação art. 405 do CC e declarando que responsabilidade da ré GRPQA LTDA limita-se a este valor. Por força de sucumbência preponderante, na ação e na reconvenção, e por causalidade arcará a ré-reconvinte com o pagamento das custas e despesas processuais na ação e na reconvenção, bem como honorários advocatícios do patrono do autor, que fixou em 10% sobre o valor atualizado das causas, da ação e da reconvenção, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Julgou improcedentes os pedidos da ação e da reconvenção movida por ANTONIA NATALIA SILVA DE SOUSA SANTOS e ANTONIO MAGNO CARNEIRO GOMES FILHO e EVANDRA ANGÉLICA DA CRUZ, em face LIBAN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA. Pela sucumbência, arcarão os autores-reconvindos e a ré-reconvinte com as custas e demais despesas processuais. Afora, indenizarão os honorários advocatícios do patrono do réu, que fixou em 10% sobre o valor atualizado das causas, da ação e da reconvenção, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Observe-se a suspensão das obrigações em razão da gratuidade deferida aos autores-reconvindos. Inconformada, a corré Evandra interpôs recurso de apelação. Em resumo, requer a concessão da gratuidade da justiça em grau recursal, alegando alteração superveniente de sua situação financeira. No mérito, sentença proferida em erro ao condená-la ao pagamento da multa por rescisão contratual. A prova pericial concluiu que o imóvel permaneceu habitável durante toda a locação, que os vícios eram aparentes e preexistentes, de conhecimento dos locatários, inexistindo justa causa para a rescisão antecipada do contrato. Os apelados permaneceram no imóvel por dez meses, circunstância incompatível com a alegada inabitabilidade, razão pela qual a multa contratual deve ser imputada aos locatários. A ré LIBAN Negócios Imobiliários Ltda. responde pelos prejuízos decorrentes da demanda, pois o laudo pericial apontou falhas relevantes na elaboração das vistorias de entrada e saída do imóvel, o que ensejou cobranças indevidas aos locatários. Há responsabilidade objetiva e solidária da administradora imobiliária, requerendo sua condenação exclusiva ou, subsidiariamente, solidária pelos prejuízos, custas processuais e honorários advocatícios. A limitação da responsabilidade da GRPQA LTDA. ao valor do débito principal viola o contrato e a legislação aplicável, porquanto a garantia prestada abrange os encargos acessórios, inclusive custas processuais, honorários advocatícios, juros e correção monetária, observado o limite máximo da cobertura contratual. Os autores respondem pelas despesas de água e esgoto, argumentando que o consumo elevado ocorreu apenas nos primeiros meses da locação, foi posteriormente regularizado mediante procedimento administrativo junto ao DAE e não decorreu de culpa da locadora. Pretende a reforma da sentença para condenar os locatários ao pagamento desses valores. Requer, ainda, alteração do critério de incidência da correção monetária e dos juros sobre os débitos cartorários, para que sejam apurados conforme o valor efetivamente exigido pelo cartório na data do pagamento. Impugnou a fixação dos honorários advocatícios. A verba sucumbencial deve observar o proveito econômico obtido pelas partes, e não o valor atualizado das causas, postulando a redistribuição da sucumbência e a majoração dos honorários advocatícios em favor de seus patronos para 15% sobre o proveito econômico obtido na ação principal e na reconvenção. Requer o integral provimento do recurso (fls. 815/841). Por sua vez, os autores apresentaram recurso adesivo. Em resumo, os transtornos decorrentes dos vícios ocultos existentes no imóvel locado ultrapassaram o mero inadimplemento contratual. Embora reconhecido que a rescisão antecipada decorreu de culpa da locadora e declarado inexigíveis as cobranças de água decorrentes do vazamento oculto, afastou-se o pedido de reparação moral sob o fundamento de inexistência de lesão extrapatrimonial. Os fatos evidenciam abalo moral, agravado pela persistência das cobranças e pelo risco concreto de negativação. Requerem a concessão de tutela de urgência recursal, com fundamento nos arts. 300 e 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC, para determinar a suspensão das cobranças promovidas pelo Departamento de Água e Esgoto de Bauru (DAE) e impedir a inscrição de seus nomes na dívida ativa e nos cadastros de inadimplentes. Invocam documento novo, consistente em notificação expedida pelo DAE, que demonstra a continuidade da cobrança de débito no valor de R$ 5.916,74 e a iminência de negativação, cuja juntada reputam admissível à luz do art. 435 do CPC. A conduta da locadora ocasionou perda do tempo útil e desvio produtivo, em razão das inúmeras tentativas de solução administrativa perante a locadora, a imobiliária e o DAE, circunstâncias que reforçam a configuração do dano moral. Pedem o provimento do recurso adesivo para condenar EVANDRA ao pagamento de indenização por dano moral em valor não inferior a R$ 13 mil ou outro a ser arbitrado pela Câmara, bem como a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, além do deferimento da tutela de urgência recursal (fls. 891/899). Em contrarrazões, os autores impugnam o pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado pela apelante Evandra. Não demonstrou a hipossuficiência financeira. É proprietária do imóvel objeto da demanda, alienou o bem no curso do processo, recolheu regularmente as custas da reconvenção e está representada por advogados particulares. Requerem o indeferimento do benefício e, caso não haja o recolhimento do preparo, o reconhecimento da deserção do recurso. No mérito, a prova pericial comprovou a existência de vícios ocultos preexistentes à locação, especialmente infiltrações, problemas hidráulicos e vazamento estrutural na piscina, circunstâncias que justificam a rescisão contratual por culpa da locadora e a condenação ao pagamento da multa contratual. A conta de água de valor elevado decorreu exclusivamente do vazamento estrutural, inexistindo responsabilidade dos locatários pelo débito declarado inexigível na sentença. O documento novo juntado com as contrarrazões demonstra a permanência da cobrança dos débitos pelo Departamento de Água e Esgoto de Bauru (DAE), afastando a alegação recursal de que a questão foi solucionada administrativamente. Sustentam a correção da base de cálculo adotada para a fixação dos honorários sucumbenciais. Inviável a mensuração precisa do proveito econômico obtido, requerendo a manutenção da sentença e a majoração da verba honorária, nos termos do art. 85, § 11, do CPC (fls. 876/885). Em contrarrazões, a ré Liban, requer o desprovimento do recurso de apelação interposto por EVANDRA. A atuação limitou-se à administração e intermediação da locação, mediante comunicação entre as partes, operacionalização de vistorias, cobranças e demais atos típicos de gestão, sem assumir obrigações materiais inerentes ao locador ou responsabilidade pelos vícios estruturais do imóvel. A controvérsia decorre exclusivamente da relação locatícia entre locadora e locatários, inexistindo fundamento jurídico para imputar à administradora responsabilidade pelos alegados danos. A apelante pretende atribuir-lhe responsabilidade objetiva e solidária com fundamento na incidência do CDC, equiparando a administradora à garantidora universal do contrato de locação. Eventual aplicação da legislação consumerista não dispensa a demonstração de defeito específico na prestação do serviço, de ato ilícito próprio e de nexo causal, elementos inexistentes no caso. As obrigações relativas à entrega do imóvel em condições de uso, à reparação de vícios preexistentes e aos encargos da locação decorrem da Lei nº 8.245/1991 e recaem sobre locador e locatário, não podendo ser transferidas à mandatária. Eventuais críticas dirigidas à vistoria realizada não são suficientes para caracterizar responsabilidade da administradora. O laudo constitui mero instrumento de constatação, incapaz de transferir-lhe o dever de responder por vícios estruturais do imóvel. Inexiste fundamento para responsabilizá-la por encargos como o IPTU, cuja disciplina decorre da relação contratual e da legislação locatícia, ausente prova de conduta abusiva ou ilícita de sua parte. Requer o desprovimento do recurso (fls. 909/920). Em contrarrazões ao recurso adesivo, a corré Evandra ratificou o pedido de gratuidade. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso adesivo interposto pelos autores. O afastamento da indenização por dano moral se mostra correto. Os fatos configuram mero dissabor decorrente da relação locatícia. O documento novo consistente em cobrança administrativa promovida pelo Departamento de Água e Esgoto (DAE) não comprova a ocorrência de dano moral nem a efetiva inscrição dos recorrentes em cadastros de inadimplentes. Os próprios recorrentes adesivos reconhecem ter residido no imóvel durante aproximadamente dez meses, juntamente com outras dez pessoas, circunstância que evidencia a existência de consumo regular de água. Inexiste prova de que o débito decorra exclusivamente do alegado vazamento. Competia aos recorrentes demonstrar qual parcela do consumo seria ordinária e qual corresponde ao alegado excesso, ônus do qual não se desincumbiram. O aumento do consumo ocorreu após a imissão na posse do imóvel que o problema foi solucionado administrativamente perante o DAE e que a permanência dos locatários no imóvel até abril de 2024 é incompatível com a alegação de dano moral. Requer o indeferimento do pedido de tutela de urgência recursal, por ausência dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, bem como o desprovimento do recurso adesivo, com a manutenção integral da sentença no capítulo que rejeitou o pedido de indenização por dano moral e a condenação dos recorrentes adesivos ao pagamento dos honorários advocatícios recursais (fls. 921/926). É o relatório. 3.- Voto nº 50.899. 4.- Encaminhem-se os autos para inserção do recurso em pauta de julgamento eletrônico (virtual), nos termos do art. 2º da Resolução nº 984/2025 do Órgão Especial deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), com publicação prévia da pauta (arts. 5º e 9º). Devidamente justificada, as partes poderão manifestar oposição a esta modalidade de julgamento até 48 horas antes do início da sessão (art. 11, II), observada a faculdade inserida no art. 12. A oposição deverá ser manifestada no ambiente de acompanhamento das sessões de julgamento eletrônico (virtuais) pelo eSAJ (https://esaj.tjsp.jus.br/pauta-julgamento-virtual), encaminhando-se para a sessão e o recurso de interesse, mediante apresentação de "pedido de destaque" e sujeita a decisão do relator. Intimem-se. - Magistrado(a) Adilson de Araujo - Advs: Rodrigo Manteiga da Costa (OAB: 397232/SP) - Douglas Daniel Rodrigues da Silva (OAB: 325374/SP) - Lisandra Cristina Belancieri (OAB: 491833/SP) - Gabriel Luiz Camanforte Caminha (OAB: 389594/SP) - 5º andar