1017312-54.2023.8.26.0005

Processo 1017312-54.2023.8.26.0005 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Carlos Carvalho - - Marcos Carvalho - Marcio Carvalho - Marcio Carvalho - - Mara Cristina Carvalho - Carlos Carvalho e outro - Vistos. Trata-se de ação de extinção de condomínio e alienação judicial c/c cobrança indenizatória de aluguéis ajuizada por CARLOS CARVALHO e MARCOS CARVALHO em face de MARCIO CARVALHO e MARA CRISTINA CARVALHO, na qual afirmam que as partes são coproprietárias, em partes iguais, do imóvel indivisível situado na Rua São José dos Cordeiros, nº 162, Vila Cisper, nesta Capital, matriculado sob o nº 103.458 perante o 12º Registro de Imóveis da Capital. Noticiam que o bem foi havido por herança decorrente dos inventários dos genitores falecidos, Edelberto Carvalho e Raimunda Soares de Carvalho. Aduzem que não pretendem manter a comunhão e que os réus ocupam o imóvel de forma exclusiva, impedindo seu acesso. Requerem a extinção do condomínio com a alienação judicial do bem, o arbitramento e cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo no importe de R$ 1.000,00 mensais devidos por cada réu a partir da citação, atribuindo à causa o valor venal de R$ 452.336,00. A decisão de fl. 46 deferiu os benefícios da justiça gratuita à parte autora. A audiência de tentativa de conciliação foi infrutífera (fl. 75). Citado, o réu Marcio Carvalho ofertou contestação com reconvenção (fls. 93/107). Arguiu preliminar de impugnação ao valor da causa, alegando que deve corresponder ao valor de mercado do imóvel somado a doze parcelas do aluguel pretendido. No mérito e na reconvenção, defendeu usucapião sobre a sua cota-parte por residir no local há trinta anos, direito real de habitação por ser herdeiro e, subsidiariamente, indenização pelas benfeitorias necessárias e conservação custeadas exclusivamente por ele. Citada, a ré Mara Cristina Carvalho, apresentou contestação (fls. 126/134) concordando expressamente com a extinção do condomínio e a alienação do imóvel, divergindo apenas do valor de aluguel arbitrado sem avaliação pericial técnica. Pugnou pela gratuidade da justiça. Foi deferida a gratuidade da justiça à corré Mara Cristina (fl. 177) e ao corréu Marcio (flls. 181/182). Houve réplica à contestação de Marcio e à reconvenção (fls. 173/176 e 208/215), bem como sobre os documentos juntados (fls. 307). A Parte Ré/Reconvinte Marcio emendou a inicial da reconvenção indicando à causa reconvencional o valor de R$ 812.000,00 (fls. 201/202). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes manifestaram-se às fls. 185/190, 191/192, 193/197 e 318/322, postulando a realização de prova pericial de avaliação. A Parte Autora ofertou proposta de acordo (fl. 307), a qual foi rejeitada pelos réus (fls. 318/320 e 321/322). É o relatório. Fundamento e decido. 1 - Acolho a impugnação ao valor da causa suscitada pelo réu Marcio Carvalho em sua contestação e no aditamento reconvencional (fls. 95/97 e 201/202). O valor atribuído à exordial fia-se unicamente no valor venal do imóvel (fl. 35). Ocorre que o conteúdo econômico da demanda de extinção de condomínio c/c alienação judicial corresponde ao valor real de mercado do bem, somado ao proveito econômico almejado com a cumulação do pedido de arbitramento de aluguéis, o qual equivale a doze prestações mensais pretendidas. Assim, com fundamento no art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil, determino a retificação de ofício do valor da causa principal e da reconvenção. Como o imóvel será submetido à avaliação pericial judicial, diferida fica a fixação exata do valor da causa e o recolhimento do eventual complemento de taxa judiciária para o momento posterior à juntada do laudo pericial definitivo, sem prejuízo da gratuidade deferida aos litigantes. 2 Desde já afasto a tese de usucapião arguida em matéria de defesa e reconvenção pelo réu Marcio Carvalho (fls. 101/102). O imóvel em litígio foi transmitido às partes por sucessão hereditária de seus pais, havendo a partilha formal sido registrada em prol dos quatro herdeiros (fls. 38/41 e 308/313). A posse exercida por um dos coerdeiros sobre o imóvel comum decorre de mera permissão ou tolerância dos demais condôminos, fato que não induz posse ad usucapionem com ânimo de dono exclusivo, nos moldes do art. 1.208 do Código Civil. Nesse sentido, a jurisprudência da Corte Paulista afasta a pretensão de usucapião entre comproprietários quando caracterizada a mera tolerância da ocupação familiar, ressalvando unicamente a apuração de eventuais benfeitorias: EMENTA: Apelação - Ação de extinção de condomínio c.c. arbitramento de aluguel Parcial procedência, com extinção do condomínio e condenação da ré no pagamento de aluguel, a ser apurado em liquidação de sentença Insurgência da ré Pretensão de ver reconhecida a usucapião alegada em sede de defesa Coproprietária que não demonstrou os requisitos para usucapião - Caracterizada mera tolerância na ocupação que não serve para caracterizar a aquisição da propriedade nos termos do art. 1.208 do Código Civil Pedido alternativo de indenização pelas benfeitorias que se acolhe, desde que necessárias e úteis, apuradas por ocasião da liquidação de sentença Sentença parcialmente reformada Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1025461-87.2019.8.26.0002; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/03/2023; Data de Registro: 29/03/2023) Afasto, de igual modo, a alegação de direito real de habitação sustentada pelo réu Marcio. O instituto previsto no art. 1.831 do Código Civil é garantia conferida exclusivamente ao cônjuge ou companheiro sobrevivente quanto ao imóvel destinado à residência da família, não existindo previsão legal para estender tal benesse ao herdeiro em relação aos demais coerdeiros coproprietários. Ante o exposto, nos termos do art. 356, II c/c 357, I do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos apresentados na reconvenção referentes ao reconhecimento de usucapião e do direito real de habitação. Anoto que os ônus da sucumbência serão fixados ao final, quando do julgamento integral do mérito. 3 - Por outro lado, a pretensão reconvencional do réu Marcio de ressarcimento por benfeitorias necessárias e úteis por ele promovidas e custeadas de forma exclusiva, bem como o pedido autoral de arbitramento de aluguéis pela fruição exclusiva do bem constituem matérias de mérito diretamente ligadas à instrução do feito e à prova pericial a ser realizada. 4 - As partes estão regularmente representadas e são legítimas. As preliminares e matérias prejudiciais foram acima dirimidas. Não há questões processuais pendentes. Presentes todos os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido do processo e as condições da ação, declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos de fato e de direito: (i) o real valor de mercado do imóvel descrito na matrícula nº 103.458 do 12º Registro de Imóveis da Capital e de suas acessões e benfeitorias; (ii) o valor locatício de mercado do bem para fins de arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo; (iii) a existência, natureza, época de edificação e custeio exclusivo de benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo réu Marcio Carvalho no imóvel objeto da lide. Distribuo o ônus da prova segundo a regra geral estática estabelecida no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil: (i) aos autores cumpre o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, notadamente a propriedade comum, a indivisibilidade da coisa, a ocupação exclusiva pelos réus e a fruição do bem sem a devida contraprestação; (ii) aos réus cumpre o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, precipuamente a realização, extensão e o custeio exclusivo de benfeitorias e reparações necessárias ou úteis introduzidas no bem. Para dirimir os pontos controvertidos, defiro a produção da prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária, nomeando o engenheiro Vicente de Rezende Lopes, devidamente cadastrado no Sistema de Gerenciamento dos Auxiliares da Justiça. Considerando que ambas as partes requereram a realização da perícia técnica (fls. 185/190 e 193/197), os honorários periciais seriam rateados entre as partes. Contudo, tendo em vista que os autores (fl. 46) e os réus Marcio (fl. 181) e Mara (fl. 177) são beneficiários da gratuidade da justiça, a verba pericial observará o regramento previsto no art. 95, § 3º, do Código de Processo Civil e as disposições da Resolução nº 232/2016 do Conselho Nacional de Justiça e normas do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. No prazo de 15 (quinze) dias, as partes poderão indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos, de acordo com o artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, destacando-se que os assistentes apresentarão seus pareceres nos autos independentemente de provocação judicial. Após, proceda-se com o cadastro do perito pelo portal, o qual deverá,no prazo de 5 dias, informar se aceita o encargo. Com o aceite, oficie-se o órgão competente para reserva do valor tabelado dos honorários periciais. Realizada a reserva dos honorários, intime-se o Perito para que dê início aos trabalhos, devendo informar nos autos, com antecedência mínima de 20 dias. O laudo pericial será apresentado em 30 (trinta) dias após a determinação de início dos trabalhos. Fica o perito advertido de que o laudo será elaborado de acordo com o artigo 473 do Código de Processo Civil, sendo assegurado aos assistentes técnicos o acesso e acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, conforme prevê o artigo 466, § 2º, do Código de Processo Civil. Deverá o perito nomeado ser intimado a requisitar todos os documentos que achar pertinentes, que serão entregues ou franqueado o seu acesso pela parte que os detiver diretamente ao perito judicial. Com a entrega do laudo, manifestem-se as partes, no prazo comum de 15 dias, ocasião em que poderão ofertar quesitos complementares. Após a entrega do laudo pericial, serão apreciados os demais requerimentos de produção de provas, se o caso. Intimem-se. - ADV: LUIS MACHADO DE SOUZA (OAB 314377/SP), GRAZIELE LINS BRASIL (OAB 250022/SP), GRAZIELE LINS BRASIL (OAB 250022/SP), LUIS MACHADO DE SOUZA (OAB 314377/SP), LUIS MACHADO DE SOUZA (OAB 314377/SP), ADNA TALITA FERREIRA DE OLIVEIRA (OAB 392405/SP), LUIS MACHADO DE SOUZA (OAB 314377/SP), ADNA TALITA FERREIRA DE OLIVEIRA (OAB 392405/SP), SARA BEZERRA SILVA REIS (OAB 459606/SP)