1016124-53.2024.8.26.0114

Processo 1016124-53.2024.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO - Diana Patricia Ferreira de Santana - Rodrigo Duarte Fernandes dos Passos - Vistos em saneador. Rejeito a preliminar de litispendência alegada em contestação. Com efeito, a litispendência pressupõe a tríplice identidade entre as demandas: mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido (art. 337, §§ 1º a 3º, do CPC), o que não se verifica na espécie. A presente ação tem por objeto a extinção do condomínio existente sobre o imóvel comum, com a respectiva alienação judicial e o arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo, ao passo que os feitos invocados pelo réu (notadamente os processos nºs 1051032-15.2019.8.26.0114 e 1054777-61.2023.8.26.0114) versam sobre a partilha e a liquidação das dívidas contraídas na constância da união estável. Trata-se, pois, de causas de pedir e de pedidos distintos, inexistindo a identidade que autorizaria o reconhecimento da litispendência. A alegada necessidade de divisão do condomínio passivo (dívidas comuns) constitui matéria estranha ao objeto desta demanda e deve ser deduzida na via própria, perante o Juízo competente, não obstando o exercício do direito potestativo à extinção do condomínio, que a qualquer tempo pode ser postulado (art. 1.320 do Código Civil). Portanto, afasto a preliminar. Restou comprovado que o imóvel foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária, encontrando-se gravado em favor da Caixa Econômica Federal e ainda não integralmente quitado, com saldo devedor de R$ 263.370,02 (posição em 10/02/2026). Nessa modalidade de garantia, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário, cabendo aos fiduciantes apenas a posse direta e os direitos aquisitivos sobre o bem. Assim, não há condomínio sobre a propriedade plena do imóvel, mas cotitularidade sobre direitos de conteúdo patrimonial. Tal circunstância não impede a extinção da cotitularidade nem a alienação judicial, que deverá recair sobre os direitos aquisitivos e possessórios das partes, observada a preferência do condômino (art. 1.322 do CC). A jurisprudência do TJSP admite a extinção da copropriedade desses direitos em imóveis financiados, com ciência do credor fiduciário e sujeição da eventual sub-rogação à anuência da instituição financeira. O valor econômico dos direitos a serem alienados corresponderá ao valor de mercado do imóvel, abatido o saldo devedor e encargos contratuais, matéria que será objeto da perícia deferida. Por fim, a Caixa Econômica Federal não integrará a lide como parte, a fim de preservar a competência da Justiça Estadual (art. 109, I, da CF), ficando sua cientificação reservada para momento oportuno. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo outras questões preliminares ou nulidades a sanar, dou o feito por saneado. Fixo como pontos controvertidos, dentre outros, a) o valor locatício de mercado do imóvel, o montante da indenização devida à autora pelo uso exclusivo do bem pelo réu (art. 1.319 do CC) e o respectivo termo inicial; b) a existência e o valor das despesas suportadas exclusivamente pelo réu com financiamento e IPTU, para fins de eventual compensação, observada a quota-parte de cada coproprietário; c) o valor de mercado do imóvel e, deduzido o saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal, o valor econômico dos direitos aquisitivos e possessórios das partes para fins de alienação judicial. Aplica-se, no caso, a regra geral do art. 373, I e II, do CPC, incumbindo a cada parte a prova dos fatos que alega. Considerando a natureza técnica das controvérsias, defiro a realização de prova pericial de engenharia/avaliação imobiliária. Para avaliação do imóvel, nomeio para o cargo de perito, engenheiro civil, Antônio Carlos Cerquera de Camargo Júnior, a quem incumbirá avaliar: a) o valor locatício mensal de mercado do imóvel; b) o valor de mercado do bem; e c), mediante a dedução do saldo devedor e encargos junto ao agente financeiro, o valor econômico dos direitos aquisitivos e de posse das partes. As partes poderão arguir impedimento ou a suspeição do perito, indicar assistente técnico e apresentar quesitos, no prazo de 15 (quinze dias). Intime-se o perito para, no prazo de 5 (cinco) dias, apresentar proposta de honorários. Apresentada a proposta, as partes deverão ser intimadas para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias. Os honorários periciais serão rateados entre as partes, observado, quanto à autora, o diferimento de sua quota-parte para o final do processo. Com a vinda do laudo, intimem-se as partes a se manifestarem em 15 (quinze) dias. Sem prejuízo, oficie-se à Caixa Econômica Federal para ciência da presente demanda e da pretensão de alienação judicial dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel objeto do Contrato nº 1.4444.0416867-4 (matrícula nº 10.973 do 2º CRI de Campinas), facultando-se manifestação no prazo de 15 dias, sem sua inclusão na lide. Em razão da migração de todo o acervo desta unidade para o sistema EPROC, a partir de 06/04/2026; e, ainda, visando a manutenção regular das intimações, sem qualquer prejuízo às partes, solicita-se aos advogados que providenciem seu cadastro imediato no referido sistema, nos termos das orientações disponibilizadas no site: https://www.tjsp.jus.br/eproc > Manuais e Tutorias Público Externo > Advogados: https://www.tjsp.jus.br/download/EPROC/ManuaisPublicoExterno/1.1-EPROC_ADVOGADO Primeiros_passos_no_sistema_eproc_04.04.25.Pdf O cronograma dessa implantação, por competência e Região Administrativa Judiciária, pode ser acessado no link: https://www.tjsp.jus.br/eproc/CronogramaImplantacao. Após migrado, o processo deixa de estar acessível no SAJ, onde será lançada a movimentação 89966 - Remetidos os autos em razão de migração para outro sistema, intimando-se as partes e advogados sobre a troca e orientando para o credenciamento no eproc. Para saber em qual sistema seu processo tramita, acesse a Consulta Processual Unificada, em: https://www.tjsp.jus.Br/ Intime-se. - ADV: RAQUEL VALIM LÍBERMAN DIOGO (OAB 196537/SP), EMANUEL GONÇALVES DIAS (OAB 338603/SP), LISANDRA ARANTES DE CARVALHO (OAB 175460/SP), DIOGO CANO MONTEBELO (OAB 336440/SP)