1016106-53.2019.8.26.0002

Processo 1016106-53.2019.8.26.0002 - Execução de Título Extrajudicial - Condomínio em Edifício - Condominio Edificio Paradis - Fátima Aparecida de Oliveira - Victoria Rueda Inacio - Eduardo Jordão Boyagjian - Itapeva Ximulticarteira Fundo de Investimento Em Direitos Creditórios Não Padronizados ("Fundo") - Fernando Jose Cerello Gonçalves Pereira - Vistos. 1. Após sucessivas praças negativas realizadas pelos leiloeiros anteriormente nomeados (fls. 528/529, 658/659 e 1064), sobrevieram manifestações das partes e da ocupante do bem. A executada requer a utilização de prova emprestada consistente no laudo pericial produzido nos autos da ação de execução nº 1040345-87.2020.8.26.0002, em trâmite perante a 15ª Vara Cível deste Foro Regional de Santo Amaro, relativo ao apartamento duplex de nº 212, localizado no Bloco 2 do mesmo condomínio, com idêntica área privativa e padrão arquitetônico. Requer a fixação da avaliação no montante de R$ 2.765.000,00 (dois milhões, setecentos e sessenta e cinco mil reais), referente a maio de 2025, com a devida atualização monetária até a data da alienação judicial, bem como autorização para que eventuais interessados possam vistoriar o imóvel com auxílio do leiloeiro oficial e, se necessário, força policial (fls. 946/951 e 1057). O Condomínio-exequente manifestou expressa concordância com o pedido da executada, anuindo ao acolhimento da prova emprestada para fixação da base de avaliação em R$ 2.765.000,00 (dois milhões, setecentos e sessenta e cinco mil reais), visando a conferir efetividade e viabilidade prática ao praceamento do bem (fls. 1079/1082). Por sua vez, o leiloeiro oficial Fernando José Cerello Gonçalves Pereira noticiou o resultado negativo do leilão encerrado em 12 de junho de 2026 (fls. 1062/1064), ressaltando a informação sobre a recente arrematação da unidade análoga vizinha em segunda praça pelo valor de R$ 1.402.931,65 (um milhão, quatrocentos e dois mil, novecentos e trinta e um reais e sessenta e cinco centavos). A terceira interessada Victória Rueda Inacio, possuidora do bem, opôs-se à redução da avaliação e à prova emprestada, pugnando pela manutenção da avaliação anterior e pela condenação da executada por litigância de má-fé (fls. 943/945 e 1083/1109). Com efeito, a execução processa-se no interesse do credor para a satisfação do crédito, devendo-se buscar a maior eficácia prática dos atos expropriatórios, a teor do artigo 797 do Código de Processo Civil. O artigo 873, II e III, do Código de Processo Civil, autoriza a realização de nova avaliação ou a adequação de seus parâmetros quando se verificar alteração superveniente no valor do bem ou quando pairar fundada dúvida sobre a estimativa anterior. No caso, restou evidenciado que a avaliação originária de fls. 304/345 culminou por inviabilizar a liquidez do bem, resultando em repetidos leilões desertos (fls. 528/529, 658/659 e 1064), o que onera indefinidamente a massa condominial e frustra a satisfação da obrigação de natureza propter rem. Ademais, a prova emprestada juntada a fls. 952/1056 afigura-se idônea, nos termos do artigo 372 do Código de Processo Civil. Trata-se de laudo técnico oficial elaborado por engenheiro civil perito perante este mesmo Foro Regional de Santo Amaro, referente à unidade duplex de nº 212, com identidade de metragem privativa de 439,50 m² (quatrocentos e trinta e nove metros quadrados e cinquenta decímetros quadrados) e área total de 836,57 m² (oitocentos e trinta e seis metros quadrados e cinquenta e sete decímetros quadrados), situada na torre contígua do mesmo empreendimento residencial. Havendo consenso expresso entre o credor e a devedora proprietária do imóvel a respeito da adequação de tal montante para viabilizar a hasta pública, não há fundamento jurídico para acolher a impugnação da terceira ocupante Victória Rueda Inacio, cuja posse decorre de ajuste particular não registrado que não confere direito real oponível à execução. Consequentemente, carece de justificativa a imposição de penalidade por litigância de má-fé em desfavor da executada. Por fim, no tocante ao acesso de interessados ao imóvel, é dever da executada e dos ocupantes franquearem a vistoria para viabilizar a arrematação, sob pena de restar caracterizado ato atentatório à dignidade da justiça, sem prejuízo de medidas indutivas e coercitivas. Ante o exposto, HOMOLOGO a utilização da prova emprestada de fls. 952/1056 e FIXO o valor de avaliação do apartamento duplex de nº 211, objeto da matrícula de número 264.850 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, no montante de R$ 2.765.000,00 (dois milhões, setecentos e sessenta e cinco mil reais), referente a maio de 2025, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo até a data do leilão. 2. DETERMINO a realização de novo leilão judicial eletrônico, a ser conduzido pelo leiloeiro oficial já nomeado, Fernando José Cerello Gonçalves Pereira. 3. INTIME-SE o leiloeiro oficial para que apresente, no prazo de 5 (cinco) dias, a minuta atualizada do edital com a designação de novas datas para a 1ª (primeira) e 2ª (segunda) praças. ESTABELEÇO que no 1º pregão não serão admitidos lances inferiores ao valor da avaliação atualizada e, no 2º pregão, serão aceitos lances não inferiores a 50% (cinquenta por cento) do valor atualizado da avaliação, na forma do artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil. AUTORIZO os prepostos do leiloeiro oficial e eventuais interessados previamente cadastrados a realizarem vistoria nas dependências internas do imóvel penhorado, devendo os ocupantes franquearem o ingresso nas datas agendadas, sob pena de expedição de mandado de arrombamento e requisição de auxílio de força policial. Int. - ADV: FERNANDO JOSE CERELLO GONÇALVES PEREIRA (OAB 268408/SP), PHILIPE GUSTAVO CLAUDINO ANDREUCCI (OAB 429632/SP), VINICIUS NEGRÃO ZOLLINGER (OAB 285133/SP), FERNANDO JOSE CERELLO GONÇALVES PEREIRA (OAB 268408/SP), MIRELLA D´ANGELO CALDEIRA FADEL (OAB 138703/SP), FERNANDO JOSE CERELLO GONÇALVES PEREIRA (OAB 268408/SP), ABEL NUNES DA SILVA FILHO (OAB 87818/SP), JORGE DONIZETI SANCHEZ (OAB 73055/SP), JOSE LUIS CALIXTO (OAB 146180/SP)