1016065-43.2024.8.26.0477

Processo 1016065-43.2024.8.26.0477 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - Rmh Supermercado Ltda (Dia Supermercado Boqueirão) - Masotti Empreendimentos Imobiliarios Ltda. - Vistos. RMH SUPERMERCADO LTDA., representada por DIA BRASIL SOCIEDADE LIMITADA, em recuperação judicial, ajuizou Ação Renovatória de Locação contra MASOTTI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA, alegando, em síntese, que: 1) em 01.03.2020, a Dia Brasil celebrou com a ré contrato de locação comercial do imóvel situado na Gleba 04, Quadra 757, Jardim Itália, Boqueirão, Praia Grande/SP, com término inicialmente previsto para 29.02.2024 e posteriormente prorrogado até 28.02.2025; 2) o imóvel foi integralmente sublocado a Elisângela Santos Reis para a exploração de estabelecimento comercial sob a marca Dia; 3) posteriormente, Elisângela cedeu à autora os direitos decorrentes do contrato de franquia, permanecendo vigentes a franquia e a sublocação; 4) possui legitimidade para a propositura da demanda, na condição de sublocatária, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei nº 8.245/91; 5) estão preenchidos os requisitos para a renovação compulsória, pois a locação foi celebrada por escrito e por prazo determinado, a soma dos períodos contratuais alcança cinco anos, a mesma atividade comercial é explorada há mais de três anos e as obrigações locatícias estão sendo regularmente cumpridas; 6) a garantia permanecerá constituída por seguro-fiança; e 7) não foi possível renovar extrajudicialmente a locação. Requereu a renovação do contrato pelo período de cinco anos, compreendido entre 28.02.2025 e 28.02.2030, com a manutenção do aluguel mensal de R$ 9.702,57, reajustado anualmente pelo IPC/FIPE, e das demais cláusulas contratuais. Pleiteou, ainda, a condenação da ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. Juntou documentos às fls. 11/220. À fl. 222, dispensou-se inicialmente a audiência de conciliação e determinou-se a citação da ré. Citada à fl. 227, a ré apresentou contestação às fls. 228/236, alegando, em síntese, que: 1) em março de 2024, a Dia Brasil encaminhou notificação por meio da qual denunciou o contrato, com efeitos imediatos, e solicitou prazo de cinquenta dias para desocupação do imóvel; 2) a notificação produziu seus efeitos e levou a locadora a considerar outras destinações para o bem; 3) a posterior propositura da ação renovatória representa comportamento contraditório e violação à boa-fé objetiva; 4) a denúncia configurou renúncia ao direito de renovação e, consequentemente, ausência de interesse processual; 5) a autora não comprovou sua idoneidade financeira, especialmente diante da recuperação judicial da Dia Brasil; 6) não foram apresentados documentos suficientes para demonstrar a viabilidade econômica e a capacidade de cumprimento das obrigações futuras; e 7) embora os aluguéis estivessem sendo pagos, não foram preenchidos todos os requisitos legais para a renovação. Requereu a extinção do processo por ausência de interesse processual, com a desocupação do imóvel, ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido. Juntou documentos às fls. 237/246. À fl. 247, determinou-se a apresentação de réplica e a especificação de provas. Às fls. 250/252, a ré requereu a produção de prova documental acerca da recuperação judicial e da situação financeira da autora, a oitiva da testemunha Eloá de Lima e a realização de perícia contábil destinada a apurar a capacidade de cumprimento das futuras obrigações locatícias. Em réplica às fls. 253/257, a autora alegou, em síntese, que: 1) a notificação de denúncia do contrato decorreu de erro humano e não refletiu a verdadeira intenção da locatária; 2) após seu encaminhamento, o estabelecimento permaneceu em funcionamento, os aluguéis e encargos continuaram sendo pagos e a locadora foi informada do interesse na manutenção da relação; 3) a ação foi proposta aproximadamente seis meses depois, evidenciando a intenção de renovar o contrato; 4) a ré não impugnou especificamente o preenchimento dos requisitos legais da renovatória; 5) a pontualidade dos pagamentos foi reconhecida na própria contestação; e 6) o plano de recuperação judicial da Dia Brasil foi homologado, circunstância que afastaria as dúvidas acerca de sua capacidade financeira. Reiterou os pedidos iniciais, informou não possuir interesse na produção de outras provas e requereu a designação de audiência de conciliação por videoconferência. Juntou documentos às fls. 258/277. Às fls. 279/280, foi designada audiência de conciliação para o dia 21.08.2025. Realizada a audiência, a tentativa de conciliação foi infrutífera (fl. 285). A autora juntou documentos de representação às fls. 286/288, e a ré comprovou o pagamento da remuneração da conciliadora às fls. 289/290. Às fls. 291/294, rejeitou-se a preliminar de ausência de interesse processual, consignando-se que a continuidade da ocupação e do pagamento dos aluguéis após a notificação demonstrava que as partes não a trataram como eficaz para extinguir a relação locatícia. A alegação de falta de idoneidade financeira foi qualificada como matéria de mérito. Indeferiu-se a prova testemunhal requerida pela ré e determinou-se, de ofício, a realização de perícia imobiliária para apuração do valor locativo de mercado, com rateio dos honorários periciais em partes iguais. Nomeou-se Wagner Gabassi como perito judicial e facultou-se às partes a apresentação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos. Às fls. 299/301, a autora indicou Roberto Rolfsen e Marina Rolfsen como assistentes técnicos e apresentou quesitos relativos às características, à utilização e às dimensões do imóvel, aos métodos de avaliação e ao valor locativo de mercado na data da renovação. Às fls. 302/305, a ré indicou João Paulo dos Santos Peralta como assistente técnico e apresentou quesitos relativos à localização, à utilização estratégica do imóvel como estacionamento do supermercado, ao valor locativo, às benfeitorias e à situação financeira da autora. Reiterou, ainda, o pedido de realização de perícia contábil, caso o perito nomeado não possuísse qualificação para responder aos quesitos financeiros. Às fls. 306/307, certificou-se o cadastramento e a intimação do perito. Às fls. 308/318, o perito aceitou o encargo e apresentou proposta de honorários no valor de R$ 13.800,00. Requereu sua dispensa de responder aos quesitos de natureza contábil e financeira formulados pela ré, por não integrarem sua área de especialização, bem como a aprovação da proposta e o posterior depósito dos honorários. É O RELATÓRIO. Intimem-se as partes para que se manifestem sobre a estimativa dos honorários periciais. Havendo impugnação, dê-se vista ao perito para que se manifeste. Por fim, tornem os autos conclusos. Int. - ADV: ROBERTO DE SOUZA ARAUJO (OAB 97905/SP), LEONARDO PLATAIS BRASIL TEIXEIRA (OAB 495272/SP), THAIS CARLOS DA ROCHA CRUZ (OAB 227668/RJ)