1015758-22.2025.8.26.0003

Processo 1015758-22.2025.8.26.0003 - Procedimento Comum Cível - Pagamento em Consignação - Sei Adib Empreendimento Imobiliário Ltda. - Rodrigo Pincelli - - Marina Tiemi Pedro Pincelli - Vistos. SEI ADIB EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.ajuizou ação de consignação de chaves c/c cobrança contra RODRIGO PINCELLI e MARINA TIEMI PEDRO PINCELLI, alegando, em resumo, que as partes celebraram, em 21/11/21, Contrato de Promessa de Compra e Venda de Apartamento referente ao apartamento nº 265 do empreendimento denominado Smart Home Nova Klabin, localizado na Rua Coronel Domingos Ferreira n° 233, São Paulo - SP, no valor de R$ 765.864,00. Disse que a entrega do empreendimento estava prevista para 27/01/2025, cujo prazo foi cumprido com a expedição do Habite-se em 06/06/2024. Aduziu que em 28/08/2024, por ocasião da Assembleia Geral Ordinária de Instalação do Condomínio, foi comunicado aos réus que o apartamento havia sido regularmente construído, sendo disponibilizado para realização de vistoria e entrega das chaves em 09/09/2024. Mencionou que os réus agendaram vistoria para o dia 19/09/2024, mas recusaram o recebimento do apartamento por supostas pendências estéticas. Disse para prezando pelo bom relacionamento, tratou os itens apontados e realizou o agendamento de nova vistoria, mas os réus, insatisfeitos, recusaram as chaves em 24/10/2024 e na nova vistoria em 24/01/2025, bem como apresentaram parecer unilateral apontado supostos vícios e falhas no imóvel. Afirmou que a intenção dos réus é o recebimento de multa contratual por suposto atraso na entrega do imóvel. Mencionou que não há atraso na entrega da unidade, tampouco vícios ou falhas no imóvel. Aduziu que concedeu o prazo de 05 dias para recebimento das chaves, que transcorreu em 25/05/2025. Afirmou ainda que desde 17/09/2024 a autora vem suportando o pagamento das taxas condominiais e IPTU que totalizaram R$ 7.687,72, que deverá ser ressarcido pelos réus. Por tais fundamentos, postulou pela autorização judicial para depósito das chaves e, ao final, a procedência do pedido, para declarar extinta a obrigação da autora e condenar os autores ao ressarcimento do valor de R$ 7.687,72 de cota condominial e IPTU somados aos que se vencerem no curso do processo. A inicial veio instruída com os documentos e foi aditada (fls. 186/191). A tutela de urgência foi indeferida (fls. 183). Os réus, citados (fls. 202/203), apresentaram contestação com pedido contraposto (fls. 204/222), na qual, em resumo, impugnaram as alegações da autora e aduziram que optaram por contratar profissional tecnicamente habilitado para acompanhar todas as etapas da entrega do imóvel. Disseram que acompanhando as informações compartilhadas em grupo de comunicação entre moradores souberam de problemas graves no imóvel e quando das vistorias nas aéreas comuns foram apuradas mais de 1.500 irregularidades. Alegaram que a recusa é justificada pelo histórico das áreas comuns, comprovado por laudo e pelos laudos de profissional contratado pelos réus. Mencionaram a existência de reclamações dos proprietários que residem no prédio. Disseram que os vícios apontados desde a primeira vistoria resultam de constatações técnicas e inércia da construtora em sana-los, os quais comprometem a funcionalidade e segurança da unidade. Fizeram considerações sobre a notificação enviada à autora, impugnaram o parecer juntado por ela e disseram que desde 03/2025 foram impedidos de realizar nova vistoria técnica no interior da unidade, o que inviabilizou qualquer verificação independente da alegada correção dos vícios. Disseram que aguardaram reagendamento da vistoria e que há recorrência dos mesmos vícios técnicos, que não foram devidamente corrigidos, mesmo após o lapso temporal concedido. Impugnaram o pedido de cobrança retroativa dos encargos. Discorreram sobre a robustez do laudo técnico apresentado por eles. Formularam pedido contraposto para condenação da autora na obrigação de fazer, consistente na correção integral de todos os vícios construtivos identificados nos laudos técnicos produzidos por profissional habilitado e condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Juntaram documentos. O pedido contraposto foi liminarmente rejeitado (fls. 1033). Réplica (fls. 1042/10521). Foi proferida decisão saneadora que determinou a realização de prova pericial (fls. 1052/1054). Contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência, a autora interpôs recurso de agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento (fls. 1108/1111). O laudo pericial foi juntado (fls. 1130/1256). Manifestando-se as partes (fls. 1261/1263 e fls. 1264/1325). O perito do juízo apresentou esclarecimentos (fls. 1330/1554). Instadas as partes a se manifestarem, os réus concordaram com as respostas do perito (fls. 1559/1563), enquanto a autora manifestou discordância, insistindo nas divergências e pleiteando a designação de audiência de instrução e julgamento para a oitiva do perito e de assistentes técnicos (fls. 1564/1610). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Rejeito o pedido formulado pela autora às fls. 1570 para designação de audiência de instrução e julgamento com o objetivo de inquirir o perito judicial e os assistentes técnicos. O artigo 370 do Código de Processo Civil confere ao magistrado, na qualidade de destinatário da prova, o poder de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Na hipótese vertente, o perito apresentou laudo extremamente detalhado e minucioso às fls. 1130/1256, instruído com farto documentário fotográfico, análise termográfica e ensaios instrumentais. Posteriormente, diante das impugnações e dos dezenove quesitos complementares apresentados pela autora, o expert prestou esclarecimentos técnicos exaustivos e pontuais às fls. 1330/1366, respondendo de forma satisfatória e fundamentada a todas as indagações formuladas. Dessa forma, os esclarecimentos escritos prestados pelo perito judicial revelam-se plenamente suficientes para a formação do convencimento deste juízo, tornando absolutamente desnecessária a sua inquirição em audiência. A insatisfação da parte com as conclusões desfavoráveis do laudo pericial caracteriza mero inconformismo e não autoriza a reabertura da instrução ou a realização de atos orais repetitivos, inexistindo cerceamento de defesa. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS. I - CASO EM EXAME. 1. Agravo de instrumento interposto pela Ré contra r. decisão que indeferiu pedido de designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva do perito judicial. II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em analisar a possibilidade de ser mitigado o rol do art. 1.015 do CPC, e no mérito, que seja deferida a oitiva do expert. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Aplicação do Tema nº 988, do E. Superior Tribunal de Justiça à hipótese vertente. Agravo de Instrumento conhecido. 4. No mérito, após a realização da perícia para apuração de supostos vícios construtivos, o expert apresentou laudo e sucessivos esclarecimentos, respondendo as impugnações e quesitos formulados pela Agravante, nos termos do art. 477, §§ 1º e 2º, do CPC. 5. A oitiva do perito em audiência de instrução possui finalidade exclusivamente complementar, sendo cabível apenas quando remanescerem dúvidas técnicas não sanadas nos esclarecimentos prestados. Hipótese não verificada, pois o perito ratificou reiteradamente suas conclusões, afastando as alegações do assistente técnico da Agravante. 6. Contraditório e ampla defesa respeitados. Inexistência de cerceamento de defesa. IV DISPOSITIVO E TESE. 8. DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Tese de julgamento "A oitiva do perito em audiência de instrução possui finalidade exclusivamente complementar, sendo cabível apenas quando remanescerem dúvidas técnicas não sanadas nos esclarecimentos prestados". Dispositivo legal citado: CPC, arts. 370; 477; 479. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema nº 988; TJSP; TJSP; Agravo de Instrumento 2326372-05.2025.8.26.0000; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; em 09/11/2025; Apelação Cível 1002576-64.2015.8.26.0020; Relator (a): Olavo Paula Leite Rocha; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; em 07/01/2025. (TJSP; Agravo de Instrumento 2402419-20.2025.8.26.0000; Relator (a):Corrêa Patio; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/03/2026; Data de Registro: 24/03/2026); AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS À FAZENDA PÚBLICA. DECISÃO QUE REJEITA A IMPUGNAÇÃO . BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. ESTRITA OBSERVÂNCIA DOS LIMITES DA COISA JULGADA. A pretensão de modificar a base de cálculo da verba honorária, para excluir débitos que já estariam liquidados quando do ajuizamento da ação de conhecimento, representa inaceitável tentativa de vulnerar a coisa julgada material (art. 502 do CPC) . O título executivo judicial, soberano e imutável, definiu o "valor do débito" como parâmetro para a incidência dos honorários, sem estabelecer qualquer decote ou ressalva. A fase de cumprimento de sentença não se constitui em instância revisora do mérito já decidido. PERCENTUAL E BASE DE INCIDÊNCIA. ART . 85, § 2º, DO CPC. PROVEITO ECONÔMICO. INEXISTÊNCIA DE OFENSA. Fixados os honorários em 12% (doze por cento), o percentual insere-se nos limites legais de 10% a 20% . A base de incidência corresponde ao proveito econômico obtido pela parte vencedora, o qual foi expressamente definido no título exequendo como o "valor do débito", não se confundindo com o valor atribuído à causa, notadamente quando este se revela inferior ao real benefício econômico aferido. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. O indeferimento de audiência para oitiva de perito não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia remanescente é eminentemente de direito - a interpretação do título executivo judicial - e os esclarecimentos escritos do "expert" são suficientes para a elucidação dos cálculos . O MM. Juiz, como destinatário da prova, dirige o processo e indefere as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC). Ausência de demonstração de prejuízo ("pas de nullité sans grief") . RECURSO DESPROVIDO. (TJSP - Agravo de Instrumento: 21352137020258260000 Brodowski, Relator.: Antonio Celso Faria, Data de Julgamento: 28/08/2025, 8ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 28/08/2025) - negritei. No mérito, cinge-se a controvérsia em verificar se a recusa dos réus em receber as chaves do apartamento nº 265 foi justa ou injustificada, bem como se subsiste a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento das cotas condominiais e do IPTU cobrados pela autora no período anterior à imissão na posse. De proêmio consigno que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, submetendo-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a autora se enquadra no conceito de fornecedora de produtos imobiliários e os réus no de consumidores finais. Outrossim, o contrato de promessa de compra e venda vincula as partes ao cumprimento recíproco de obrigações, ressaltando-se que à construtora cumpre a obrigação de entregar o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade, segurança e estanqueidade, em estrita observância ao memorial descritivo, às normas técnicas e às legítimas expectativas do consumidor. Assim sendo, para solução da controvérsia, em especial se existem ou existiram vícios construtivos no apartamento que comprometem a sua habilitabilidade e segurança, e, caso existentes, se estes foram sanados pela autora, foi determinada a realização de perícia técnica. Nesse passo, o laudo pericial apresentado pelo perito às fls. 1130/1256 e complementado às fls. 1330/1366 foi categórico ao constatar a existência de anomalias construtivas graves na unidade imobiliária por ocasião das vistorias. A este respeito o perito judicial identificou a ocorrência de falhas de estanqueidade nas esquadrias de alumínio dos dormitórios 1 e 2, decorrentes de deficiências no chumbamento dos contramarcos, fissuras nos parapeitos externos e ausência de vedação nos parafusos de ancoragem das esquadrias. Tais falhas resultaram em infiltrações ativas de águas pluviais para a face interna das paredes dos dormitórios, as quais foram comprovadas por meio de análise termográfica e medições instrumentais de umidade que registraram índices críticos de até 100% (fls. 1168/1174, 1190/1196 e 1207/1208). Ademais, a perícia constatou irregularidades nas instalações elétricas da unidade, consistentes na ausência de diagrama unifilar legível e na falta de identificação adequada dos disjuntores no quadro de distribuição elétrica localizado na cozinha, em violação às exigências de segurança e funcionalidade estabelecidas pela norma ABNT NBR 5410:2004 (fls. 1146/1148 e 1208). Também foi verificada a ausência de acabamento no topo e na base das portas de madeira dos banheiros, expondo o material estrutural à umidade desses ambientes e podendo prejudicar o desempenho da esquadria (fls. 1186/1187 e 1207). Concluiu o perito judicial que "a unidade apresenta, de modo geral, bom estado de conservação, compatível com empreendimento recém-construído. Entretanto, os vícios remanescentes comprometem parcialmente a estanqueidade, segurança e funcionalidade do imóvel, ainda que não comprometam sua estabilidade estrutural." (fls. 1208). Em seus esclarecimentos técnicos de fls. 1330/1366, o expert analisou e afastou fundamentadamente as impugnações apresentadas pela autora, ratificando a ocorrência dos vícios construtivos e a inadequação do imóvel para entrega. Por estarem amparadas em critérios técnicos objetivos, imparciais e consistentes, devem ser acolhidas integralmente as conclusões periciais. Diante desse robusto quadro probatório, resta bem demonstrado nos autos que a recusa dos réus em receber as chaves do apartamento foi plenamente justa e legítima, não se tratando de mero capricho ou de recusa infundada por pendências estéticas irrelevantes, mas sim do exercício regular de um direito assegurado contratual e legalmente. Aplica-se ao caso a exceção de contrato não cumprido, consagrada no artigo 476 do Código Civil, segundo o qual "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Não tendo a construtora entregue o imóvel em condições adequadas de habitabilidade, estanqueidade e segurança, livre de vícios construtivos, não lhe assistia o direito de exigir que os adquirentes aceitassem as chaves e assumissem os encargos da posse. Igualmente não vinga a pretensão da autora de cobrar dos réus o reembolso das taxas condominiais e do IPTU vencidos a partir de 17/09/2024. A respeito da matéria a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), estabelece que a responsabilidade pelo pagamento dos aludidos encargos incidentes sobre o imóvel somente se transfere ao promissário comprador a partir do momento em que este se imite efetivamente na posse do imóvel, o que se perfectibiliza com a entrega das chaves em condições de regular habitabilidade. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso especial, discutindo a responsabilidade pelo atraso na entrega das chaves de um imóvel e a definição de quem deve arcar com as despesas condominiais e de IPTU durante o período anterior à imissão da compradora na posse do bem. 2. As agravantes alegam que a demora na entrega das chaves é imputável à agravada, devido à natureza burocrática do pagamento por carta de consórcio. A Corte estadual concluiu que a documentação apresentada contraria essa alegação. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a responsabilidade pelas despesas condominiais e de IPTU antes da imissão na posse do imóvel pode ser atribuída à compradora, considerando a alegação de mora por parte dela. 4. A questão também envolve a análise da aplicação dos dispositivos legais invocados pelas agravantes, que dependeria do reconhecimento de uma premissa fática - a mora da compradora -, afastada pelo Tribunal a quo. III. Razões de decidir 5. A decisão monocrática foi mantida, pois os argumentos das agravantes não foram suficientes para infirmar os fundamentos apresentados, que indicam que o atraso na entrega das chaves não ocorreu por culpa da compradora. 6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso. 7. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. 2. A transferência desses encargos ao comprador antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que não foi demonstrado no caso. 3. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão relativa à culpa pela demora na entrega das chaves demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422, 476, 1.345, 1.336.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.441.849/RN, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2.9.2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.511.460/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 12.2.2025. (Processo AgInt no AREsp 2645630 / SP AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2024/0165289-2 Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA (1123) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 11/06/2025 Data da Publicação/Fonte DJEN 18/06/2025) - negritei. No mesmo sentido também: Apelação. Ação de repetição de indébito. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Despesas condominiais . Sentença de parcial procedência, condenando a Ré na devolução em dobro das despesas propter rem do bem imóvel, até a entrega das chaves (24/01/2020), mas afastando o pedido de indenização por danos morais, por ausência de negativação nos órgãos de proteção ao crédito. Recurso da Ré. Alegação de que, conforme disposição contratual, o comprador deve responder pelas despesas do bem desde a data da Assembleia Geral de Instalação, sustentando que em razão de atraso no pagamento integral do imóvel em razão de atraso no financiamento imobiliário junto ao agente financeiro, acarretou a retenção da entrega das chaves, devendo a culpa do atraso na posse do bem ser atribuída aos Autores e consequentemente arcarem com as despesas do bem, pleiteando, por fim, subsidiariamente, o afastamento da devolução em dobro dos valores, por ausência de má-fé. Recurso que não merece prosperar . Ausência de culpa dos autores em conseguir a liberação do financiamento. Matrícula acostada aos autos que demonstra que o atraso da liberação da hipoteca por parte do agente financiador do empreendimento se deu por culpa da Ré. Despesas inerentes ao imóvel (IPTU e condomínio) que não podem ser exigidas dos compradores não emitidos na posse da unidade condominial. Devolução em dobro mantida, em razão da culpa comprovada por parte da Ré no atraso da liberação do financiamento, diante dos elementos probatórios acostados aos autos, não havendo erro justificável . Inteligência do Tema 886 do STJ. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1006761-23.2020.8.26 .0004 São Paulo, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 06/02/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2023) - negritei. Nesse diapasão, não tendo havido entrega das chaves por culpa exclusiva da construtora, que se manteve inerte em sanar tempestivamente os vícios construtivos constatados na unidade, os encargos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel no período anterior à efetiva imissão na posse devem ser suportados única e exclusivamente pela autora, proprietária e empreendedora do empreendimento imobiliário. Portanto, a improcedência dos pedidos formulados na petição inicial é medida que se impõe. Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, julgo IMPROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito nos ternos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, arcará a autora com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios devidos ao patrono dos réus, que, nos termos do artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil, fixo em R$ 4.500,00. Caso interposto recurso de apelação, intime-se para contrarrazões, remetendo-se, após, ao E. Tribunal de Justiça. P.R.I. - ADV: THIAGO D´AUREA CIOFFI SANTORO BIAZOTTI (OAB 183615/SP), AMANDA SANTOS DE FARIAS (OAB 510790/SP), FELIPE ALMGREN (OAB 383277/SP), GIOVANNA PAULINO DE ARAUJO CRUZ (OAB 160391/SP), GIOVANNA PAULINO DE ARAUJO CRUZ (OAB 160391/SP), UMBERTO BARA BRESOLIN (OAB 158160/SP)