1015752-70.2025.8.26.0114

Processo 1015752-70.2025.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Anulação de Débito Fiscal - Alphaland Real Estate Administração de Bens Ltda - MUNICÍPIO DE CAMPINAS - Vistos. Trata-se de ação anulatória de débito fiscal ajuizada por ALPHALAND REAL ESTATE ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA em face do MUNICÍPIO DE CAMPINAS, na qual a autora, proprietária do imóvel de código cartográfico nº 3241.53.97.0343.01001 (Av. Giuseppina Vianelli Di Napoli, nº 555, Parque II do Polo de Alta Tecnologia - CIATEC), matrícula nº 69.075 do 2º CRI local, pretende a anulação dos lançamentos de IPTU e Taxa de Lixo retroativamente formalizados para os exercícios de 2021 a 2023, bem como daqueles relativos a 2024, 2025 e subsequentes, mantidos os mesmos parâmetros. Sustenta, em síntese, dois fundamentos. Primeiro, a ilegalidade da revisão retroativa: alega que apresentou Alvará de Execução de Obra em 31/05/2017 (renovado em 22/04/2019), comunicou o início das obras em 28/02/2019 (protocolo nº 2019.1.10277) e, em 15/12/2020, apresentou Laudo Técnico de Conclusão de Obra e Declaração de Atualização Cadastral (DAC nº 321244) de obra concluída, de modo que, ciente o Fisco da edificação desde 2020, inexistiria erro de fato a autorizar a revisão de ofício efetuada apenas em 2024, à luz do art. 149, VIII, do CTN e do Tema 387/STJ. Aduz que os lançamentos retroativos elevaram o valor do imóvel de 10.417.216,2359 para 17.622.513,4384 UFIC, totalizando 971.255,6549 UFIC (R$ 4.740.213,23). Segundo, o vício na apuração da base de cálculo: afirma que o imóvel possui área de preservação/verde de 75.760,96 m², delimitada em levantamento planialtimétrico aprovado pela Prefeitura em 21/11/2016, à qual a Administração atribuiu o mesmo valor por metro quadrado das áreas edificáveis, resultando em valor venal de R$ 92.527.613,14 no exercício de 2025. Requereu tutela de urgência, prova pericial e atribuiu à causa o valor de R$ 4.740.213,23. A liminar foi indeferida (fls. 97/100), decisão mantida pela 18ª Câmara de Direito Público no Agravo de Instrumento nº 2132269-95.2025.8.26.0000 (Rel. Des. Henrique Harris Júnior), com trânsito em julgado em 08/08/2025 (fls. 303/308). O Município contestou (fls. 135/191), pugnando pela improcedência. Sustenta a legalidade dos lançamentos, amparados no art. 149, I, VIII e IX, do CTN, no art. 173, I, do CTN e no art. 23 da Lei Municipal nº 11.111/2001, esclarecendo que a revisão decorreu de fiscalização de ofício iniciada com requisição à SEMURB em 07/02/2023, seguida de diligências no imóvel em 15/06/2023 e 06/02/2024, quando constatadas edificações em condições de habitabilidade ou uso (art. 17 da Lei nº 11.111/01), com elaboração das respectivas PICs (art. 18-C). Informa ter havido compensação dos valores originalmente recolhidos. Quanto à área de preservação, sustenta que a limitação administrativa não afasta a incidência do imposto e que a isenção do art. 4º, V, da Lei nº 11.111/01 é condicionada, dependendo de requerimento específico (art. 58 da Lei Municipal nº 13.104/2007 e art. 179 do CTN), instruído com laudo de caracterização de vegetação, ART e comprovação de efetiva preservação (arts. 10 e 12 do Decreto nº 19.723/2017), a ser formulado no ano em curso para gozo no exercício seguinte (art. 30 do mesmo Decreto), inexistindo protocolo nesse sentido. Juntou as decisões administrativas proferidas nos protocolos PMC.2024.00081410-56 e PMC.2025.00022184-99. Em réplica (fls. 317/328, reiterada às fls. 390/401), a autora refutou a incidência dos incisos I e IX do art. 149 do CTN, por inexistência de fraude ou falta funcional, e sustentou que a inércia da Administração não configura erro de fato. Esclareceu que não pleiteia o reconhecimento de isenção, mas a revisão da base de cálculo, para que o valor venal reflita as restrições econômicas da área de preservação. Requereu prova pericial de engenharia civil. A autora noticiou depósitos judiciais em 23/10/2025 (R$ 7.819.041,46 exercícios de 2021 a 2024), 05/12/2025 (R$ 2.954.544,29 exercício de 2025) e em 26/01, 25/02 e 25/03/2026 (R$ 239.789,39 cada parcelas do exercício de 2026), juntando ainda o levantamento planialtimétrico do imóvel (fls. 353/363). O Município impugnou a suficiência do primeiro depósito (fls. 341/342) e, quanto aos demais, deixou transcorrer o prazo in albis (certidão de fls. 383). Instadas a especificar provas, a autora requereu perícia de engenharia; o Município nada requereu. É O BREVE RELATÓRIO. Verifico que as partes são legítimas e se encontram bem representadas, não havendo nulidades a serem corrigidas. JULGO SANEADO O FEITO. Fixo como controvertidos os seguintes pontos: I Matéria exclusivamente de direito, a ser dirimida por ocasião da sentença, independentemente de prova técnica: 1. A existência de erro de fato apto a autorizar a revisão de ofício dos lançamentos relativos aos exercícios de 2021 a 2023, à luz do art. 149 do CTN e do Tema 387/STJ, considerando a data e a extensão da ciência do Fisco quanto às edificações. 2. A natureza da pretensão deduzida quanto à área de preservação, se revisão da base de cálculo ou isenção condicionada, e, nesta última hipótese, a exigibilidade de prévio requerimento administrativo como condição de reconhecimento do benefício. 3. A suficiência dos depósitos judiciais para os fins do art. 151, II, do CTN. II Matéria de fato, objeto da perícia de engenharia: 4. A existência, localização e metragem exata de área de preservação permanente ou área verde com restrição de uso no imóvel de código cartográfico nº 3241.53.97.0343.01001. 5. Se tal área está delimitada em documento oficial de cadastramento emitido pelo Município ou averbada na matrícula do imóvel. 6. O grau de restrição ao aproveitamento econômico da porção afetada: se há esvaziamento total, parcial ou mera limitação administrativa sem repercussão relevante no valor de mercado. 7. O valor venal de mercado do terreno, por exercício (2021 a 2026), considerando a restrição eventualmente apurada, e sua comparação com os valores adotados pela Municipalidade nos lançamentos impugnados. DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia. O ônus da prova fica distribuído nos termos do artigo 373, I do Código de Processo Civil. Nomeio para a realização da prova o(a) Sr(a). MAGALI RAMOS BARROS BRAZ. Providencie a serventia o oportuno cadastro do auxiliar no sistema SAJ e no Portal dos Auxiliares. Nos termos do artigo 465 do Código de Processo Civil, as partes poderão apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos, dentro do prazo de 15 (quinze) dias. Quesitos do Juízo: Quanto à caracterização física e documental do imóvel 1. Descreva o imóvel, informando área total do terreno, área construída, número de edificações e destinação atual. 2. Há, no imóvel, área de preservação permanente (art. 4º da Lei Federal nº 12.651/2012) ou área verde com restrição legal de uso? Em caso positivo, indique sua localização, delimitação e metragem exata. 3. A área indicada no quesito anterior corresponde àquela apontada pela autora (75.760,96 m²)? Havendo divergência, indique a metragem correta e sua fonte. 4. Referida área encontra-se delimitada no levantamento planialtimétrico aprovado pela Prefeitura Municipal em 21/11/2016 (protocolo SEMURB 2016/011/19051)? Consta averbada na matrícula nº 69.075 do 2º CRI de Campinas? 5. A área de preservação encontra-se efetivamente preservada? Descreva a vegetação existente e seu estágio de regeneração. 6. Existem edificações, benfeitorias ou qualquer ocupação sobre a porção de preservação? Em caso positivo, quantifique. Quanto à restrição econômica 1. A restrição incidente sobre a porção preservada impede totalmente o seu aproveitamento econômico, ou admite algum uso, ainda que condicionado a autorização do órgão ambiental? 2. A porção preservada é computável para fins de potencial construtivo, coeficiente de aproveitamento, área permeável ou qualquer outro benefício urbanístico aproveitável pelo imóvel como um todo? 3. A existência da área preservada repercute no valor de mercado do imóvel? Em caso positivo, indique se de forma negativa ou positiva, e em que medida. Quanto à avaliação 1. Qual o valor venal de mercado do terreno, apurado segundo a ABNT NBR 14.653, para cada um dos exercícios de 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 e 2026, considerando as restrições efetivamente constatadas? Indique e justifique o método adotado. 2. Quais os valores venais do terreno adotados pela Municipalidade nos lançamentos impugnados nos mesmos exercícios? Aponte a diferença apurada, em valores absolutos e percentuais. 2. Caso constatado esvaziamento econômico apenas parcial, apresente cálculo alternativo da base de cálculo com a exclusão integral da metragem da área preservada, para eventual adoção de critério distinto pelo Juízo. 4. Os critérios utilizados pelo Município (valor unitário do m², fatores de correção, notadamente o Fator Área de 0,2100, e Padrão de Zoneamento Tributário "A") observaram a legislação municipal aplicável e as técnicas de avaliação usuais? 5. Preste o(a) Sr(a). Perito(a) quaisquer outros esclarecimentos que entender úteis ao deslinde da controvérsia. Após, intime-se o(a) Sr(a). Perito(a) Judicial a estimar seus honorários dentro do prazo de 05 (cinco) dias, nos termos do artigo 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Com o valor, intime-se a parte autora a efetuar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. Realizado o depósito, intime-se o(a) Sr(a). Perito(a) Judicial para dar início aos trabalhos. Prazo para entrega do laudo: 60 dias. Não há necessidade de produção de prova oral na espécie, notadamente porque a prova pericial é suficiente a comprovar os pontos controvertidos. Com o encarte do laudo pericial, INTIMEM-SE as partes para que se manifestem em 15 (quinze) dias, mesma oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos, e ausente quesitos suplementares a serem respondidos pelo(a) DD. Perito(a) Judicial, fica desde já deferido o levantamento dos honorários depositados, EXPEDINDO-SE MLE em seu favor. Oportunamente tornem-me os autos conclusos para prolação de sentença (fila conclusão sentença). Todavia, havendo impugnação à estimativa de honorários ofertada pelo(a) Sr(a). Perito(a) Judicial, INTIME-SE o(a) 'expert' para manifestação em 05 (cinco) dias e tornem-me conclusos para deliberações (fila decisão interlocutória). Int.. - ADV: BRENNO MENEZES SOARES (OAB 342506/SP), LARISSA DE MATTOS MACEDO ABREU (OAB 473366/SP), ROBERTO JUNQUEIRA DE SOUZA RIBEIRO (OAB 146231/SP)