1015286-54.2025.8.26.0477

Processo 1015286-54.2025.8.26.0477 - Imissão na Posse - Imissão - Alexandre Emanuel de Paula - - Carla Souza Pecoraro de Paula - Condominio Residencial Casa Bela I ( Na Pessoa da Sindica Gabriela) - - Adriano Mendes Pinto - Vistos. De proêmio, tenho que as impugnações formuladas pelos réus não comportam acolhimento. Nos termos da legislação processual civil, a declaração de insuficiência deduzida por pessoa natural goza de presunção de veracidade (art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil). Para a revogação do benefício, compete à parte contrária demonstrar, de forma robusta e cabal, a inexistência dos pressupostos autorizadores da concessão, ônus do qual os réus não se desincumbiram. As alegações genéricas sobre o padrão de vida dos autores e a mera ausência de registro em carteira de trabalho não são hábeis a afastar a presunção legal, mormente porque os autores demonstraram estar privados de seu imóvel residencial e residindo de aluguel (fl. 166). Portanto, REJEITO a impugnação e mantenho a gratuidade deferida aos autores. Os réus impugnaram o valor atribuído à causa (R$ 234.638,96), sustentando que este deveria corresponder a 1/3 do valor venal do imóvel acrescido das indenizações pleiteadas. Assiste-lhes razão em parte. A ação de imissão na posse, por possuir natureza petitória fundada no direito de propriedade ou em título equivalente, deve ter seu valor fixado com base no valor de avaliação do bem objeto do pedido (art. 292, inciso IV, do Código de Processo Civil). Havendo cumulação de pedidos (imissão na posse, perdas e danos e danos morais), o valor da causa deve corresponder à soma de todos eles (art. 292, inciso VI, do Código de Processo Civil). No caso concreto, o imóvel foi avaliado nos autos da execução principal (processo nº 0003646-91.2013.8.26.0477) no montante de R$ 175.000,00 (fl. 267). A esse valor devem ser somados os pedidos cumulados de indenização por perdas e danos (R$ 42.000,00) e danos morais (R$ 10.000,00). Assim, o proveito econômico pretendido totaliza R$ 227.000,00. Com fulcro no art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil, retifico de ofício o valor da causa para R$ 227.000,00. Anote-se. O Condomínio réu alega a ilegitimidade ativa dos autores sob o argumento de que o contrato particular de compra e venda apresentado não foi registrado na matrícula imobiliária. A preliminar deve ser rejeitada. Como é cediço, o promitente comprador, munido de compromisso de compra e venda celebrado com o proprietário registral, possui legitimidade ativa para propor ação de imissão na posse em face de terceiros ocupantes, sendo desnecessário o prévio registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (REsp n. 1.724.739/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019). Desse modo, ostentando os autores título aquisitivo apto a lhes outorgar o direito de posse (fls. 26/28), resta configurada sua legitimidade ativa ad causam. REJEITO, pois, a preliminar. O Condomínio réu sustenta sua ilegitimidade passiva alegando que jamais exerceu a posse direta sobre o imóvel. A preliminar não prospera. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando as afirmações deduzidas na petição inicial. Na hipótese, os autores imputam ao Condomínio a prática de ato ilícito consistente na alienação a non domino do imóvel e na transferência irregular da posse ao co-réu ADRIANO, pleiteando sua condenação solidária ao pagamento de perdas e danos e danos morais. Sendo o Condomínio o agente responsável pelo ato que deu origem à posse do terceiro, sua presença no polo passivo é indispensável para a resolução da lide. REJEITO a preliminar. Ainda, os réus sustentam que a imissão na posse é via inadequada porque os autores já exerceram a posse do imóvel anteriormente, cabendo-lhes o ajuizamento de ação possessória. A tese não se sustenta. A ação de imissão na posse possui natureza petitória, fundada no jus possidendi (direito à posse decorrente de título), e é perfeitamente cabível para que o adquirente obtenha a posse do bem em face de terceiros que a detenham injustamente, independentemente de ter havido posse física anterior dos autores, sobretudo quando a desocupação decorre de atos de esbulho ou de alienação irregular perpetrada por terceiros. A via eleita mostra-se, portanto, adequada e útil à pretensão deduzida. REJEITO a preliminar. Por fim, o réu ADRIANO postula a suspensão do processo com fulcro no art. 313, inciso V, alínea "a", do Código de Processo Civil, sob o argumento de prejudicialidade externa com o cumprimento de sentença nº 0003646-91.2013.8.26.0477 (fls. 60-62). O requerimento deve ser indeferido. A suspensão por prejudicialidade externa não possui caráter obrigatório e depende da análise de conveniência e dependência lógica pelo magistrado. No caso sob exame, a transação particular celebrada entre o Condomínio e o réu ADRIANO já foi expressamente declarada irregular e indeferida nos autos da execução de cobrança condominial. Assim, a controvérsia acerca da nulidade daquela alienação encontra-se superada, inexistindo questão prejudicial pendente que justifique o sobrestamento deste feito. Dessa forma, inexistindo dependência lógica necessária ou risco de decisões conflitantes, REJEITO o pedido de suspensão do feito. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o processo por saneado. Delimito as seguintes questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: a) A regularidade da cadeia sucessória de aquisição dos direitos sobre o imóvel pelos autores e a validade de seu título; b) O estado de conservação, habitabilidade e existência de problemas estruturais (infiltrações) no imóvel na data de 20/03/2024 (ingresso do réu ADRIANO); c) A caracterização da boa-fé ou má-fé da posse exercida pelo réu Adriano Mendes Pinto; d) A realização, a natureza (necessárias, úteis ou voluptuárias) e o exato custo das benfeitorias introduzidas pelo réu ADRIANO no imóvel; e) A ocorrência de danos materiais (lucros cessantes/valor locatício) e danos morais alegados pelos autores, bem como a quantificação do valor locatício mensal do imóvel antes e depois das reformas. Para a elucidação dos pontos controvertidos, admito a produção das seguintes provas: a) Prova Documental: já encartada aos autos, admitindo-se a juntada de novos documentos apenas nas estritas hipóteses do art. 435 do Código de Processo Civil; b) Prova Pericial: indispensável para a vistoria técnica do imóvel, descrição e avaliação das benfeitorias realizadas, bem como apuração do valor locatício mensal do bem em seu estado anterior e atual; c) Prova Testemunhal: deferida para esclarecer a situação fática da posse, o estado do imóvel e as circunstâncias da ocupação; d) Depoimento Pessoal: deferido o depoimento pessoal dos autores e do réu ADRIANO. Para a realização da prova pericial de engenharia civil e avaliação imobiliária, nomeio como perita do Juízo a Engenheira Camila Karina Fernandes, devidamente cadastrada no portal de auxiliares da Justiça deste Tribunal, que deverá ser intimada para apresentar proposta de honorários no prazo de 5 dias. Anoto que deverão os requeridos arcar com os honorários periciais. Logo, após estimados os valores, INTIMEM-SE os réus a depositarem os valores, no prazo subsequente de 15 dias, sob pena de preclusão da prova. Nos termos do art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil, assinalo o prazo comum de 15 dias para que as partes indiquem assistentes técnicos e apresentem seus quesitos. Formulo, desde já, os seguintes quesitos deste Juízo: a) Queira a Sra. Perita descrever as condições estruturais, de conservação e habitabilidade do imóvel objeto da lide, indicando se havia infiltrações ou vazamentos graves antes de março de 2024, de acordo com os elementos técnicos constantes dos autos; b) Queira a Sra. Perita elencar todas as benfeitorias introduzidas no imóvel pelo réu ADRIANO MENDES PINTO, classificando-as detalhadamente em necessárias, úteis ou voluptuárias, com a indicação do custo estimado de mercado para sua realização; c) Queira a Sra. Perita estimar o valor locatício mensal do imóvel em seu estado anterior às reformas (março de 2024) e em seu estado atual (reformado), especificando o proveito econômico decorrente das melhorias realizadas. A designação de audiência de instrução e julgamento para colheita da prova oral (testemunhas e depoimentos pessoais) fica postergada para momento oportuno, após a vinda aos autos do laudo pericial definitivo, em prestígio aos princípios da celeridade e da economia processual. Providencie a serventia o necessário. Intime-se. - ADV: JOÃO PAULO CUBATELI ROTHENBERGER (OAB 267168/SP), IRAPOAM RIBEIRO DE AQUINO (OAB 224758/SP), TATIANY LONGANI LEITE (OAB 232436/SP), IRAPOAM RIBEIRO DE AQUINO (OAB 224758/SP)