1013763-05.2024.8.26.0004

Processo 1013763-05.2024.8.26.0004 - Procedimento Comum Cível - Perdas e Danos - Condomínio Edifício Palladio - Silvana Galvão Tonetto - Vistos. Condomínio Edifício Palladio ajuizou Ação de Obrigação de Fazer em face de Silvana Galvão Tonetto, alegando que a ré, proprietária da unidade nº 21 do condomínio, iniciou reforma em seu apartamento no mês de setembro de 2023, apresentando ao síndico documentação técnica genérica, a qual teria sido inicialmente aceita. Sustenta que, no decorrer da obra, foram constatadas alterações não previstas, motivo pelo qual foi contratada empresa especializada para realização de vistoria técnica. Afirma que o laudo elaborado pela empresa apontou diversas irregularidades na documentação e na execução da reforma, destacando o descumprimento da NBR 16.280, a alteração da prumada de interfones do condomínio, a instalação de tubulação hidráulica em desacordo com as normas técnicas e a intenção de retirada da esquadria entre a sala e a sacada, com possível alteração da fachada da edificação, além da ausência de projetos e documentos técnicos relativos às instalações hidráulicas e elétricas. Narra que notificou extrajudicialmente a ré para regularização das irregularidades apontadas, tendo havido contranotificações, reuniões e tentativa de composição, inclusive em assembleia condominial, sem êxito. Aduz que a assembleia não aprovou as alterações pretendidas e que a ré se recusou a apresentar a documentação técnica exigida ou a restabelecer as áreas comuns eventualmente modificadas. Sustenta que as intervenções realizadas comprometem a segurança da edificação e afrontam a convenção condominial, o regulamento interno e as normas técnicas aplicáveis, devendo a ré a adequar a obra às exigências legais. Requer a condenação da ré a restabelecer o cabeamento do interfone ao estado original, apresentar toda a documentação técnica referente às alterações hidráulicas e elétricas da unidade, desfazer eventual intervenção que implique alteração da fachada do edifício ou, caso constatado comprometimento estrutural, remover as obras irregulares. Requer, ainda, a condenação da ré ao reembolso das despesas processuais, dos gastos com assistente técnico e honorários advocatícios contratuais. Citada, a ré apresentou contestação, alegando que a reforma foi previamente autorizada pelo então síndico, após a apresentação da documentação técnica, e que todas as intervenções foram executadas em conformidade com o projeto originalmente aprovado. Afirma que, após o início das obras, o condomínio contratou assistente técnico e passou a questionar sua regularidade, embora anteriormente as tivesse autorizado, o que configuraria abuso de direito. Defende a regularidade das obras, alegando que foram realizadas por profissionais habilitados, com emissão das respectivas ARTs e observância da NBR 16.280. Aduz que laudos técnicos por ela apresentados afastam qualquer comprometimento estrutural da edificação, bem como atestam a regularidade das alterações realizadas, inclusive quanto à prumada do interfone, à impermeabilização e à retirada da esquadria. Impugna os danos materiais e a validade da assembleia realizada em 23/04/2024, alegando irregularidades em sua condução e deliberação. Réplica às fls. 351/360. O autor requereu a produção de prova pericial. Decisão saneadora deferiu a prova pericial e fixou como pontos controvertidos: "(i) a regularidade das obras realizadas pela ré, notadamente quanto ao cabeamento do interfone, à alteração da fachada e à parte hidráulica e (ii) se a documentação inicialmente encaminhada pela ré ao condomínio para aprovação das obras condiz com o que foi (e está sendo) realizado." (fl. 367). À fl. 394, o autor alegou a substituição de janelas que caracterizariam modificação na fachada. Manifestação da ré às fls. 408/410. Laudo pericial às fls. 511/603. Esclarecimentos prestados às fls. 663/675 e 712/740. Relatados. Decido. Defiro o levantamento do favor do perito. Providencie a serventia. Essencialmente técnica a questão, foi constatado na perícia, quanto ao cabeamento do interfone, que a alteração da prumada não constava expressamente da documentação apresentada ao condomínio. Assentou o expert, ainda, que a prumada integra área comum do edifício, de modo que sua modificação caracteriza obra irregular, tanto pela alteração quanto pela falta de indicação prévia dessa alteração. Ressalvou, contudo, que a solução executada permite a realização de manutenção pelo condomínio, mediante acesso à unidade (fls. 570/573). Quanto às alterações da fachada, o perito apontou que, em relação à substituição das janelas, inexiste alteração relevante do padrão arquitetônico do edifício, porquanto as novas esquadrias se mostram harmônicas com as existentes e não produzem diferenciação visual significativa. Destacou, ainda, que "o condomínio não possui os projetos originais dos caixilhos e também não possui uma padronização registrada em assembleia ou regulamentação interna para que os condôminos interessados em substituir as janelas pudessem seguir tais parâmetros" (fl. 578). Já no tocante à retirada da porta-balcão entre a sala e o terraço, observou que, sob o prisma estritamente estético, a medida não acarreta impacto visual expressivo na fachada, uma vez que o elemento não é perceptível de forma relevante a partir da via pública. Contudo, ressaltou que, como informado na inicial, a intervenção não foi aprovada em assembleia e que eventual repercussão funcional, especialmente quanto à proteção contra incêndio, depende de manifestação do Corpo de Bombeiros. No que concerne às instalações hidráulicas, o laudo concluiu que as irregularidades inicialmente apontadas quanto à impermeabilização, aos afastamentos da tubulação de gás e às instalações do novo banheiro foram sanadas no curso da obra, remanescendo, contudo, indícios de irregularidade na ligação de esgoto da pia da área gourmet, seja pela possível conexão à rede de águas pluviais, seja pela execução da tubulação com caimento insuficiente. Assim, concluiu o perito que subsistem irregularidades apenas quanto à alteração da prumada do interfone e à ligação de esgoto da pia da área gourmet, bem como que a documentação encaminhada inicialmente ao condomínio não era plenamente condizente com a obra executada, porquanto omissa em aspectos relevantes e ainda incompleta, notadamente diante da ausência de responsáveis técnicos por determinados projetos, do termo de encerramento da obra e do correspondente as built completo das instalações implementadas (fls. 600/602). Diante desse contexto, os pedidos comportam acolhimento parcial. A pretensão merece prosperar no que diz respeito à regularização da prumada do interfone e à complementação da documentação técnica da reforma. Isso porque a intervenção incidiu sobre área comum do condomínio sem que houvesse prévia indicação na documentação submetida à aprovação, circunstância que afasta a regularidade da intervenção, ainda que a solução executada permita futura manutenção. Tratando-se de bem comum, a alteração não poderia ser implementada unilateralmente pela ré, impondo-se, portanto, o restabelecimento da situação anterior, bem como a apresentação da documentação técnica remanescente indicada pela perícia. Diversa é a solução quanto às intervenções apontadas como alteração da fachada. Embora a retirada da porta-balcão não tenha sido aprovada em assembleia, o próprio autor condicionou o pedido de desfazimento da obra à constatação, em perícia, de alteração da fachada ou de comprometimento da edificação e de sua manutenção. Como tais circunstâncias não se verificaram, não há fundamento para determinar a reversão da intervenção. Pela mesma razão, descabe acolher o pedido de remoção das demais obras, ausente demonstração de comprometimento estrutural do edifício. No tocante às instalações hidráulicas, a procedência também é apenas parcial. As inconformidades inicialmente verificadas foram, em sua quase totalidade, sanadas no decorrer da reforma, remanescendo apenas a necessidade de regularização da ligação de esgoto da pia da área gourmet, nos termos apontados pelo perito. Não é devida, contudo, a restituição dos valores despendidos com a elaboração de laudo técnico particular, porquanto se trata de prova produzida por iniciativa exclusiva do autor, sem determinação judicial, configurando gasto voluntário que não pode ser imputado à ré, sobretudo porque a elucidação da controvérsia se deu por meio da perícia judicial realizada sob o crivo do contraditório. Tampouco há que se falar em indenização de valor gasto para a contratação de advogado. Trata-se de avença estritamente particular, não tendo a ré participado de qualquer ajuste. Nesse sentido: Os honorários advocatícios contratuais, porque decorrentes de avença estritamente particular, não podem ser ressarcidos pela parte sucumbente, já que esta não participou do ajuste (RDDP 53/146). Ademais, ao deduzir a sua pretensão em juízo o autor exerceu um direito que lhe é assegurado e o exercício desse direito não pode ensejar reparação, para o que a lei prevê regras específicas e relacionadas à sucumbência. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: a) condenar a ré a restabelecer a prumada/cabeamento do interfone ao estado anterior à intervenção realizada, no prazo de 60 dias, contado do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 100,00, limitada a 30 dias; b) condenar a ré a apresentar ao condomínio a documentação técnica remanescente relativa à reforma da unidade, consistente nos documentos apontados pelo perito judicial como pendentes, notadamente a identificação dos responsáveis técnicos pelos projetos faltantes, o termo de encerramento da obra e o correspondente projeto as built completo das instalações implementadas, no prazo de 30 dias, contado do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 300,00, limitada a 30 dias; c) condenar a ré a promover a regularização da ligação de esgoto da pia da área gourmet, em conformidade com as conclusões do laudo pericial, comprovando nos autos a adoção das providências necessárias, no prazo de 60 dias, contado do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 300,00, limitada a 30 dias. Sucumbência recíproca, condeno ao pagamento das custas do processo na proporção de 30% (autor) e 70% (ré) e com os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor da causa, a ser rateado na proporção de 30% em favor da ré e em 70% em favor do autor. P. I. C. - ADV: VANISE ZUIM (OAB 190110/SP), RUBENS CARMO ELIAS FILHO (OAB 138871/SP), CARLA MALUF ELIAS (OAB 110819/SP)