1012674-72.2023.8.26.0006

Processo 1012674-72.2023.8.26.0006 - Procedimento Comum Cível - DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO - Cibele Cristina Moreira da Silva - Ccisa 04 Incorporadora Ltda. (Cury Construtora e Incorporadora S/a.) - Vistos. CIBELE CRISTINA MOREIRA DA SILVA ajuizou obrigação de fazer c/c indenização por danos morais em face de CCISA 04 INCORPORADORA LTDA, alegando, em síntese, que é proprietária da unidade nº 185, Torre 1, do Condomínio Residencial Dez Tiquatira, e que o imóvel apresentou infiltrações, mofo, estufamento de paredes e outros danos decorrentes da entrada de águas pluviais. Sustentou que acionou a requerida por diversas vezes para realização dos reparos, tendo a empresa realizado intervenções que, contudo, não teriam solucionado definitivamente o problema, permanecendo pendentes reparos na parede e no teto dos ambientes afetados. Requereu, em tutela de urgência e ao final, a condenação da requerida à realização dos reparos necessários, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. Os benefícios da gratuidade de justiça foram deferidos, e a tutela de urgência foi indeferida (fls. 55 e 129). Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 136/147), arguindo ilegitimidade passiva e, no mérito, sustentando, em síntese, o esgotamento do prazo de garantia, a ausência de comprovação de vício construtivo, a existência de possível falta de manutenção preventiva, a ausência de nexo causal e a inexistência de danos morais. Houve réplica (fls. 320/322). A preliminar de ilegitimidade passiva foi afastada às fls. 334/445, ocasião em que foi determinada a realização de prova pericial. Apresentado laudo pericial às fls. 371/397, as partes se manifestaram. É o relatório do necessário. Fundamento e Decido. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, mantenho a decisão de fls. 334/335, que a afastou, por seus próprios fundamentos, uma vez que a requerida participou ativamente do atendimento da autora e da realização dos reparos relacionados aos problemas narrados na inicial, circunstância suficiente para justificar sua permanência no polo passivo. Preliminar rejeitada. A controvérsia acerca da existência e da origem das infiltrações foi suficientemente esclarecida pela prova pericial produzida sob o contraditório. O perito judicial constatou que o imóvel se encontra em bom estado geral de conservação e que as infiltrações existentes anteriormente cessaram após as obras realizadas na cobertura do edifício. Todavia, verificou a permanência de danos decorrentes das infiltrações nos ambientes internos da unidade. Conforme consignado no laudo, as infiltrações decorreram da cobertura do edifício e os danos remanescentes atingem a sala, os dormitórios e o banheiro. Ainda segundo o expert, foram constatados reparos iniciados e não finalizados, sendo necessários, para a adequada recomposição do imóvel, limpeza das manchas de mofo, reparos com massa corrida, lixamento das paredes e tetos, entelamento da fissura existente e pintura acrílica das paredes e tetos dos ambientes afetados. A prova técnica também afastou a alegação de que os problemas decorreriam da falta da manutenção da unidade pela autora, consignando expressamente que as patologias observadas não possuem relação com a manutenção do apartamento. De igual modo, a perícia não constatou comprometimento da integridade, solidez ou segurança da edificação, tendo concluído pela inexistência de necessidade de desocupação do imóvel e classificado as anomalias como de baixo risco, uma vez cessadas as infiltrações. Assim, embora a infiltração propriamente dita já tenha sido solucionada, subsistem danos internos dela decorrentes que ainda reclamam reparação. A circunstância de a requerida ter realizado obras que cessaram a infiltração não torna prejudicado o pedido de obrigação de fazer, pois permanecem pendentes os reparos de acabamento necessários à recomposição dos ambientes afetados. Também não prospera a alegação de esgotamento da garantia quinquenal prevista no art. 618 do Código Civil. Isso porque o habite-se foi expedido em 05/09/2018, enquanto os problemas foram comunicados pela autora em março/abril de 2022, quando ainda não havia transcorrido o prazo de cinco anos contado daquele marco. De todo modo, a controvérsia não pode ser solucionada exclusivamente mediante a consideração abstrata dos prazos previstos no manual de garantia, pois a prova pericial produzida nos autos identificou a origem das infiltrações e os danos dela decorrentes. Também não restou demonstrado que a autora tenha dado causa aos problemas por ausência de manutenção de sua unidade. Ao contrário, o perito foi expresso ao afastar relação entre as patologias constatadas e a manutenção do apartamento. Por outro lado, o pedido de extensão genérica da garantia por prazo indeterminado ou por período não especificamente delimitado não comporta acolhimento. A obrigação de reparar os danos constatados nesta demanda não implica a criação de nova garantia contratual geral sobre a unidade, inexistindo fundamento suficiente para impor à requerida a extensão pretendida nos termos genéricos formulados na inicial. No tocante aos danos morais, o pedido não comporta acolhimento. É certo que problemas construtivos em imóvel residencial podem, em determinadas circunstâncias, ultrapassar o mero dissabor cotidiano e ensejar reparação por dano moral, especialmente quando comprometem de forma relevante a habitabilidade do imóvel, persistem por período significativo ou submetem o consumidor a situação excepcional de desconforto e insegurança. Todavia, a configuração do dano moral deve ser examinada à luz das circunstâncias concretamente demonstradas nos autos, não bastando a existência de vício ou defeito no imóvel. No caso, embora comprovada a ocorrência das infiltrações e a necessidade de reparação dos danos internos, a prova pericial não confirmou a gravidade sustentada na inicial. Ao contrário, o perito judicial concluiu que a edificação apresenta integridade, solidez e segurança; que não há necessidade de desocupação do imóvel; que os cômodos permanecem em condições de uso; que as infiltrações cessaram após as obras realizadas na cobertura e que as anomalias existentes são classificadas como de baixo risco. Também foi expressamente afastada a existência de risco à saúde dos moradores decorrente das patologias anteriormente observadas. Nesse contexto, embora reconhecidos os transtornos experimentados, não se verifica, diante da prova produzida, situação excepcional apta a caracterizar lesão autônoma aos direitos da personalidade. A pretensão indenizatória, portanto, deve ser rejeitada. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a ação para condenar a requerida CCISA 04 INCORPORADORA LTDA, a realizar, às suas expensas, os reparos necessários à recomposição das áreas internas do imóvel da autora atingidas pelas infiltrações, consistentes em: Limpeza das manchas de mofo; Reparos com massa corrida nos pontos necessários; Lixamento das paredes e tetos Entelamento da fissura identificada; e Pintura acrílica das paredes e tetos dos ambientes afetados, de modo a assegurar uniformidade do acabamento A contar do trânsito em julgado, fixo o prazo de 15 dias para o início destes trabalhos, e o prazo de 45 dias para a sua conclusão. Em caso de descumprimento, o Juízo imporá, na fase de cumprimento de sentença, multa e/ou outras providências processuais visando a satisfação do direito reconhecido nesta Sentença. Em razão da sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. - ADV: RODRIGO FERRARI IAQUINTA (OAB 369324/SP), CIBELE CRISTINA MOREIRA DA SILVA (OAB 331654/SP), SIMONE DOS SANTOS FERNANDES (OAB 422627/SP)