1012189-65.2025.8.26.0309

Procedimento Comum Cível Nº 1012189-65.2025.8.26.0309/SP AUTOR : ANTONIO DA COSTA RODRIGUES ADVOGADO(A) : ALEXANDRE BASSI LOFRANO (OAB SP176435) AUTOR : WENDY SASTRE RODRIGUES ADVOGADO(A) : ALEXANDRE BASSI LOFRANO (OAB SP176435) RÉU : DORIVAL ALMEIDA RUIZ JUNIOR ADVOGADO(A) : EDUARDO FAZAN MARTINS (OAB SP242837) RÉU : DEBORA RESENDE DECICILO RUIZ ADVOGADO(A) : EDUARDO FAZAN MARTINS (OAB SP242837) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de arbitramento e cobrança de aluguéis proposta por Antônio da Costa Rodrigues e Wendy Sastre Rodrigues em face de Dorival Almeida Ruiz Junior e Débora Resende Decicilo Ruiz. Afirmam os autores que são coproprietários de 50% do imóvel situado na Rodovia Vice-Prefeito Hermenegildo Tonolli, esquina com Avenida Juvenal Arantes, nº 2.600, Bairro Medeiros, Jundiaí/SP, composto por posto de abastecimento e loja de conveniência. Sustentam que os réus exercem posse e exploração comercial exclusivas sobre o imóvel comum, inclusive por meio da pessoa jurídica Loja de Conveniência Pit Stop LTDA, sem repasse de qualquer contraprestação, razão pela qual postulam o arbitramento de indenização locatícia mensal proporcional à fração ideal de metade, com termo inicial na notificação extrajudicial enviada em 06/06/2025. Citados após comparecimento espontâneo aos autos (Evento 40, fl. 77 e Evento 41, fls. 79/80), os réus apresentaram contestação tempestiva (Evento 75, fls. 1/11). Argumentam que o posto de combustíveis encerrou suas atividades em 23/06/2022, estando inativo e desativado perante o CADESP, que o pátio não é explorado comercialmente e que a loja de conveniência, mantida por terceira pessoa, acumula prejuízos financeiros. Afirmam que arcam integralmente com as contas de energia elétrica e o pagamento do IPTU municipal, inexistindo enriquecimento sem causa. Impugnam a notificação extrajudicial por ter sido recebida por terceiro desconhecido e rechaçam o valor locatício sugerido, requerendo a improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou réplica (Evento 83, fls. 1/10), reiterando os termos da petição inicial e sustentando a irrelevância do resultado financeiro da atividade comercial para a obrigação indenizatória, bem como a responsabilidade exclusiva do ocupante pelas despesas ordinárias do bem. Instadas as partes a especificar provas (Evento 85), os autores manifestaram desinteresse na realização de audiência de conciliação e requereram a realização de perícia técnica de engenharia de avaliações (Evento 92). Os réus manifestaram interesse na tentativa conciliatória perante o CEJUSC e requereram depoimento pessoal e juntada de documentos supervenientes (Evento 100). No Evento 104, os réus juntaram instrumento de substabelecimento sem reserva de poderes, postulando a retificação do cadastro processual com exclusividade de intimações em nome do novo patrono constituído. Passo a sanear o feito nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. 1. Questões Processuais Pendentes e Regularizações (art. 357, I, do CPC) 1.1. Da regularização da representação processual dos réus: defiro o pedido formulado no Evento 104. Providencie a Serventia a regularização do cadastro dos patronos no sistema informatizado para constar a sociedade Sabbatini & Langner Sociedade de Advogados, anotando-se a exclusividade das futuras publicações e intimações em nome do advogado Dr. Claudio Marcus Langner (OAB/SP 223.317), nos moldes do artigo 272, § 5º, do Código de Processo Civil. 1.2. Da preliminar de nulidade de citação e tempestividade da defesa: a questão concernente à higidez citatória e à devolução do prazo defensivo restou expressamente apreciada e decidida por este Juízo na decisão interlocutória proferida no Evento 50 (fl. 101), pronunciamento contra o qual os embargos declaratórios foram rejeitados (Evento 69). Operou-se a preclusão sobre o tema, restando ratificada a tempestividade da contestação ofertada no Evento 75 em virtude do comparecimento espontâneo dos demandados ocorrido em 26/03/2026, com fundamento no artigo 239, § 1º, do Código de Processo Civil. 1.3. Do pedido de penalidade por omissão de endereço residencial (artigo 77, V, do CPC): indefiro o requerimento dos autores relativo à imposição de multa por litigância de má-fé ou ato atentatório à dignidade da justiça decorrente da falta de indicação imediata de novo endereço domiciliar físico pelos réus. Uma vez constituídos novos patronos nos autos com poderes específicos e endereço profissional cadastrado, todas as comunicações e intimações processuais fluem com segurança e eficácia por meio do Diário de Justiça Eletrônico Nacional, não se verificando prejuízo concreto à marcha processual. Determino, todavia, que os demandados mantenham permanentemente atualizados seus dados cadastrais, nos termos do artigo 77, inciso VII, do Código de Processo Civil. 1.4. Da audiência de conciliação perante o CEJUSC: não obstante o interesse manifestado pelos réus no Evento 100, a parte autora manifestou expressa e peremptória recusa quanto à composição consensual no Evento 92. Em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, celeridade e eficiência (artigo 139, incisos II e V, do Código de Processo Civil), revela-se inócuo postergar a marcha processual para a designação de ato sem perspectiva de acordo. Nada impede, contudo, que as partes transijam diretamente a qualquer tempo extrajudicialmente e tragam a minuta correspondente para homologação. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, declaro o processo formalmente saneado. 2. Delimitação das Questões de Fato (art. 357, II, do CPC) Ficam fixadas as seguintes premissas fáticas incontroversas (artigo 374, incisos II e III, do Código de Processo Civil): a) A cotitularidade da copropriedade sobre o imóvel situado na Rodovia Vice-Prefeito Hermenegildo Tonolli, esquina com Avenida Juvenal Arantes, nº 2.600, Bairro Medeiros, Jundiaí/SP (Lote 01 A), na proporção de 50% para cada polo, formalizada pelos instrumentos contratuais de 11/04/2008 e 16/05/2011; b) O exercício da posse direta e uso exclusivo do bem imóvel comum pelos requeridos, com funcionamento da pessoa jurídica Loja de Conveniência Pit Stop LTDA (administrada por parente da correquerida) e emprego de preposto de manutenção no local; c) A paralisação operacional das bombas de combustível do auto posto a partir de 23/06/2022, figurando no CADESP na condição de contribuinte inapto; d) O custeio integral e exclusivo das faturas de energia elétrica junto à CPFL e dos lançamentos de IPTU municipal perante a Prefeitura de Jundiaí pelos ocupantes durante o período de posse direta. Por outro lado, constituem pontos fáticos controvertidos sobre os quais recairá a instrução probatória: a) A fixação técnica do valor locatício mensal de mercado da totalidade do complexo imobiliário (terreno, instalações comerciais e anexos) no período compreendido entre o termo inicial da mora e a eventual desocupação ou cessação da exclusividade; b) A existência ou inexistência de exploração comercial remunerada do pátio para estacionamento de veículos de terceiros durante o período de ocupação. 3. Delimitação das Questões de Direito Relevantes (art. 357, IV, do CPC) Delimito como questões de direito relevantes para o julgamento do mérito: a) A obrigação de indenizar imposta ao condômino que exerce a fruição exclusiva de bem comum indiviso em benefício próprio ou de terceiro por ele autorizado, privando os demais coproprietários das faculdades dominiais inerentes ao quinhão de 50%, com fundamento nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil e na cláusula geral de vedação ao enriquecimento sem causa prevista no artigo 884 do mesmo diploma legal; b) A irrelevância jurídica do resultado financeiro obtido no imóvel pelo possuidor exclusivo (seja lucro operacional, seja prejuízo contábil da pessoa jurídica ali instalada), dado que a indenização tem por base o valor de mercado do aluguel presumido da coisa comum; c) A imputação dos encargos propter rem e de consumo: as faturas de energia elétrica e as parcelas ordinárias do IPTU relativas ao período de fruição privativa constituem obrigação exclusiva de quem exerce a posse direta do bem, não autorizando abatimento ou compensação automática com os locativos devidos, à míngua de reconvenção; d) A definição do termo inicial da obrigação locatícia na data do comparecimento espontâneo aos autos (26/03/2026), por força do artigo 239, § 1º, do Código de Processo Civil, tendo em vista a ineficácia da notificação extrajudicial recebida em endereço no qual os requeridos comprovadamente não mais residiam por terceira pessoa desvinculada (Cosme Batista - Evento 1, doc. AR12). 4. Distribuição do Ônus da Prova (art. 357, III, do CPC) A distribuição do ônus probatório reger-se-á pela regra geral disposta no artigo 373 do Código de Processo Civil: a) Incumbe à parte autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC), notadamente o valor de mercado do locatício pretendido e eventual percepção de receitas acessórias de estacionamento; b) Incumbe à parte ré a demonstração da existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (artigo 373, inciso II, do CPC). 5. Deliberação sobre os Meios de Prova (art. 357, II e V, do CPC) 5.1. Da prova pericial técnica: defiro a realização de perícia técnica de engenharia civil e de avaliações imobiliárias, providência indispensável para a quantificação imparcial do valor locativo mensal de mercado do imóvel comum e suas benfeitorias, observadas as normas técnicas da ABNT NBR 14.653. Para a realização dos trabalhos, nomeio perito judicial da confiança deste Juízo o Dr. RAFAEL CARLOS VITTORI , profissional cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça da Comarca. Em cumprimento ao artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil, faculto às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para: I - arguir eventual impedimento ou suspeição do perito; II - indicar assistente técnico; III - apresentar quesitos. Com a apresentação dos quesitos ou decorrido o prazo, intime-se o perito judicial por correio eletrônico para que, no prazo de 5 (cinco) dias (artigo 465, § 2º, do CPC): I - apresente proposta de honorários periciais discriminada e fundamentada; II - comprove sua habilitação profissional e contatos de endereço eletrônico. Apresentada a estimativa de honorários, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias (artigo 465, § 3º, do CPC). Em seguida, tornem os autos conclusos para homologação ou arbitramento da remuneração pericial, cabendo o adiantamento das despesas à parte autora, que postulou a produção da perícia, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para a entrega do laudo técnico pericial em Cartório, contados a partir da comunicação do levantamento inicial da verba honorária. 5.2. Do indeferimento da prova oral: indeferido fica o pedido de produção de prova oral (depoimento pessoal das partes) deduzido pelos réus no Evento 100, com fundamento no artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A copropriedade e a posse exclusiva encontram-se documentalmente demonstradas, ao passo que a valoração imobiliária de mercado e o estado construtivo das edificações são matérias estritamente técnicas, dependentes de exame pericial especializado, revelando-se a prova oral impertinente e inútil para o desate do litígio. 5.3. Da prova documental complementar: defiro a juntada de documentos supervenientes pelas partes, desde que observados estritamente os pressupostos e requisitos do artigo 435 do Código de Processo Civil. 6. Estabilidade da Decisão (art. 357, § 1º, do CPC) Ficam as partes cientes de que dispõem do prazo comum de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou solicitar eventuais ajustes sobre os termos deste saneamento, findo o qual esta decisão se tornará estável (artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil). Intimem-se.