1011938-39.2025.8.26.0344

Processo 1011938-39.2025.8.26.0344 - Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção - Junior Ribeiro dos Santos - Guilherme Moreira Perez - - Unisol Consultoria Imobiliária - - Milena Regina dos Santos Perez - VISTOS. JUNIOR RIBEIRO DOS SANTOS ajuizou a presente ação de INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA contra GUILHERME MOREIRA PEREZ, MILENA REGINA DOS SANTOS PEREZ e UNISOL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, alegando, em suma, que em 20/10/2016, adquiriu o imóvel situado na Rua Eliezer Rocha, 58, Jardim Santa Antonieta, Marília/SP, pelo valor de R$ 220.000,00, sendo R$ 176.000,00 financiados pela Caixa Econômica Federal e R$ 44.000,00 pagos à vista. Alegou que, em curto período após a ocupação, foram identificadas diversas falhas na construção, como trincas, rachaduras, problemas na rede de esgoto e no encanamento, infiltrações e desnível do imóvel, em contradição com a apresentação do bem como se estivesse em perfeitas condições. Orçamentos particulares estimaram os reparos em R$ 28.750,00 (materiais e mão de obra) e R$ 6.128,00 (pintura). Requereu a tutela de urgência para imediato reparo da rede de água e esgoto, bem como a disponibilização de outro imóvel para residir durante as obras. Pediu a condenação dos réus à reforma do imóvel, com disponibilização de outro imóvel ao autor durante as obras, ou ao pagamento de indenização por danos materiais de R$ 47.878,00, incluídos seis meses de aluguel e despesas de mudança, além de R$ 12.000,00 a título de danos morais. Trouxe procuração e documentos (fls. 26/65). A tutela de urgência foi indeferida (fls. 66/67). Os réus Guilherme e Milena contestaram a ação (fls. 80/95), suscitaram, preliminarmente, a inépcia da inicial, diante da divergência entre o imóvel descrito na exordial (Rua Eliezer Rocha, n.º 58, compra em 20/10/2016) e o contrato anexado (Rua Bartolo Tosin, n.º 91, 06/09/2024). Arguiram ainda a decadência do direito do autor, com fundamento no artigo 618, parágrafo único, do Código Civil, e no artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, alegaram que o imóvel é usado, construído em 2016, vendido "no estado", sem vícios ocultos, havendo apenas desgaste natural decorrente do tempo, e que os orçamentos foram produzidos unilateralmente. Pediram a improcedência da ação. A imobiliária Unisol apresentou contestação (fls. 97/113) e impugnou a gratuidade da justiça concedida ao autor, arguindo ainda a inépcia da inicial pela indicação de dois CNPJs distintos e pedidos indeterminados, a ilegitimidade passiva da intermediadora e a decadência. Sustentou a ausência dos pressupostos da responsabilidade civil e da demonstração da culpabilidade da ré. Não houve réplica (fl. 129). Determinada a especificação de provas, a Unisol requereu o depoimento pessoal do autor e a oitiva da testemunha Mateus Marcos de Queiroz (fls. 133/134), enquanto os vendedores não especificaram provas (fls. 146). O autor requereu a realização de perícia técnica e oitiva de testemunhas (fls. 135/138). É o relatório. DECIDO. 1- A impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte autora não merece acolhimento. Dispõe o artigo 99, § 3º, do CPC que: "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural." A presunção relativa de veracidade das alegações do beneficiário da gratuidade deve ser desconstituída mediante apresentação de provas que demonstrem a suficiência de recursos. Portanto, declarando o autor que não reúne condições de arcar com o recolhimento da taxa judiciária e não trazendo a ré prova em sentido contrário, não é o caso de cassação do benefício concedido. Aliás, competia ao réu comprovar a situação financeira do autor, cuja obtenção de informações atualizadas da existência de bens poderia ter ocorrido por simples requerimento aos órgãos competentes ou mediante certidão, o que não ocorreu no caso em espécie. Assim, ausentes provas suficientes a infirmar a alegada hipossuficiência, a rejeição da preliminar se mostra imperiosa. 2- A preliminar de inépcia da petição inicial não merece acolhida. A petição inicial expõe os fatos, indica os fundamentos jurídicos e formula pedidos certos e determinados, consistentes na reforma do imóvel ou no pagamento de indenização por danos materiais de R$ 47.878,00 e por danos morais de R$ 12.000,00. Não se verifica, portanto, qualquer das hipóteses de inépcia do artigo 330, § 1º, do Código de Processo Civil. A divergência apontada pelos réus, entre o endereço e a data indicados na exordial (Rua Eliezer Rocha, n.º 58, 20/10/2016) e os dados do contrato anexado (Rua Bartolo Tosin, n.º 91, 06/09/2024), configura erro material sanável. Os documentos que instruem a inicial, como o contrato de fls. 29/34 e a conta de energia de fl. 28, permitem identificar com segurança o imóvel objeto desta ação como sendo o da Rua Bartolo Tosin, n.º 91, adquirido em 06/09/2024. 3- A prejudicial de decadência não merece acolhida. Os réus sustentam a decadência, pois o ajuizamento ocorreu em 13/08/2025, cerca de onze meses após a compra do imóvel em 06/09/2024, invocando o prazo de 180 dias do artigo 618, parágrafo único, do Código Civil, e o de 90 dias do artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito, nos termos do artigo 26, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor. O termo inicial não é a data da compra, mas a descoberta do defeito. No caso, a narrativa autoral indica defeitos manifestados após a ocupação e ocultação deliberada de infiltrações com papel alumínio na massa corrida (fls. 135/139), indício de que os vícios não eram de fácil constatação por ocasião do negócio ou da vistoria. Afasto, assim, a preliminar. 4- A preliminar de ilegitimidade passiva da Unisol não merece acolhida. A imobiliária sustenta que atuou apenas como intermediária da venda, sem qualquer ingerência na construção, invocando o artigo 722 do Código Civil e a jurisprudência sobre a não responsabilização do corretor por vícios construtivos O contrato de fls. 29/38, de fato, prevê o pagamento de comissão à Unisol pela intermediação do negócio. A alegação autoral, porém, não se limita à imputação genérica de vícios de construção. O autor afirma que o imóvel foi apresentado como se estivesse em perfeitas condições e que os defeitos foram ocultados pelos vendedores, com a descoberta posterior de papel alumínio na massa corrida para disfarçar infiltrações. Essa narrativa envolve diretamente a forma como o negócio foi intermediado e as informações prestadas na venda, alcançando o dever de informação que recai sobre a corretora. No caso, a existência de conduta própria da corretora e seu eventual envolvimento na ocultação dos defeitos são questões de fato que dependem de prova. Rejeito a preliminar, mantendo-se a imobiliária no polo passivo para exame da responsabilidade no mérito. 5- Superadas as questões preliminares, dou o feito por saneado. Fixo como pontos controvertidos: 1) a existência e a natureza dos vícios no imóvel da Rua Bartolo Tosin, n.º 91, e o valor dos reparos; 2) a origem dos defeitos, se decorrem de vício construtivo ou de falta de manutenção, e o momento em que o autor deles teve ciência; 3) a responsabilidade de cada réu pelos danos, incluída a intermediadora Unisol; 4) o cabimento e o valor da indenização por danos morais. O artigo 370 do Código de Processo Civil, possibilita ao magistrado determinar, inclusive de ofício, as provas úteis e necessárias ao julgamento da causa. Defiro a realização de perícia técnica e, para tanto, nomeio perito RAFAEL RAMOS COSTA OLÉA, que deverá ser intimado para estimar seus honorários, que serão suportados pelo autor, beneficiário da gratuidade da justiça. A par disso, com fundamento no item 2.2 do Comunicado Conjunto nº 258/2024 da Presidência e Corregedoria Geral de Justiça, arbitro os honorários periciais em 88 UFESPs, em conformidade com o item 2.8, grau II, da tabela de honorários periciais, da Resolução nº 910/2023, editada pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo. O Sr. Perito deverá analisar o seguinte: a) a existência e a natureza de vícios estruturais e de vedação no imóvel; b) a origem dos danos; c) se os danos decorrem de vício construtivo ou de falta de manutenção; d) se os danos comprometem a segurança ou a habitabilidade do imóvel; e) a extensão dos danos e a estimativa dos custos de reparo; f) se os defeitos são condizentes com a idade do imóvel (construção) e eram perceptíveis por ocasião do negócio ou de eventual vistoria, inclusive a feita por conta do financiamento; g) se há indícios de ocultação de vícios, como o papel alumínio encontrado na massa corrida (fls. 139). Faculto às partes a indicação de assistente técnico e formulação de quesitos, em 15 dias. Laudo em 30 dias após a remessa dos autos. Oportunamente, sendo necessário, designar-se-á audiência de instrução e julgamento. 6- Havendo interesse em eventuais esclarecimentos ou ajustes, devem as partes se manifestarem no prazo de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se torna estável, nos termos do art. 357, §1º do Código de Processo Civil. Int.. - ADV: PAULO MARCOS VELOSA (OAB 153275/SP), MARIA JULIA VALENTINI RIGOTTO (OAB 476259/SP), ANA LUCIA AMARAL MARQUES DE FARIAS (OAB 110175/SP), RENATA CARLA DA CUNHA SARDIM (OAB 343873/SP), RENATA CARLA DA CUNHA SARDIM (OAB 343873/SP), PAULO MARCOS VELOSA (OAB 153275/SP)