1011711-30.2024.8.26.0006

Processo 1011711-30.2024.8.26.0006 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Maria Jose Granjeiro Tavares - - Maria de Fátima Grangeiro - - José Carlos Grangeiro - - José Ricardo Grangeiro - - Maria de Lourdes Grangeiro - - José Rafael Grangeiro - LLS Construções e Acabamentos Eireli - - Lourenco Lima da Silva - Vistos. 1.Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais proposta por Maria José Granjeiro Tavares, Maria de Fátima Grangeiro, José Carlos Grangeiro, José Ricardo Grangeiro, Maria de Lourdes Grangeiro e José Rafael Grangeiro em face de LLS Construções e Acabamentos Ltda. e Lourenço Lima da Silva. Alegam os autores que, em 08 de agosto de 2022, celebraram com a ré contrato de permuta de direitos possessórios e hereditários sobre o imóvel situado na Rua José Mascarenhas, nº 1.491, Vila Matilde, pelo qual a construtora assumiu a obrigação de erguer empreendimento residencial e entregar aos requerentes 4 unidades autônomas no valor estimado de R$ 1.200.000,00. Sustentam que a construtora descumpriu o prazo contratual de 1 ano para obter a aprovação do projeto perante a Prefeitura Municipal de São Paulo, bem como deixou de pagar os alugueres mensais ajustados de R$ 1.500,00, além de ter demolido parcialmente a edificação preexistente, tornando-a inabitável. Pleiteiam a resolução da avença, a recomposição do imóvel ou indenização por danos materiais no importe de R$ 200.000,00, além de lucros cessantes (fls. 01/13). Regularmente citados, os réus ofertaram contestação cumulada com reconvenção (fls. 254/260). Aduzem, em resumo, que os próprios autores alienaram o imóvel a terceiros no curso do ano de 2024 sem prévio distrato, o que inviabilizou a continuidade do empreendimento e caracterizou descumprimento do pacto. Negam a prática de demolição e rechaçam os pleitos de indenização por danos emergentes, alugueres e lucros cessantes. Em sede de reconvenção, pleiteiam indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00 em razão de terem sido recebidos como invasores no local. Houve réplica e contestação à reconvenção (fls. 283/300). As partes especificaram provas (fls. 305/306 e 307/308). A tentativa de conciliação em audiência restou infrutífera (fls. 320/322). Por determinação deste juízo (fls. 326/327), os autores retificaram o valor da causa e complementaram as custas (fls. 332). Sobreveio a decisão de fls. 336/338 declinando da competência para uma das Varas Cíveis do Foro Central da Comarca da Capital, sob o fundamento de que o valor da causa superou a alçada de 500 salários-mínimos. Contra essa decisão, a parte autora interpôs embargos de declaração (fls. 343/347), apontando omissão e contradição, haja vista que as ações de rescisão fundadas em compromisso de compra e venda ou promessa de permuta imobiliária inserem-se na competência absoluta dos Foros Regionais, independentemente do valor da causa, por força do art. 4º, I, alínea "b", da Lei Estadual nº 3.947/1983. É o breve relatório. Passo a decidir. 2.Os embargos de declaração são tempestivos e comportam acolhimento com efeitos infringentes. Nos termos do artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, cabem embargos de declaração para sanar obscuridade, contradição ou suprir omissão sobre ponto a respeito do qual o órgão jurisdicional deveria se pronunciar. No caso dos autos, a decisão de fls. 336/338 incorreu em equívoco ao declinar da competência com esteio exclusivo no montante atribuído à causa (R$ 1.400.000,00). Embora a regra geral contida no art. 54, inciso I, da Resolução nº 2/1976 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo preveja o teto de 500 salários-mínimos para a competência dos Foros Regionais, a legislação de regência instituiu exceções materiais expressas. Com efeito, o artigo 4º, inciso I, alínea "b", da Lei Estadual nº 3.947/1983 estabelece que compete aos Foros Regionais processar e julgar, independentemente do valor da causa, as ações de rescisão e as de adjudicação compulsória fundadas em compromisso de compra e venda. Nesse sentido: EMENTA: Direito processual civil. Conflito negativo de competência. Ação de rescisão contratual. Competência do juízo suscitado. I. Caso em exame Conflito negativo de competência em ação rescisória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c.c. restituição de valores e indenização. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em determinar a competência do Foro Regional, mesmo que o valor da causa supere os 500 salários-mínimos. III. Razões de decidir A competência é do Foro Regional, em observância ao disposto no art. 4º, I, "b" da Lei Estadual nº 3.947/83. Precedentes jurisprudenciais que confirmam a aplicação do dispositivo legal mencionado. IV. Dispositivo e tese Conflito conhecido, para declarar a competência do Juízo suscitado. Tese de julgamento: "A competência do Foro Regional é mantida mesmo quando o valor da causa supera os 500 salários-mínimos, conforme previsão legal". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 66, II; Lei 3.947/83, art. 4º. I, b. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Conflito de competência nº 0030458-63.2024.8.26.0000, Rel. Des. Heraldo de Oliveira (Pres. da Seção de Direito Privado), Câmara Especial, j. 23.09.2024; TJSP, Conflito de competência nº 0021833-40.2024.8.26.0000, Rel. Des. Torres de Carvalho (Pres. da Seção de Direito Público), Câmara Especial, j. 12.07.2024. (TJSP; Conflito de competência cível 0005372-56.2025.8.26.0000; Relator (a): Camargo Aranha Filho(Pres. Seção de Direito Criminal); Órgão Julgador: Câmara Especial; Foro Regional I - Santana - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/02/2025; Data de Registro: 25/02/2025) Dessa forma, versando a lide sobre resolução de negócio imobiliário com pedidos indenizatórios reflexos, a competência funcional e absoluta pertence a este juízo. Por tais razões, acolho os embargos de declaração opostos pela parte autora (fls. 343/347), conferindo-lhes efeitos infringentes para o fim de tornar sem efeito a decisão de fls. 336/338 e firmar a competência deste Juízo para o processamento e julgamento da lide. 3.Superada a questão da competência jurisdicional, passo a sanear o processo nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. O feito encontra-se em ordem. As partes são legítimas, estão devidamente representadas nos autos e concorrem o interesse de agir e a pertinência subjetiva da demanda. Não há nulidades a sanar nem outras preliminares pendentes de apreciação. 4.Com fundamento no artigo 357, inciso II, do CPC, fixo os seguintes pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória: a) Se houve descumprimento das obrigações contratuais por parte dos réus, notadamente quanto à falta de protocolo administrativo perante a Prefeitura Municipal de São Paulo para aprovação do projeto imobiliário no prazo de 1 ano, bem como quanto à inadimplência dos alugueres mensais estipulados na cláusula quinta; b) Se os autores alienaram o imóvel a terceiros no ano de 2024 antes de formalização de distrato, e se tal conduta decorreu do término de prazo resolutivo contratual ou se configurou rompimento unilateral culposo da avença; c) A ocorrência, data e autoria dos atos de demolição parcial da edificação existente no terreno (se praticados pela ré, por terceiros ou pelos próprios autores), além da constatação do estado físico do imóvel e apuração do valor real necessário para restauração ao estado anterior); d) A existência, extensão e cabimento dos lucros cessantes alegados pelos autores em decorrência da indisponibilidade do bem e do atraso na entrega das unidades prometidas; e) A ocorrência dos fatos alegados na reconvenção, consubstanciados na imputação vexatória da pecha de invasores à equipe da empresa ré e em eventual ofensa concreta à honra objetiva da pessoa jurídica reconvinte e aos direitos da personalidade do sócio. 5.A distribuição do ônus da prova observará a regra estática prevista no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, de modo que incumbe aos autores/reconvindos a prova dos fatos constitutivos de seu direito e incumbe aos réus/reconvintes a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, bem como a prova do fato constitutivo do direito alegado na reconvenção. 6.Para a elucidação dos pontos controvertidos, defiro a produção das seguintes provas: a) Prova Pericial de Engenharia Civil e Avaliação Imobiliária: indispensável para apurar o estado do imóvel, constatar a existência de demolição parcial e se possível a sua autoria, aferir a compatibilidade temporal das intervenções e quantificar tecnicamente os custos para recomposição do bem. Para o encargo, nomeio perito judicial o Sr. Juarez Pantaleão, cadastrado no portal auxiliar, fixando as seguintes diretrizes nos termos do art. 465 do CPC: Intime-se o perito nomeado para estimar seus honorários em 5 dias; As partes poderão indicar assistente técnico e apresentar quesitos no prazo comum de 15 dias (art. 465, § 1º, do CPC); Com a proposta de honorários, manifestem-se as partes em 5 dias; Fixo o adiantamento das despesas periciais a cargo da parte autora (art. 95 do CPC), que requereu a prova pericial e suporta o ônus de quantificar o dano material alegado. b) Prova Documental: defiro a juntada pelas partes de documentos estritamente vinculados aos fatos controvertidos, tais como certidão imobiliária atualizada da matrícula do imóvel, comprovação de requerimentos administrativos perante os órgãos municipais, de pagamento de aluguéis e instrumentos pertinentes à posse ou cessão do bem no período em debate, no prazo de 15 dias. c) Prova Testemunhal: defiro a oitiva de testemunhas após a conclusão e homologação do laudo pericial de engenharia, caso ainda necessária e as partes assim a justifiquem e nela insistam. Int. - ADV: EDUARDO NICHI (OAB 360965/SP), EDUARDO NICHI (OAB 360965/SP), EDUARDO NICHI (OAB 360965/SP), EDUARDO NICHI (OAB 360965/SP), EDUARDO NICHI (OAB 360965/SP), ANDRÉ RODRIGUES ALBUQUERQUE (OAB 405216/SP), ANDRÉ RODRIGUES ALBUQUERQUE (OAB 405216/SP), EDUARDO NICHI (OAB 360965/SP)