1011584-22.2024.8.26.0482

Processo 1011584-22.2024.8.26.0482 - Desapropriação - Desapropriação - PREFEITURA MUNICIPAL DE ÁLVARES MACHADO - Aparecida Aquoti de Almeida Castro - - Carlos Elysio Godoy de A Castro Junior - - Maria Fernanda de Almeida Castro Amorim - - Catarina de Almeida Castro Amorim e outro - Vistos. Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo Município de Álvares Machado em face de Aparecida Aquoti de Almeida Castro e outros. Apresentado o laudo pericial de fls. 360/398, as partes foram intimadas a se manifestar. O Município autor impugnou as conclusões da Sra. Perita, sustentando, em síntese: a) a incorreção da classificação do imóvel como urbano, defendendo a natureza rural do bem com base nos registros fiscais/cartorários; b) a necessidade de aplicação de fator de depreciação sobre a parcela da área correspondente à faixa non aedificandi; e c) a indevida inclusão de valorização futura decorrente da própria obra pública na apuração do quantum indenizatório. Pois bem. - Quanto à Natureza do Imóvel (Urbano vs. Rural) e Critério de Avaliação O Município insurge-se contra o laudo pericial, alegando que o imóvel deveria ser avaliado como rural, haja vista a sua destinação fiscal e o registro na matrícula imobiliária. Sem razão o ente expropriante. A jurisprudência pátria já sedimentou o entendimento de que a classificação do imóvel para fins expropriatórios e a consequente definição do método de avaliação não se subordina rigidamente ao que consta na matrícula ou ao seu enquadramento fiscal (IPTU/ITR). O critério determinante é a localização e a destinação fática do bem no momento da desapropriação. Verificando-se que a realidade fática da área e seu entorno demonstram características e aproveitamento eminentemente urbanos, escorreita se mostra a conduta da Sra. Perita ao avaliá-lo sob a ótica urbana. Portanto, afasto a insurgência do autor neste ponto e reconheço como correta a avaliação do imóvel como área urbana. - Quanto à Faixa Non Aedificandi e do Fator de Depreciação No tocante à área non aedificandi inserida no perímetro expropriado, assiste razão ao Município. Por se tratar de área com limitação administrativa pré-existente, o proprietário já se encontrava legalmente impedido de nela edificar antes mesmo do decreto expropriatório. Consequentemente, sob o prisma econômico, essa parcela de terra possui valor de mercado substancialmente inferior à área plenamente edificável do lote. A indenização integral, sem qualquer distinção, violaria o princípio da justeza da indenização. Assim, acolho a impugnação do Município neste aspecto para determinar que a área non aedificandi sofra a incidência de um fator de depreciação a ser apurado tecnicamente. - Quanto à Inclusão da Valorização Decorrente da Obra Pública (Mais-Valia Expropriatória) Por fim, insurge-se o ente público contra a metodologia de cálculo da Sra. Perita, que justificou o valor apurado com base em uma valorização futura e geral da região (benefício a condomínios, chácaras e comércio) que será gerada pela própria obra motivadora da desapropriação. A insurgência merece prosperar. O princípio da justa indenização (art. 5º, XXIV, da CF) exige que o valor do bem reflita a realidade contemporânea à avaliação, computando-se o seu valor antes do início da intervenção estatal. É vedado por lei incluir no cálculo indenizatório a mais-valia, ou seja, a valorização imobiliária diretamente provocada pela própria obra pública que motivou o ato expropriatório. Acolher a justificativa apresentada implicaria impor ao erário o ônus de pagar ao particular por um incremento de valor que o próprio Estado criou. Portanto, afasto a justificativa apresentada pela perita no que tange à consideração dessa valorização futura. Ante o exposto: RECONHEÇO como correta a avaliação do imóvel como área urbana, rejeitando a impugnação do Município neste ponto; ACOLHO a impugnação do Município quanto à área non aedificandi, reconhecendo a necessidade de aplicação de fator de depreciação sobre essa parcela; AFASTO a consideração de valorização futura decorrente da própria obra pública (mais-valia expropriatória) adotada no laudo. Por conseguinte, DETERMINO à Sra. Perita que, no prazo de 15 (quinze) dias, complemente o laudo pericial, retificando os cálculos para definir e aplicar o percentual técnico de depreciação sobre a área non aedificandi, bem como excluir qualquer reflexo de valorização decorrente da obra pública objeto desta ação, adequando o valor final aos termos desta decisão. Int. - ADV: CHRISTIANO FERRARI VIEIRA (OAB 176640/SP), ADRIANO GIMENEZ STUANI (OAB 137768/SP), CHRISTIANO FERRARI VIEIRA (OAB 176640/SP), CHRISTIANO FERRARI VIEIRA (OAB 176640/SP), CHRISTIANO FERRARI VIEIRA (OAB 176640/SP), JOSE CARLOS ITO ALEXANDRE (OAB 297263/SP)