1011306-13.2025.8.26.0053

Processo 1011306-13.2025.8.26.0053 - Procedimento Comum Cível - Anulação de Débito Fiscal - SOCIEDADE LESTE DE EMPREENDIMENTOS LTDA. - PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO - SOCIEDADE LESTE DE EMPREENDIMENTOS LTDA. ajuizou ação anulatória de lançamento fiscal em face do MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, visando à declaração de inexigibilidade do IPTU do exercício de 2025 incidente sobre o imóvel de matrícula nº 40.266 do 16º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, contribuinte nº 147.001.0008-6, situado com frente para a Rua Elza dos Anjos Neves. Narrou que, em 16/07/2021, o imóvel foi invadido por expressiva quantidade de pessoas que romperam o muro perimetral e ali se instalaram, privando-a do exercício da posse. Aduziu que tomou todas as medidas possessórias cabíveis, sem que até a data do ajuizamento houvesse restituição da área, e que a invasão desnatura a base material do fato gerador do IPTU, tornando inexigível a exação em face de quem se encontra despojado do domínio útil sobre o bem. Requereu tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade do tributo e a abstenção de inscrição em cadastros de inadimplência. Deferida a liminar às fls. 477/478, com extensão da tutela concedida no processo conexo nº 1051331-05.2024.8.26.0053. O Município de São Paulo contestou às fls. 486/493, sustentando que o contribuinte do IPTU, nos termos do art. 34 do CTN, é o proprietário do imóvel, independentemente da posse direta, e que a simples invasão não constitui causa de perda da propriedade civil sem o preenchimento dos requisitos da usucapião com registro cartorial. A autora replicou às fls. 510/519, reiterando a jurisprudência do STJ quanto à inexigibilidade do tributo de proprietário despojado da posse por ocupação clandestina. O feito foi saneado às fls. 530/531, fixando-se como ponto controvertido a efetiva ocupação do imóvel por terceiros e a permanência dessa situação, com deferimento de prova pericial e nomeação da Arq. Camila Aparecida Monteiro, CAU nº A116347-7, como perita judicial. A autora apresentou solicitação de ajuste do saneador às fls. 535, indicou assistente técnico e formulou quesitos. A perita apresentou proposta de honorários às fls. 543/544, no valor de R$ 6.500,00, não impugnada pela autora (fls. 555). Nos autos do processo conexo nº 1051331-05.2024.8.26.0053, acolheu-se o pedido de compartilhamento da prova pericial com estes autos (fls. 556/557). A autora opôs embargos de declaração às fls. 562/564, apontando aparente obscuridade quanto ao processo em que a decisão foi lançada, reiterados às fls. 577 e 586. A vistoria foi realizada em 07/02/2026, e o laudo pericial foi juntado às fls. 590/623. A Fazenda Municipal manifestou-se às fls. 640, reiterando os termos da contestação. A autora manifestou-se às fls. 626/628, requerendo a procedência com base nas conclusões do laudo. A perita requereu a liberação dos honorários periciais às fls. 624/625 e 642/643. É o relatório. Decido. Os embargos de declaração opostos às fls. 562/564 restam prejudicados. A decisão de fls. 556/557 produziu o efeito prático que lhe era próprio: a perícia foi realizada nestes autos, o laudo foi aqui juntado e aproveitado, e a instrução se completou sem prejuízo às partes. Não há, portanto, nulidade a sanar nem utilidade na declaração requerida. Não havendo questões iniciar a analisar, passo ao julgamento do mérito. Anoto que a matéria objeto do julgamento não depende de outras provas além das que já constam dos autos, como se verá a seguir. Assim, é cabível o julgamento imediato do feito, na forma do art. 355, I, do CPC. Passo ao mérito. A controvérsia cinge-se a saber se a ocupação clandestina do imóvel por terceiros afasta a responsabilidade tributária da proprietária registral pelo pagamento do IPTU. A questão fática foi integralmente esclarecida pela prova pericial. A perita judicial, após vistoria in loco realizada em 07/02/2026 e análise de imagens aéreas históricas referentes ao período de 2021 a 2025, concluiu que o imóvel se encontra ocupado de forma contínua, organizada e consolidada por terceiros desde pelo menos meados de 2021, não havendo qualquer evidência de ingerência ou controle material por parte da proprietária. Constatou a existência de edificações permanentes e semipermanentes construídas com alvenaria e outros materiais, vias internas de circulação, infraestrutura básica instalada e organização espacial compatível com assentamento informal consolidado. Respondendo aos quesitos da autora, afirmou ser possível dizer que a ocupação se encontrava instalada ao menos desde 2021 e que permaneceu ininterrupta até a data da vistoria, concluindo que, nas datas correspondentes ao fato gerador do IPTU dos exercícios de 2022, 2023, 2024 e 2025, a posse direta era exercida pelos terceiros ocupantes, e não pela proprietária registral. O laudo não foi impugnado pelo Município, que se limitou a reiterar genericamente os termos da contestação. A conclusão pericial harmoniza-se com os demais elementos dos autos: a ação de reintegração de posse nº 1008283-45.2021.8.26.0006, o interdito proibitório nº 1008841-17.2021.8.26.0006, o mandado de segurança nº 1058249-59.2023.8.26.0053 e a ação anulatória conexa nº 1051331-05.2024.8.26.0053, todos demonstrando que a autora buscou as vias judiciais cabíveis para a recuperação da posse sem que, até a data da perícia, houvesse restituição da área. A questão jurídica, por sua vez, está pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. É inexigível a cobrança do IPTU de proprietário que não detém a posse do imóvel em decorrência de ocupação clandestina por terceiros, porquanto o titular registral se encontra despojado do domínio e, consequentemente, dos atributos inerentes à propriedade, tais como usar, gozar, dispor e reivindicar o bem, circunstância que desnatura a base material do fato gerador do tributo. Vide: PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. EXECUÇÃO FISCAL . IMÓVEL. OCUPAÇÃO CLANDESTINA. PROPRIETÁRIO. PERDA DOS DIREITOS INERENTES À PROPRIEDADE . ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITO TRIBUTÁRIO. LANÇAMENTO. OCUPANTES DA ÁREA INVADIDA . I - Na origem, trata-se de embargos opostos por Minerbrás S.A. Indústria e Comércio à execução fiscal, ajuizada pelo Município de Porto Alegre, para cobrança de débitos de IPTU, sustentando sua ilegitimidade passiva. Na sentença, indeferiu-se a petição inicial por ausência de interesse processual . No Tribunal a quo, a sentença foi reformada para reconhecer a ilegitimidade passiva e extinguir a execução fiscal. Nesta Corte, conheceu-se do agravo para negar provimento ao recurso especial. II - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, em decorrência da ocupação clandestina do bem por terceiros, porquanto ele se encontra despojado do domínio e, consequentemente, dos atributos inerentes à propriedade (reivindicar usar, gozar e dispor) do bem imóvel, o que desnatura a base material do fato gerador do IPTU/TCL. III - O Tribunal de origem consignou expressamente que, in casu, é necessário considerar que se trata de invasão consolidada, verificando-se a perda do exercício dos poderes inerentes à propriedade há muito tempo pela parte embargante . IV - O acórdão recorrido encontra-se alinhado com a jurisprudência desta Corte Superior. Nesse sentido, destacam-se: ( AgInt no AREsp n. 1.616 .037/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/9/2020, DJe 24/9/2020 e REsp n. 1.766.106/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 4/10/2018, DJe 28/11/2018) . V - Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1885206 RS 2021/0125953-0, Relator.: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/03/2022). TRIBUTÁRIO. IPTU. COBRANÇA. PROPRIETÁRIO . INCIDÊNCIA SOBRE IMÓVEL. OCUPAÇÃO POR TERCEIROS. PERDA DO DOMÍNIO E DOS DIREITOS INERENTES À PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DA SUBSISTÊNCIA DA EXAÇÃO TRIBUTÁRIA . 1. O acórdão recorrido consignou: "Pela prova documental trazida aos autos, verifica-se que o imóvel tributado está totalmente ocupado por terceiros, sem possibilidade de recuperação, diante da implementação do Loteamento João de Barro. Ante o previsto no art. 32 do Código Tributário Nacional, não é a titularidade do imóvel que faz incidir o tributo, mas a posse ou o domínio útil, ambos direitos que o apelante não mais detém o que afasta sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU . (...) Portanto, a decisão recorrida deve ser mantida, pois realmente comprovada a ilegitimidade passiva do apelado" (fls. 420-422, e-STJ). 2. O Tribunal a quo está em consonância com a jurisprudência do STJ segundo a qual é inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, devendo o município, no caso, lançar o débito tributário em nome dos ocupantes da área invadida . 3. Recurso Especial não conhecido. (STJ - REsp: 1760214 SP 2018/0194723-0, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 02/10/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/11/2018). O argumento do Município de que o proprietário registral permanece contribuinte enquanto não houver transferência cartorial da propriedade não prospera nesta hipótese. O próprio STJ, ao firmar o entendimento acima, distinguiu expressamente a situação do proprietário que se encontra no exercício regular dos poderes inerentes ao domínio daquela em que a base material do fato gerador foi desfeita pela ocupação clandestina. O critério não é formal, mas fático: quem exerce, na prática, os poderes inerentes à propriedade é quem deve suportar o encargo tributário, e a prova pericial demonstrou de forma robusta que esses poderes foram inteiramente usurpados pelos ocupantes. Ofende os princípios da razoabilidade e da justiça exigir tributo sobre a propriedade de quem, ao mesmo tempo, tem o direito de garantia dessa propriedade violado por terceiros com conhecimento e inércia da própria municipalidade, que inclusive imputou à autora responsabilidade por irregularidades praticadas pelos invasores, como o parcelamento ilegal do solo. A procedência impõe a condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC. Considerando o valor da causa (R$ 2.016.513,90), a natureza da demanda e o trabalho desenvolvido pelos patronos da autora, fixo os honorários em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, para DECLARAR a inexigibilidade do IPTU do exercício de 2025 lançado em face da SOCIEDADE LESTE DE EMPREENDIMENTOS LTDA., contribuinte nº 147.001.0008-6, relativo ao imóvel de matrícula nº 40.266 do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, confirmando a tutela provisória de urgência concedida às fls. 477/478 e tornando-a definitiva. Condeno o MUNICÍPIO DE SÃO PAULO ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Autorizo a liberação dos honorários periciais à perita Camila Aparecida Monteiro no valor de R$ 6.500,00, mediante o formulário de levantamento eletrônico de fls. 624/625 e 642/643, após certificação de depósito pelo juízo. Comunique-se ao processo conexo nº 1051331-05.2024.8.26.0053. Int. - ADV: JOSE CARLOS FAGONI BARROS (OAB 145138/SP), JOÃO VICTOR STEIN FERREIRA (OAB 464151/SP)