1011107-29.2025.8.26.0590

Procedimento Comum Cível Nº 1011107-29.2025.8.26.0590/SP AUTOR : GERSON BRUSSI ADVOGADO(A) : SONIA REGINA BEDIN RELVAS (OAB SP146827) RÉU : CONDOMINIO EDIFICIO REGINA ADVOGADO(A) : DANIEL PAIVA ANTUNES GUIMARÃES (OAB SP212732) ADVOGADO(A) : MARCO ANTONIO DIAS CARDOSO (OAB SP292437) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de "ação de indenização por danos materiais cumulada com danos morais” promovida por Gerson Brussi contra Condomínio Edifício Regina, aduzindo o autor, em apertada síntese que, é proprietário do apartamento nº 105 do Condomínio Edifício Regina, localizado na Avenida Quintino Bocaiúva nº 1031, Centro, município de São Vicente, destacando que no início de março de 2023 o imóvel sofreu infiltração provocada pela unidade nº 206, localizada no pavimento imediatamente superior, destacando que após contato com a síndica e as moradoras do apartamento gerador do problema foram efetuados reparos que cessaram temporariamente a infiltração. Relatou que decorrido certo período sua unidade voltou a ser atingida por vazamento, oportunidade em que o condomínio-requerido assumiu a responsabilidade pela anomalia e contratou, às suas expensas, empresa para realização das obras necessárias à resolução do problema. Descreveu minuciosamente as irregularidades cometidas pelos prepostos da empresa-contratada pelo condomínio durante a execução do reparo e os danos suportados em razão da imperícia dos funcionários, sustentando fazer à reparação dos danos materiais e morais suportados pelo evento danoso, que estimou. Postulou a procedência da ação. Com a inicial, adunou procuração e documentos. Após a emenda da peça vestibular, o réu foi citado por Oficial de Justiça (evento 59) e ofertou tempestiva contestação ( evento 66, CONTES1 ), oportunidade em que refutou os fatos articulados na peça vestibular, afirmando que jamais se recusou a apurar os fatos ou a buscar solução administrativa da controvérsia. Relatou ter contratado profissional técnico para realização de vistoria especializada, cuja conclusão restou infrutífera em razão de dificuldades de acesso à unidade do autor. Impugnou a origem, a extensão e o nexo causal dos danos alegados, bem como os valores postulados a título de reparação material, negando, ainda, que o episódio gerou dano moral indenizável. Requereu a improcedência, bem assim a utilização de prova emprestada dos autos nº 1009368-89.2023.8.26.0590. A parte autora apresentou réplica ( evento 81, RÉPLICA1 ), reiterando a pretensão inaugural. Regularizada a representação processual do condomínio (evento 68), instadas a especificar provas, as partes se manifestaram ( evento 88, PET1 e evento 89, PET1 ). É a síntese do necessário. DECIDO. Não há nulidades a sanar nem irregularidades a suprir. A citação foi validamente aperfeiçoada na pessoa do síndico, a contestação é tempestiva e a representação processual do réu foi regularizada, com a juntada do instrumento de mandato e da ata da assembleia geral ordinária que elegeu o síndico signatário, o que satisfaz a determinação anteriormente lançada e afasta a incidência do art. 104, § 2º, do CPC. As partes são legítimas e estão bem representadas. A legitimidade ativa decorre da titularidade registral do autor sobre a unidade 105, comprovada pela certidão da matrícula que instrui a inicial; a legitimidade passiva do condomínio é a que resulta do art. 75, XI, do CPC, tratando-se de pretensão indenizatória fundada em alegada falha de parte comum e em atos de prestador por ele contratado. Não se cogita de litisconsórcio passivo necessário com os titulares da unidade 206, uma vez que eventual responsabilidade destes constituiria, quando muito, matéria de regresso, sem que a relação jurídica deduzida em juízo exija decisão uniforme para todos. A controvérsia instaurada nos autos não comporta julgamento antecipado, porquanto permanecem controvertidas questões fáticas relevantes cuja adequada elucidação demanda conhecimento técnico especializado. Passo à fixação dos pontos controvertidos, na forma do art. 357, II, do CPC. Convém destacar, de partida, que a inicial descreve, sob designação unitária, episódios que não se confundem e que reclamam tratamento distinto. Há, ao menos, três núcleos fáticos discerníveis: o primeiro vazamento, atribuído pelo próprio autor, à época, a instalação existente na unidade 206; o vazamento subsequente, imputado à corrosão e à obstrução da prumada vertical, que integra a rede geral de distribuição a que alude o art. 1.331, § 2º, do CC e cuja conservação incumbe ao condomínio na forma do art. 1.348, V, do mesmo diploma; e os danos que teriam decorrido não do vazamento em si, mas da execução dos serviços de reparo e desentupimento contratados e custeados pelo réu. A distinção não é acadêmica, uma vez que cada um desses núcleos convoca fundamento de imputação diverso e pode conduzir a desfechos distintos quanto a cada rubrica indenizatória pleiteada. Nesse contexto, ficam fixados como controvertidos os seguintes pontos: a origem de cada um dos episódios de vazamento, infiltração e refluxo verificados na unidade 105, com a identificação da tubulação envolvida e sua qualificação como parte comum do edifício ou como instalação de uso exclusivo de unidade autônoma; a existência de causa única ou de causas distintas para os episódios narrados e a vinculação de cada dano reclamado ao respectivo evento; a adequação técnica dos serviços executados por empresas contratadas pelo condomínio no interior da unidade do autor e a eventual decorrência, dessas intervenções, dos danos verificados na banheira, nos revestimentos e no mobiliário; a necessidade e o nexo causal do segundo serviço de desentupimento, custeado pelo autor; a existência de causa concorrente, de falta de manutenção imputável a unidade autônoma ou de intervenção realizada no interior das unidades; a extensão dos danos, o estado de conservação anterior dos bens atingidos, a viabilidade de reparo ou a necessidade de substituição integral e o valor de mercado dos serviços necessários à recomposição; e, por fim, a configuração e a intensidade da alegada repercussão extrapatrimonial, bem como a conduta das partes nas tratativas extrajudiciais e nas diligências de vistoria administrativa. Quanto à distribuição do ônus da prova, na forma do art. 357, III, do CPC, não há razão para alterar o regime legal. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, notadamente a origem dos vazamentos, o nexo causal, a existência e a extensão dos danos e a repercussão extrapatrimonial alegada, nos termos do art. 373, I, do CPC. Incumbe ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alega, em especial a eventual causa concorrente ou exclusiva imputável ao autor ou a terceiro e a recusa injustificada de colaboração na apuração administrativa, na forma do art. 373, II, do CPC. Revela-se imprescindível, para o deslinde da quaestio juris , a produção de prova pericial de engenharia civil, requerida pelo réu e a que não se opôs o autor. A perícia terá objeto amplo, alcançando todos os ambientes e instalações necessários à identificação da origem e das causas dos vazamentos e das infiltrações. Fica o perito autorizado a vistoriar a unidade 105, a unidade 206, quaisquer outras unidades autônomas cuja inspeção se revele tecnicamente necessária, as áreas comuns do edifício e todos os pontos acessíveis da rede hidráulica e sanitária, inclusive prumadas, ramais e caixas de inspeção. A perícia deverá esclarecer a origem dos vazamentos e das infiltrações relatadas; se a tubulação envolvida integra a rede comum do edifício ou atende exclusivamente a unidade autônoma; se os episódios narrados tiveram origem única ou causas distintas; a eventual relação entre o vazamento inicialmente atribuído à unidade 206 e os acontecimentos posteriores; a natureza e a provável procedência dos resíduos encontrados na tubulação; a adequação técnica dos serviços executados pelas empresas contratadas pelo condomínio; se os danos verificados na banheira, no mobiliário, nos revestimentos e nos demais componentes da unidade decorreram dessas intervenções; o estado de conservação anterior e atual dos bens indicados na inicial, na medida em que ainda seja tecnicamente apurável; se a banheira admite reparo ou reclama substituição integral; quais serviços são efetivamente necessários à recomposição da unidade e qual o respectivo valor de mercado, considerados o estado de conservação e a depreciação; a existência de causa concorrente, de falta de manutenção ou de intervenção realizada no interior das unidades autônomas; e, por fim, se o segundo serviço de desentupimento era necessário e se guarda nexo causal com conduta atribuível ao condomínio. Cumpre registrar, nesse ponto, que o decurso do tempo e a realização de reparos posteriores podem inviabilizar a resposta conclusiva a parte dos quesitos. Fica o perito expressamente autorizado a valer-se, como elementos de análise indireta, dos relatórios técnicos, dos registros fotográficos e da documentação constante dos autos, bem como a consignar, de forma fundamentada, os pontos que não comportem aferição técnica segura, sem que isso importe deficiência do trabalho. Nomeio perito judicial o Engenheiro ANTONIO GUILHERME MENEZES BRAGA, que deverá ser intimado(a) para, no prazo de 5 dias, apresentar proposta de honorários, currículo e contatos profissionais, na forma do art. 465, § 2º, do CPC. Os honorários periciais ficam a cargo do condomínio réu. A prova pericial foi por ele requerida de forma inequívoca e circunstanciada, ao passo que o autor consignou expressamente, no item (iii) de seus requerimentos finais, que não formula requerimento autônomo de sua produção, limitando-se a não se opor à realização e a reservar-se o exercício do contraditório técnico. A referência ao rateio, lançada no corpo da mesma manifestação, não infirma a declaração dispositiva, mais recente e específica. Incide, portanto, a regra do art. 95, caput , primeira parte, do CPC, cabendo o adiantamento à parte que requereu a prova. Apresentada a proposta e sobre ela ouvidas as partes, deverá o réu depositar os honorários no prazo de 15 dias, sob pena de preclusão da prova, prosseguindo-se o feito no estado em que se encontrar. Faculto às partes, no prazo comum de 15 dias, a indicação de assistentes técnicos e a apresentação de quesitos, nos termos do art. 465, § 1º, do CPC. Determino ao autor que providencie, junto à atual ocupante da unidade 105, o franqueamento do acesso do perito e dos assistentes técnicos em data previamente designada, incumbindo-lhe adotar as providências necessárias à realização da diligência. A recusa injustificada ou a reiterada frustração do agendamento por causa a ele imputável serão valoradas na forma dos arts. 371, 379 e 400 do CPC, sem prejuízo do disposto no art. 6º do mesmo diploma. Quanto às demais unidades autônomas cuja inspeção se revele necessária, e em especial à unidade 206, cujos titulares não integram a lide, deverão os respectivos ocupantes e proprietários ser intimados para franquear o acesso na data designada pelo perito. A recusa injustificada de terceiro sujeitará o recalcitrante às medidas indutivas e coercitivas dos arts. 380, parágrafo único, e 139, IV, do CPC, inclusive multa, sem prejuízo da expedição de mandado de constatação com apoio de força policial, se necessário, e da comunicação prevista no art. 380, parágrafo único, parte final, do CPC. DEFIRO , ainda, a utilização de prova emprestada, na forma do art. 372 do CPC. Providencie o réu, no prazo de 15 dias, a juntada das peças do processo nº 1009368-89.2023.8.26.0590 que reputa relevantes, devidamente individualizadas, com indicação precisa do fato que por meio de cada uma pretende demonstrar. Juntadas, manifeste-se o autor no prazo de 15 dias. Registro, desde logo, que aquele feito foi extinto sem resolução do mérito e que o condomínio réu dele não participou, circunstâncias que não obstam o aproveitamento dos elementos, mas que condicionam sua valoração ao contraditório instaurado nestes autos. A apreciação da necessidade de produção de prova oral, inclusive dos depoimentos pessoais reciprocamente requeridos, fica postergada para momento posterior à entrega do laudo pericial, ocasião em que as partes deverão renovar seus requerimentos, justificadamente e com a indicação dos pontos remanescentes que a prova oral se destinaria a esclarecer. Fica admitida a juntada de prova documental superveniente ou destinada a contrapor documentos produzidos no curso da instrução, nas hipóteses do art. 435 do CPC. Nos termos do art. 357, § 1º, do CPC, poderão as partes, no prazo comum de 5 dias, pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, findo o qual a presente decisão se tornará estável. INT.