1010790-60.2024.8.26.0624

Processo 1010790-60.2024.8.26.0624 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Sandra Seabra Mayer Gardenal - Renato Mingote - Vistos. Trata-se de ação de alienação judicial de bem comum, com extinção de condomínio. Nomeado perito judicial para a avaliação do imóvel denominado Lote I-8 (unidade privativa) do Aeroclube Aero Quadra, situado no Município de Quadra/SP, com área de 1.100,00 m², sem benfeitorias, sobreveio laudo de avaliação (fls. 203/219), que atribuiu ao bem o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), fundado em amostra de oito elementos comparativos colhidos por oferta. O requerido impugnou o laudo (fls. 227/231), apontando, em síntese: 1) duplicação injustificada dos elementos comparativos nºs 03 e 04; 2) ausência de fatores de homogeneização de localização, área, infraestrutura e temporalidade, não obstante a amostra abranger municípios distintos (Tietê, Quadra, Itapetininga, Avaré e Limeira); 3) inexistência de indicação do grau de fundamentação e do grau de precisão alcançados, a que alude a NBR 14.653-2/ABNT; 4) fixação de fator de restrição de venda em apenas 10% (Fr = 0,90), sem lastro técnico, a despeito das severas restrições estatutárias de transferência do bem;5) desconsideração da ausência de matrícula individual como fator depreciativo; 6) inexistência de consulta a corretores da região e; 7) ausência de comprovação da origem, fonte e data das ofertas utilizadas como parâmetro. Por decisão fls. 234, foi determinada a intimação do perito para responder aos quesitos complementares de fls. 230/231 e prestar os esclarecimentos solicitados a fls. 233. O perito apresentou esclarecimentos a fls. 244/252, nos quais reafirmou, em linhas gerais, as conclusões do laudo original, transcrevendo dispositivos da NBR 14.653-2, sem enfrentar de forma individualizada cada um dos quesitos formulados na impugnação. A requerente, a fls. 256/257, manifestou-se no sentido de que persiste dúvida quanto à matrícula em que se situa o Lote I-8, visto que o Aeroclube AeroQuadra tem dois imóvies rurais registrados em seu nome, matriculas n. 82.903 e 82.904, dado relevante ao cálculo da fração ideal do bem em relação à área matriculada, e requereu novo esclarecimento do perito a esse respeito. O requerido, a fls. 258/261, manifestou-se sobre os esclarecimentos periciais, sustentando que nenhum dos sete quesitos (b.1 a b.7 - fls. 230/231) foi efetivamente respondido, e que a manifestação do expert, além de reiterar de forma genérica o laudo, contém admissões que corroborariam a impugnação notadamente a ausência de matrícula individual do bem e a natureza associativa da titularidade, o mercado restrito e de baixa liquidez, e a existência de encargo mensal não computado na avaliação. Requereu a realização de nova perícia, com nomeação de outro perito (art. 480 do CPC) e, subsidiariamente, a intimação do perito para prestar esclarecimentos complementares específicos a cada um dos quesitos b.1 a b.7. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 477, § 2º, do Código de Processo Civil, incumbe ao perito, uma vez impugnado o laudo, esclarecer ponto sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes ou do próprio juízo, mediante manifestação objetiva e individualizada dever que, à luz do confronto entre os sete quesitos formulados a fls. 227/231 (itens b.1 a b.7) e a resposta de fls. 244/252, não se pode ter por integralmente satisfeito. A alegação de ausência de indicação de assistente técnico pelas partes não exime o perito do dever de fundamentação técnica de seu próprio trabalho, o qual decorre diretamente da lei processual e da norma técnica que declara observar (NBR 14.653-2/ABNT). Nada obstante, a medida extrema prevista no art. 480 do CPC realização de nova perícia, com nomeação de outro perito é excepcional e pressupõe que a insuficiência do laudo já não seja sanável por esclarecimentos complementares. No caso, ainda não se esgotou a via do art. 477, §§ 2º e 3º, do CPC, de modo que a determinação de nova perícia, neste momento, revela-se prematura e onerosa às partes, notadamente diante do princípio da economia processual e do dever de o juízo esgotar, primeiro, os meios menos gravosos de elucidação da prova técnica já produzida. Assim, impõe-se determinar ao perito judicial que preste esclarecimentos complementares específicos e objetivos, respondendo individualizadamente a cada um dos quesitos b.1 a b.7 formulados a fls. 227/231, sem se limitar à transcrição de dispositivos normativos ou à reiteração genérica das conclusões do laudo, sob pena de o trabalho pericial não ser considerado como fundamento da decisão de mérito quanto ao valor do bem, nos termos do art. 479 do CPC. De igual modo, remanesce pendente de esclarecimento o ponto suscitado pela requerente a fls. 256/257, atinente à matrícula em que efetivamente se localiza o Lote I-8 (se a de nº 82.903, de 14,52 ha, ou a de nº 82.904, de 9,45 ha), dado indispensável não apenas à correta avaliação do bem, mas também ao cálculo da fração ideal a ser alienada, devendo o perito diligenciar, se necessário junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para prestar essa informação de forma conclusiva. Ante o exposto: a) DETERMINO a intimação do perito judicial Luiz Antonio Rocha Rosalem para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente esclarecimentos complementares específicos e objetivos, respondendo individualizadamente a cada um dos quesitos b.1 a b.7 formulados a fls. 227/231, sem se limitar à reiteração genérica das conclusões do laudo; b) DETERMINO que o mesmo perito, no mesmo prazo, esclareça de forma conclusiva em qual matrícula (nº 82.903, de 14,52 ha, ou nº 82.904, de 9,45 ha) se situa o Lote I-8 objeto da avaliação, diligenciando, se necessário, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme requerido pela autora a fls. 256/257. Apresentados os esclarecimentos, intimem-se as partes para manifestação. Int. - ADV: PAULO HENRIQUE WILSON (OAB 339137/SP), JOSE MARCIO MARTINS (OAB 131536/SP)