1010056-38.2023.8.26.0562

Processo 1010056-38.2023.8.26.0562 - Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção - Andre Luis Neves da Silva - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU - Vistos, ANDRÉ LUIS NEVES DA SILVA ajuizou a presente Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais em face de COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO CDHU, qualificados nos autos. Alegou o autor, em síntese, que em 22 de novembro de 2019 firmou com a ré Termo de Permissão Onerosa de Uso de Imóvel referente ao apartamento nº 41, Bloco C, situado na Rua João Carlos de Azevedo, nº 48, Bairro Jardim São Manoel, em Santos/SP. Sustenta que, após o início da ocupação, passou a enfrentar diversos vícios de construção no imóvel, tais como pisos ocos e soltos, infiltrações, umidade, trincas em paredes e tetos e deterioração de revestimentos. Afirmou que buscou solução administrativa perante a ré, sem êxito. Pediu a condenação da ré na obrigação de fazer consistente no reparo de todos os vícios construtivos (ou conversão em perdas e danos), além do pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 30.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 272.004,01. Juntou procuração e documentos. Foram deferidos ao autor os benefícios da gratuidade da justiça (fls. 53). Devidamente citada, a ré CDHU apresentou contestação (fls. 58/82). Arguiu, em prejudicial, a prescrição trienal (art. 206, § 3º, do CC). Em preliminar, sustentou falta de interesse de agir, sua ilegitimidade passiva ad causam, requereu a denunciação da lide à construtora HEMA Construção Ltda. e impugnou o valor da causa e a gratuidade de justiça concedida ao autor. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que os imóveis possuem finalidade social sem escopo lucrativo. Afirmou que a responsabilidade pela edificação e solidez da obra é da construtora contratada. Asseverou que as anomalias decorrem de falta de manutenção preventiva ou mau uso pelo adquirente/condomínio e requereu a improcedência total dos pedidos. Houve réplica (fls. 170/185). O processo foi saneado, sendo indeferidas as preliminares e determinada a realização de perícia de engenharia (fls. 189). Laudo pericial encartado às fls. 486/521. O perito concluiu pela existência de vícios construtivos de origem endógena (falhas de planejamento, projeto, escolha de materiais e/ou execução) afetando pisos, paredes e tetos da unidade, orçando os reparos necessários no montante total de R$ 12.625,00. O autor concordou com o laudo pericial (fls. 527). A ré impugnou a conclusão pericial por meio de parecer técnico (fls. 530/539). O perito prestou esclarecimentos às fls. 546/553, ratificando integralmente as conclusões do laudo. As partes manifestaram-se em seguida. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, porquanto as provas produzidas nos autos, notadamente a prova pericial de engenharia, são suficientes para a cognição exauriente do mérito. 1. Da Relação de Consumo Inconteste a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) à hipótese vertente. A ré CDHU, embora entidade estatal voltada à habitação popular, enquadra-se no conceito de fornecedora de produtos/serviços imobiliários (art. 3º do CDC) e o autor na qualidade de destinatário final (art. 2º do CDC). A ausência de intuito lucrativo da empresa pública não afasta a caracterização da relação de consumo nem elide a responsabilidade objetiva pelos produtos colocados no mercado. 2. Das Preliminares e Prejudiciais de Mérito Das Impugnações: A impugnação ao valor da causa não prospera. O valor atribuído reflete a cumulação da pretensão indenizatória com o valor do contrato, estando em consonância com o disposto no art. 292, incisos II e VI, do CPC. A impugnação à gratuidade da justiça também improcede, haja vista a ausência de elementos probatórios trazidos pela ré capazes de afastar a hipossuficiência do demandante. Da Ilegitimidade Passiva e Denunciação da Lide: A CDHU figurou como promitente/permitente vendedora no contrato travado com o autor. Sendo integrante da cadeia de fornecimento, responde solidária e objetivamente perante o consumidor pelos vícios do imóvel entregue. Ademais, a denunciação da lide à construtora terceira é incabível no âmbito consumerista (art. 88 do CDC), ressalvado eventual direito de regresso da ré em ação própria. Da Prescrição/Decadência: Afasta-se a prejudicial. Tratando-se de pretensão de reparação de danos decorrentes de descumprimento contratual por vícios construtivos (obrigação de fazer ou perdas e danos), aplica-se o prazo prescricional geral decenal (art. 205 do Código Civil), contado a partir do surgimento das anomalias no curso da garantia legal (art. 618 do CC). Tendo o bem sido entregue no final de 2019 e ajuizada a demanda em abril de 2023, não há que se falar em prescrição. 3. Do Mérito No mérito, a pretensão autoral é procedente. A controvérsia cinge-se à verificação dos alegados vícios de construção na unidade habitacional e à apuração das responsabilidades daí decorrentes. O laudo pericial produzido sob o crivo do contraditório (fls. 486/521), complementado pelos esclarecimentos de fls. 546/553, constatou de forma categórica a existência de anomalias no apartamento do autor: Origem dos vícios: O expert concluiu expressamente que as irregularidades constatadas no imóvel têm relação direta e estão associadas a falhas ocorridas nas fases de planejamento, projeto, escolha de materiais e componentes e/ou de execução (origem endógena). Danos constatados: Foram verificadas falhas de assentamento e resistência no piso cerâmico (som cavo, trincas e quebraduras), além de infiltrações de água pluvial vindas da cobertura/telhado que geraram umidade, manchas e proliferação de mofo no teto e paredes internas. Afastamento das teses da ré: O perito esclareceu que as anomalias apuradas não decorreram de falta de conservação pelo morador ou do desgaste natural pelo uso, descartando mau uso do imóvel. As fls. 499, a conclusão do perito foi a seguinte: O Relatório de Vistoria Técnica atinente ao imóvel-objeto: apartamento nº 41 do Bloco C, nº 48 da Rua João Caetano de Azevedo, no Conjunto Habitacional Santos O, em Santos SP.,, permite o signatário concluir no tocante a constatação dos fatos alegados na inicial destes autos que: 1º Houve modificação construtiva no imóvel em pauta, adstrita a acabamentos internos para melhorias. 2º As irregularidades construtivas constatadas no imóvel-objeto, dignas de registro nos termos do incluso Relatório de Vistoria Técnica, tem relação direta e estão associadas a falhas ocorridas nas fases de planejamento, projeto, escolha de materiais e componentes e/ou de execução. 3º Destarte, o nexo causal entre os danos reclamados na exordial com a reserva do observado em (n4) , e a realidade física local constatada pelo auxiliar deste R.Juízo tem implicação em desfavor da ré, na medida expressa no RVT. no presente Laudo. 4º Efetuada a argüição sobre falhas construtivas originárias da construção embrião, foi relatado sobre problemas atinentes a infiltrações provenientes da área externa resultando em umidade e proliferação de mofo nas paredes e tetos. 5º Efetuada a argüição sobre a ocorrência de reparos, serviços e/ou obras de correção pela requerida, resultou em negativa. 6º A ocupação é dada de forma regular, na medida das condições de habitabilidade acima descritas, sendo igualmente mantido o imóvel neste estado de conservação. Para o reparo de tais vícios de origem endógena, o Perito Judicial elaborou planilha orçamentária detalhada com base nas tabelas oficiais da própria CDHU/SIURB (BDI de 17%), fixando o custo de recuperação no valor global de R$ 12.625,00 (sendo R$ 3.410,00 para pisos e R$ 9.215,00 para paredes/tetos). Em que pesesm as teses sustentadas pela ré CDHU (por meio de sua assistente técnica) em suas impugnações/pareceres técnicos, o Perito Judicial, nos seus esclarecimentos, manteve integralmente a conclusão do laudo. Senão vejamos. Quanto aos prazos de garantia vs. garantia legal da obra, a Ré (CDHU) argumentou que a expedição do Habite-se ocorreu em março/2019 e a ação foi proposta em abril/2023 (mais de 4 anos depois). Sustentou que, segundo as normas ABNT NBR 15.575 (Norma de Desempenho) e NBR 5674 (Manutenção) e o Caderno do Morador, os prazos de garantia específicos para itens como pintura (1 a 2 anos), vedações e estanqueidade de esquadrias/fachadas já haviam expirado na data da propositura da ação. Todavia, o Perito Judicial esclareceu que a baliza temporal adotada pela perícia é a garantia legal compulsória de 5 (cinco) anos prevista na legislação (art. 618 do Código Civil), contada da entrega do imóvel/chaves. Como o imóvel foi entregue no final de 2019 e a ação proposta em abril de 2023, a demanda foi ajuizada dentro do prazo de garantia legal vigente. Quanto a origem das anomalias (falta de manutenção vs. vício construtivo endógeno) a Ré (CDHU) defendeu que os problemas de umidade, mofo e manchas decorreram de falta de manutenção preventiva das áreas comuns (telhado, calhas, esquadrias e fachadas), cuja obrigação é do Condomínio. Afirmou, ainda, que as peças cerâmicas soltas ou cavadas ocorreram pelos desgastes do rejuntamento e lavagem dos pisos com água pelo morador, sem a devida recomposição periódica do rejunte (falta de manutenção individual). Entretanto, o Perito Judicial rejeitou a tese de falta de manutenção, afirmando que as anomalias diagnosticadas têm origem endógena (decorrentes da própria construção: falhas de planejamento, projeto, escolha de materiais e/ou execução). Quanto às infiltrações, elas decorreram da falta de estanqueidade originária do sistema de cobertura/telhado. Quanto aos pisos, o descolamento e o som cavo foram fruto de qualidade inferior do material aliado a falhas na base de assentamento (argamassa/chapisco), e não de falha no rejunte. Pontuou, por fim, que filtrou o laudo para orçar apenas as reparações de itens comprovadamente oriundos de falhas de construção originárias. Quanto ao rigor da metodologia pericial (inspeção visual, a Ré (CDHU) criticou o laudo por ter se baseado em vistoria exclusivamente visual (nível 1 de rigor), sem a realização de ensaios laboratoriais ou destrutivos que pudessem comprovar, de forma categórica, a inadequação dos materiais. Porém, o Perito Judicial esclareceu que a notação visual com Nível 1 de rigor atende plenamente às normas técnicas aplicáveis da ABNT e do IBAPE para inspeção predial nesse tipo e padrão de edificação, sendo suficiente para a apuração da dinâmica e causa dos danos. Quanto à impugnação ao orçamento e ao BDI de 17%, a Ré (CDHU) alegou que em obras de reforma não é cabível a aplicação de BDI (Benefício e Despesas Indiretas) elevado. Porém, o Perito Judicial esclareceu que a planilha orçamentária seguiu os parâmetros oficiais das próprias tabelas de composição de custos da CDHU e SIURB, mantendo inclusive o percentual exato do BDI (17%) extraído das diretrizes da própria ré. Portanto, enfrentadas todas as teses, considerando que a responsabilidade do construtor/fornecedor de ordem objetiva e restando demonstrados o dano e o nexo de causalidade com a má execução da obra, impõe-se à ré a obrigação de reparar os danos materiais diagnosticados, sendo viável e célere a condenação na indenização correspondente ao valor apurado em perícia para que o próprio autor providencie as obras, conforme facultado pelo pedido exordial. Desta forma, acolhe-se o pedido subsidiário formulado pelo autor para converter a obrigação de fazer em indenização por perdas e danos (art. 499 do CPC), com fulcro no valor quantificado no laudo pericial (R$ 12.625,00). Tal medida atende à celeridade e efetividade processual, conferindo utilidade prática ao provimento e evitando os habituais percalços operacionais decorrentes da execução de obras por terceiros em unidade habitada. 4. Dos Danos Morais A configuração do dano moral no presente caso é inequívoca. A entrega de imóvel residencial destinado à moradia popular apresentando infiltrações recorrentes, umidade com mofo e descolamento de pisos compromete a habitabilidade, a salubridade e a segurança da família do adquirente. Tais percalços ultrapassam a esfera do mero aborrecimento cotidiano, violando o direito fundamental à moradia digna e causando evidente sofrimento psicológico e angústia ao adquirente. Na fixação do quantum indenizatório, considerando a extensão dos danos no imóvel, a capacidade econômica da ré e a vedação ao enriquecimento sem causa, reputo razoável e proporcional arbitrar a indenização por danos morais na quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor adequado aos parâmetros comumente adotados pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para casos análogos. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ANDRÉ LUIS NEVES DA SILVA contra COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO CDHU, para o fim de: CONDENAR a ré a pagar ao autor a quantia de R$ 12.625,00 (doze mil, seiscentos e vinte e cinco reais) a título de indenização por danos materiais (equivalente aos custos de reparo do imóvel apurados em perícia), corrigida monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde a data da elaboração do laudo pericial (novembro de 2025). CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de compensação por danos morais, valor que deverá ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP a partir do arbitramento nesta data (Súmula 362 do STJ). Do encargo de juros de mora (Aplicação dos dois regimes legais): Sobre ambos os montantes indenizatórios incidirão juros de mora a contar da citação (art. 405 do Código Civil), devendo ser observada a sucessão de leis no tempo conforme a Lei nº 14.905/2024: 1º Regime (até 29/08/2024): Juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 406 do Código Civil (redação original) c/c o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional; 2º Regime (a partir de 30/08/2024, data de vigência da Lei nº 14.905/2024): Juros moratórios correspondentes à taxa legal estipulada pelo novo art. 406 do Código Civil (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia Selic, deduzida do índice de atualização monetária - IPCA, conforme regulamentação do Conselho Monetário Nacional). (Observação: Nos períodos em que a taxa Selic for aplicada como taxa legal de juros a partir de 30/08/2024, fica vedada a cumulação simultânea com a Tabela Prática do TJSP para fins de correção monetária, a fim de evitar bis in idem, consoante o art. 406, § 1º, do Código Civil). Por consequência, resolvo o mérito da ação nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência da ré, condeno-a ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios do patrono do autor, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Com o trânsito em julgado e oportunamente providenciado o requerimento de cumprimento de sentença, autorizo desde logo a expedição de mandado de levantamento dos honorários periciais depositados em favor do perito judicial. P. I. C. - ADV: RENATA PRADA (OAB 198291/SP), FRANCIANE GAMBERO (OAB 218958/SP), TÁGIDE CANGIANO DE SOUZA (OAB 296569/SP)