1009716-58.2023.8.26.0477

Processo 1009716-58.2023.8.26.0477 - Usucapião - Acessão - Rogério Rodrigues Eugênio - - Marcia Aparecida Mormino Eugenio - Vistos. Trata-se de ação de usucapião extraordinária ajuizada por ROGÉRIO RODRIGUES EUGÊNIO e MÁRCIA APARECIDA MORMINO EUGÊNIO, relativa ao apartamento nº 02, situado na Rua México, nº 361, Guilhermina, Praia Grande/SP, inserido em edificação de uso misto localizada no lote 01 da quadra N do loteamento Jardim Maria Antonieta, com alegação de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini desde, ao menos, o ano de 2006, somada à cadeia possessória descrita na inicial. Consta da exordial que o lote possui transcrição nº 20.981 perante o 3º Cartório de Registro de Imóveis de Santos, sem averbação da edificação mista e sem matrículas individualizadas das unidades autônomas, circunstância também reiterada no memorial descritivo inicial e no laudo pericial judicial. A ação foi suficientemente instruída em sua fase inicial com documentos de identificação, procuração, memorial descritivo, planta, certidão imobiliária e documentos possessórios, tendo havido posterior recolhimento de custas e juntada de certidões cíveis em atendimento às determinações iniciais do Juízo. Também houve determinação de obtenção de informações junto ao Registro de Imóveis e à Municipalidade, além de perícia de plano, nos moldes próprios adotados por este Juízo em ações dessa natureza. No tocante à prova técnica, observo que a perícia realizada nestes autos não se limitou à mera verificação física do imóvel. Conforme já delimitado na decisão de fls. 61/62, o perito, nos processos de usucapião desta Vara, atua como longa manus do Juízo, incumbindo-lhe não apenas examinar a individualização, os limites, as confrontações, eventual sobreposição com área pública e a realidade construtiva do bem, mas também colher elementos de campo úteis à formação do convencimento judicial quanto ao exercício da posse ad usucapionem, inclusive mediante entrevistas e verificação direta da situação local, com contraditório direto ou diferido. Essa técnica processual atende aos princípios da celeridade, racionalidade e duração razoável do processo, e, em regra, antecipa e supre a necessidade de audiência instrutória, salvo excepcional necessidade concretamente demonstrada. O laudo pericial juntado às fls. 151/184 descreveu o imóvel usucapiendo como unidade nº 02, situada no segundo andar de edificação mista, localizada na Rua México, nº 361, Guilhermina, Praia Grande/SP, no lote 01 da quadra N do loteamento Jardim Maria Antonieta, com inscrição cadastral municipal nº 2.03.18.014.001.0002-4 e transcrição nº 20.981 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Santos. A perita consignou que não houve averbação da edificação mista, inexistindo matrícula ou certidão individualizada do apartamento, identificou a composição da unidade em dois pavimentos, com área útil total estimada de 79,33m², e indicou como confrontações a Rua Honduras, a Rua México e as unidades 01 e 03 da mesma edificação. Ainda segundo o laudo, a vistoria foi realizada em 01 de agosto de 2024, tendo a perita sido recebida pelo autor. Consta, no item relativo ao exercício de posse, que, de acordo com as informações colhidas, os autores se tornaram possuidores do imóvel em meados de 2006, realizaram benfeitorias e, embora não tenha sido possível entrevistar vizinhos no horário da diligência, observou-se, de modo geral, posse mansa e pacífica, nos termos alegados na inicial. A parte autora, posteriormente, anuiu ao laudo e requereu o prosseguimento do feito. A Municipalidade, inicialmente, informou ausência de interesse na área, com base em dados técnicos, e consignou que o imóvel não se trata de área de preservação ambiental, não invade logradouro público e não consta incorporado ao patrimônio imobiliário municipal. Também constam informações administrativas sobre regularização de prédio misto no local, com alvará de regularização de 2018, bem como apontamento de área regularizada da unidade 02 em metragem diversa daquela levantada pela perícia. Posteriormente, o Município noticiou a existência de débitos tributários vinculados ao cadastro imobiliário e, em nova manifestação, informou que, sem prejuízo da ausência de interesse dominial no feito, o autor teria promovido acréscimo irregular da edificação, sem autorização administrativa, e que eventual providência administrativa ou judicial poderia ser adotada para recomposição do imóvel conforme projeto aprovado. Tais apontamentos, por ora, não impedem o processamento da usucapião, pois dizem respeito à esfera urbanística, administrativa e tributária, sem prejuízo de eventual adequação do mandado ou da sentença, se futuramente proferida, aos limites técnicos efetivamente apurados e à ressalva de que a declaração judicial de domínio não convalida irregularidade edilícia, urbanística, fiscal ou administrativa. Quanto à regularidade do ciclo citatório, verifico que houve ciência das Fazendas Públicas municipal, estadual e federal, com certidões de remessa pelo portal eletrônico e posterior certidão de decurso de prazo sem manifestação das Fazendas às fls. 118, além das manifestações municipais juntadas posteriormente. Todavia, não localizo comprovação segura de citação pessoal, postal, por mandado, carta ou edital dos proprietários tabulares indicados na inicial, dos confrontantes ou confinantes necessários, dos possuidores identificados e dos eventuais interessados, nos termos determinados na decisão de fls. 61/62. A própria decisão anterior condicionou o prosseguimento à regularização do ciclo, determinando, se não encerrado, a expedição de carta para citação dos proprietários tabulares, mandado para os possuidores e, esgotados os meios, edital para réus em lugar incerto e eventuais interessados. Assim, o feito ainda não comporta julgamento de mérito, pois a citação válida dos legitimados passivos e a ciência dos interessados constituem pressuposto indispensável à eficácia da sentença declaratória de usucapião e à segurança do registro imobiliário. Registre-se que a existência de perícia conclusiva, embora relevante e apta a suprir, em regra, a audiência instrutória, não substitui o ciclo citatório. A atuação do perito como longa manus do Juízo fortalece a instrução técnica e possessória, mas não afasta a necessidade de integração regular dos interessados ao contraditório, ainda que por edital quando desconhecidos, incertos, ausentes ou não localizados após diligências razoáveis. Diante disso, antes de eventual sentença, impõe-se sanear a marcha processual para regularizar o polo passivo e completar o contraditório. Deverá a Serventia certificar, de forma objetiva, se houve ou não citação dos proprietários tabulares ELIAS DE OLIVEIRA ROCHA, MARIA ANTONIETA DE BARROS ROCHA e GABRIEL DE OLIVEIRA ROCHA, bem como dos confrontantes indicados no laudo, especialmente os responsáveis pelas unidades 01 e 03 da edificação e, se identificáveis, do ocupante ou responsável pela unidade comercial inferior. Caso inexistentes as citações, deverá a parte autora ser intimada a indicar, no prazo assinalado, todos os dados disponíveis para localização desses interessados, inclusive à vista das informações existentes no cadastro municipal, no Registro de Imóveis, nos documentos juntados e no laudo pericial. Após a manifestação da parte autora, expeçam-se os atos cabíveis de citação dos proprietários tabulares, confrontantes e demais interessados identificáveis. Caso os endereços sejam desconhecidos ou infrutíferas as diligências razoáveis, deverá ser promovida a citação por edital dos réus em local incerto e dos eventuais interessados, observando-se que a remessa à Defensoria Pública para atuação como curadora especial somente será necessária em relação a parte determinada que, citada fictamente, permaneça revel, e não em relação à universalidade indeterminada dos eventuais interessados. Por fim, quanto ao pedido de certidão de objeto e pé formulado às fls. 209, nada obsta sua expedição, desde que recolhidas eventuais custas devidas, se o caso, e observadas as cautelas ordinárias da Serventia. Ante o exposto, antes de eventual julgamento de mérito, CERTIFIQUE a Serventia, em 10 dias, a situação do ciclo citatório, especificando se foram citados os proprietários tabulares, confrontantes, possuidores identificados e eventuais interessados; inexistindo citação regular, INTIME-SE a parte autora para, em 15 dias, indicar todos os dados disponíveis para localização dos proprietários tabulares, confrontantes das unidades 01 e 03, ocupante ou responsável pela unidade comercial inferior e demais interessados identificáveis, após o que deverão ser expedidos os atos citatórios cabíveis, inclusive por edital se esgotados os meios razoáveis de localização. Expeça-se, ainda, a certidão de objeto e pé requerida às fls. 209, observadas as formalidades e custas devidas. Intime-se. Com vistas à celeridade processual, anoto, por oportuno, que deverão os patronos das partes cadastrar as petições de acordo com a sua natureza (por exemplo: emenda à inicial, pedido de liminar/antecipação de tutela, contestação, manifestação sobre a contestação, indicação de provas, apelação, contrarrazões, pedido de bloqueio/penhora, petição de diligência em novo endereço, impugnação entre outras), evitando o protocolo como simples petição intermediária ou petição diversa, a fim de facilitar a triagem e, consequentemente, otimizar a tramitação dos processos judiciais. Intime-se. - ADV: RICCARDO SCATENA JUNIOR (OAB 289926/SP), RICCARDO SCATENA JUNIOR (OAB 289926/SP)