1009683-87.2023.8.26.0309

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 1009683-87.2023.8.26.0309/SP AUTOR : BVS ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA ADVOGADO(A) : DANIEL ALCÂNTARA NASTRI CERVEIRA (OAB SP200121) RÉU : JUNDIAI SHOPPING CENTER LTDA ADVOGADO(A) : MARIA EDUARDA BORGES GAMBORGI (OAB SP451325) ADVOGADO(A) : SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA (OAB SP175217) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuidam-se de embargos de declaração opostos pelas partes em face da sentença proferida às fls. 312-315, a qual julgou parcialmente procedente o pedido renovatório de locação comercial do Salão de Uso Comercial nº 265 do Jundiaí Shopping pelo prazo de cinco anos (21/11/2023 a 20/11/2028), fixando o aluguel Mínimo mensal em R$ 21.972,42 para novembro de 2023, corrigido pelo IGP-DI, com a condenação do autor nas custas e em honorários advocatícios arbitrados por equidade em R$ 5.000,00. O réu embargante sustenta a existência de omissão na sentença quanto à ratificação expressa da garantia locatícia por fiança no dispositivo decisório, bem como erro de direito no arbitramento dos honorários advocatícios por equidade, postulando a incidência do percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido, consoante a regra do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil e a tese vinculante do Tema Repetitivo 1076 do Superior Tribunal de Justiça (fls. 320-327). A autora embargante, por sua vez, argui a ocorrência de vício de julgamento ultra petita e contradição no montante locativo arbitrado, afirmando que a fixação do aluguel em R$ 21.972,42 extrapolou o teto de R$ 16.160,00 ofertado pela própria ré em sua contraproposta de contestação, violando o princípio da congruência insculpido nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. Ademais, postula o reconhecimento da sucumbência recíproca (fls. 328-332). Intimadas as partes para manifestação nos termos do artigo 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil (fls. 333 e 337), a autora ofertou resposta concordando com a inclusão do fiador, mas rejeitando a majoração dos honorários e reiterando a adequação do aluguel à contraproposta de R$ 16.160,00 (fls. 333-336). O réu, em contrapartida, manifestou-se aduzindo que a quantia de R$ 16.160,00 constituiu mero piso estimativo e defendeu a manutenção integral do valor periciado de R$ 21.972,42 e da sucumbência exclusiva da autora (fls. 337-341). Os embargos declaratórios opostos por ambas as partes cumprem os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, destacando-se a tempestividade das insurgências interpostas dentro do prazo legal de cinco dias úteis, nos termos do artigo 1.023 do Código de Processo Civil, razão pela qual procedo ao seu conhecimento. A acolhida da insurgência manifestada pela autora embargante se impõe quanto ao limite do valor locativo fixado na sentença. O princípio da congruência ou da adstrição, positivado nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, estabelece que o magistrado deve decidir a lide nos exatos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Na ação renovatória de locação, que possui natureza procedimento especial de caráter dúplice, a contestação na qual o locador deduz contraproposta de aluguel nos termos do artigo 72, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 delimita objetivamente o teto máximo da prestação jurisdicional em seu favor. Ao analisar a contestação ofertada pelo réu (fls. 82-88), verifica-se que a contraproposta formulada para o novo período contratual fixou o aluguel mínimo mensal na quantia de R$ 16.160,00 (fls. 85-86). Desse modo, o arbitramento judicial do locativo no patamar de R$ 21.972,42, ancorado exclusivamente no laudo pericial (fls. 215-259), ultrapassou o teto postulado pela própria parte ré, incorrendo em julgamento ultra petita. O laudo técnico confeccionado pelo perito judicial cumpre papel fundamental como elemento de convicção do Juízo para demonstrar que a proposta inicial formulada pela autora no valor de R$ 6.810,09 (fls. 01-05) encontrava-se severamente defasada e distante da realidade imobiliária do empreendimento. O trabalho pericial atesta a inteira razoabilidade da pretensão de majoração deduzida pelo shopping réu, confirmando que o valor de mercado atingia cifra até superior. Entretanto, por mais qualificada que seja a apuração técnica do expert , a prova pericial não possui o condão de suplantar a limitação fática e jurídica imposta pela própria pretensão deduzida na defesa do locador, devendo o valor do aluguel ser reduzido ao teto de R$ 16.160,00, sob pena de violação à boa-fé e ao princípio da adstrição. Nesse sentido, a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo consolidou-se no sentido de que o arbitramento do aluguel na ação renovatória não pode suplantar a contraproposta da contestação: EMENTA: Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Ação Renovatória De Locação Comercial. Cerceamento De Defesa. Inocorrência. Laudo Pericial Suficiente. Julgamento Ultra Petita. Configuração Parcial. Redução Do Aluguel Ao Limite Da Contraproposta. Sucumbência Recíproca. Rateio Dos Ônus Processuais. Parcial Provimento. I. Caso Em Exame Apelação cível interposta em ação renovatória de locação comercial proposta pela locatária, julgada parcialmente procedente para renovar o contrato por cinco anos, com aluguel inicial de R$ 60.862,00, condenada a autora ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais de 15%. A apelante alega cerceamento de defesa pelo indeferimento de nova perícia, nulidade da sentença por julgamento ultra petita (além do pedido ) e pede o rateio dos ônus sucumbenciais. II. Questões Em Discussão Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de nova prova pericial; (ii) saber se a sentença é nula por fixar aluguel acima do valor máximo da contraproposta da ré; e (iii) definir a correta distribuição dos ônus de sucumbência. III. Razões De Decidir Não há cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário da prova (art. 370, parágrafo único, CPC) e pode indeferir nova perícia quando a matéria estiver suficientemente esclarecida (art. 480, CPC). O laudo pericial respondeu adequadamente às impugnações, e o inconformismo da parte não impõe nova perícia. Configura-se julgamento ultra petita ao fixar aluguel em valor superior ao limite da contraproposta da ré (R$ 60.000,00), contrariando os arts. 141 e 492 do CPC. O vício é parcial, impondo apenas o decote do excesso. A ação renovatória restrita ao arbitramento do aluguel é de mero acertamento. Verificada a sucumbência recíproca (art. 86, CPC), impõe-se o rateio das despesas e a fixação de honorários advocatícios de 10% do valor da causa para cada parte, vedada a compensação (art. 85, § 14, CPC). IV. Dispositivo E Tese Recurso parcialmente provido para: (i) reduzir o valor do aluguel mensal para R$ 60.000,00, com data-base em 1º/10/2022; e (ii) reconhecer a sucumbência recíproca, determinado o rateio das custas e despesas processuais e fixados honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da causa devidos por cada parte aos patronos da parte adversa. Teses de julgamento: "1. O indeferimento de nova perícia, quando o laudo é suficiente e tecnicamente fundamentado, não caracteriza cerceamento de defesa. 2. É nula, por ultra petita, a sentença que fixa aluguel acima do limite da contraproposta do locador, impondo-se o decote do excesso. 3. Em ação renovatória limitada ao arbitramento do valor locativo, reconhece-se a sucumbência recíproca, com rateio das despesas e honorários." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 141, 370, parágrafo único, 480, 492, 85, § 14, e 86; Lei nº 8.245/1991, art. 72, II. Jurisprudência relevante citada: REsp n. 407.432/MG, relator Ministro Fernando Gonçalves, Sexta Turma, julgado em 18/4/2022, DJ de 6/5/2002. (TJSP; Apelação Cível 1030465-97.2022.8.26.0100; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2025; Data de Registro: 10/12/2025) Da mesma forma, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça paulista reitera a impossibilidade de o magistrado fixar valor superior ao reclamado pelo locador: EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – PRETENSÃO RECURSAL VOLTADA AO ARBITRAMENTO DO ALUGUEL LASTREADO NO LAUDO PERICIAL - IMPERTINÊNCIA - PRETENSÃO DO ALUGUEL, DEDUZIDA PELA LOCADORA, EM CONTESTAÇÃO, QUE NÃO PODE SER SUPLANTADA - VALOR DO ALUGUEL REDUZIDO A TAL LIMITE - PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. Na fixação do valor locativo é defeso ao juiz condenar o locatário em quantia superior àquela que constou de contraproposta do locador, ainda que com apoio em prova técnica, sob pena de implicar em julgamento "ultra petita". Deve ser respeitada, ainda, a periodicidade anual de reajustamento do aluguel fixada no contrato (IPCA), sendo descabida a incidência de correção monetária do valor do aluguel fixado na r. sentença desde a data da contestação. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – ATUALIZAÇÃO DAS DIFERENÇAS MENSAIS DOS ALUGUÉIS MENSAIS APURADAS QUE DEVE SER FEITA SEGUNDO O ÍNDICE DA TABELA PRÁTICA DO TJSP, E NÃO CONFORME O IPCA. Não se nega que o contrato de locação renovado previa índice de correção monetária do valor do aluguel a cada doze meses, segundo o IPCA. No entanto, tal disposição, voltada ao reajuste anual dos aluguéis, não se aplica à correção monetária da condenação havida na ação renovatória, relativa às diferenças mensais de aluguel devidas, apuradas entre o valor fixado pela sentença e aquele que foi pago pela locatária. Para tal atualização, aplica-se o índice da Tabela Prática do TJSP. ÔNUS SUCUMBENCIAIS - VERBAS DE SUCUMBÊNCIA - DECAIMENTO RECÍPROCO – REPARTIÇÃO IGUALITÁRIA - ART. 86, DO CPC - SENTENÇA REFORMADA NESTE ASPECTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Em sendo os litigantes, simultaneamente, vencidos e vencedores, em igualdade de condições, impôs-se a aplicação da regra do art. 86 do CPC, repartindo igualitariamente entre as partes os ônus sucumbenciais. (TJSP; Apelação Cível 1007484-32.2022.8.26.0114; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2024; Data de Registro: 23/10/2024) Portanto, acolho os embargos declaratórios da autora para sanar o vício ultra petita e readequar o aluguel mínimo mensal ao teto da contraproposta do réu, fixando-o em R$ 16.160,00 para a data-base de novembro de 2023, reajustável pelo IGP-DI/FGV. Assiste razão ao réu embargante no tocante à omissão verificada no dispositivo da sentença quanto à garantia do contrato renovado. As partes estabeleceram consenso absoluto no curso da instrução processual acerca da manutenção da garantia por fiança prestada por Dalton Benedito Pares Junior (CPF nº 025.026.928-73), haja vista a demonstração da idoneidade financeira do garante (fls. 124-138 e 169-171) e a concordância expressa do locador à fl. 175. Dessa forma, integra-se o dispositivo decisório para fazer constar expressamente a ratificação da fiança prestada pelo garantidor Dalton Benedito Pares Junior para o quinquênio de 21/11/2023 a 20/11/2028, cumprindo a exigência do artigo 71, incisos V e VI, da Lei nº 8.245/1991. A insurgência do réu embargante relativa ao critério de fixação dos honorários advocatícios comporta integral acolhimento. A sentença embargada arbitrou a verba honorária sucumbencial por apreciação equitativa na quantia fixa de R$ 5.000,00 (fls. 312-315), em desacordo com as diretrizes do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. A tese vinculante firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1076 estabelece de forma categórica que o arbitramento por equidade previsto no artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil possui aplicação estritamente subsidiária, restringindo-se às causas em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório, ou quando o valor da causa for muito baixo. Nas ações renovatórias de locação, havendo parâmetros numéricos certos e definidos, o proveito econômico obtido pelo locador é plenamente mensurável e corresponde a doze vezes a diferença entre o aluguel mensal proposto pela autora na petição inicial e o valor efetivamente arbitrado no julgamento integrativo. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça assentou orientação no seguinte julgado: EMENTA: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC. PROVEITO ECONÔMICO. PARCIAL PROVIMENTO. 1. O Tribunal de origem dirimiu fundamentadamente a controvérsia, sem incorrer em omissão, obscuridade, contradição ou erro material. 2. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento da questão pelo Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. 3. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivo de lei que não contém comando normativo capaz de infirmar os fundamentos do acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 284 do STF. 4. A Corte Especial, no julgamento do Tema Repetitivo 1076 (relator Ministro Og Fernandes, DJe de 31/5/2022), firmou entendimento no sentido de que "apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo", hipóteses que não se configuram na espécie. 5. A verba honorária referente a ação renovatória de aluguel julgada parcialmente procedente deve incidir sobre a diferença entre o valor do aluguel na data da citação e o novo valor fixado na sentença, quantia a ser multiplicada pelo período de vigência da renovação da locação, pois esse montante reflete objetivamente o proveito econômico obtido pela parte. 6. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp n. 2.103.614/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022.) Na hipótese em exame, o aluguel pretendido pela autora na inicial somava R$ 6.810,09 (fls. 01-05) e o valor fixado na presente decisão integrativa alcança R$ 16.160,00 (fls. 82-88). A diferença mensal obtida pelo réu importa em R$ 9.349,91, a qual, multiplicada por doze meses (duodécuplo do proveito econômico), resulta no montante de R$ 112.198,92. Aplicando-se a alíquota mínima de 10% prevista no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil sobre o proveito econômico de R$ 112.198,92, resulta na verba honorária sucumbencial de R$ 11.219,89 em favor dos patronos do réu, quantia que atende com precisão aos critérios legais e ao trabalho desempenhado nos autos. Não prospera o pedido de reconhecimento de sucumbência recíproca deduzido pela autora em seus aclaratórios. Na ação renovatória de locação comercial em que o locador não apresenta oposição ao direito de renovação do vínculo nem à prorrogação das demais condições do contrato, restringindo a resistência unicamente ao valor do aluguel mensal, a distribuição dos ônus da sucumbência é regida pelo princípio da causalidade e pela sucumbência na pretensão econômica controvertida. Considerando que a autora propôs a manutenção do aluguel originário de R$ 6.810,09 e este Juízo fixou a retribuição locativa em R$ 16.160,00, verifica-se que a demandante decaiu quase que na totalidade do aluguel controvertido, tendo dado causa ao ajuizamento da demanda ao ofertar valor manifestamente defasado da realidade imobiliária do shopping center. Assim, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, incumbe à autora responder de forma exclusiva pela totalidade das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em favor da parte ré. Ante o exposto, acolho os embargos de declaração opostos por BVS ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA. (fls. 328-332), conferindo-lhes efeitos infringentes para sanar o vício de julgamento ultra petita e readequar o valor do aluguel mensal ao teto da contraproposta de contestação; e acolho em parte os embargos de declaração opostos por JUNDIAÍ SHOPPING CENTER LTDA. (fls. 320-327), para suprir a omissão referente à garantia locatícia e afastar o arbitramento dos honorários por equidade; bem como REFORMO o dispositivo da r. sentença de fls. 312-315, o qual passa a vigorar com a seguinte redação: "Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por BVS ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA. contra JUNDIAÍ SHOPPING CENTER LTDA., com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. Declarar RENOVADO o contrato de locação do Salão de Uso Comercial nº 265 do Jundiaí Shopping pelo prazo de cinco anos, compreendido entre 21 de novembro de 2023 a 20 de novembro de 2028; 2. Fixar o valor do aluguel mínimo mensal no patamar de R$ 16.160,00 (dezesseis mil, cento e sessenta reais), válido para a data-base de novembro de 2023, atualizável anualmente pela variação do IGP-DI/FGV, mantidas as demais condições e cláusulas contratuais pactuadas; e 3. Declarar a MANUTENÇÃO da garantia locatícia por fiança prestada por DALTON BENEDITO PARES JUNIOR (CPF nº 025.026.928-73) durante todo o período da renovação contratual. Em atenção ao princípio da causalidade e à sucumbência mínima do réu (artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil), condeno a autora ao pagamento da totalidade das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos do réu, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte ré (correspondente a doze vezes a diferença entre o aluguel proposto na inicial de R$ 6.810,09 e o valor ora arbitrado de R$ 16.160,00, perfazendo a base de R$ 112.198,92), resultando na quantia de R$ 11.219,89 (onze mil, duzentos e dezenove reais e oitenta e nove centavos), atualizável monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP a contar desta data e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (artigo 85, § 16, do CPC)." Esta decisão integra a sentença embargada para todos os fins de direito, mantendo-se os seus demais termos não alterados. Intimem-se.