1009442-32.2024.8.26.0066

Processo 1009442-32.2024.8.26.0066 - Procedimento Comum Cível - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo - Renato Pereira Inhuma - Simonia Aparecida Inhuma - Vistos. Trata-se de impugnação ao laudo pericial (fls. 163/189) e aos esclarecimentos subsequentes (fls. 233/234), apresentada pela parte autora (fls. 239/243), em que se questiona a metodologia e o valor final arbitrado a título de aluguel para o imóvel objeto da lide. O perito, em seus esclarecimentos, defendeu a manutenção do valor de R$ 1.170,00 (mil cento e setenta reais), argumentando que a divergência apontada seria ínfima e que os valores estimados estariam sujeitos à flutuação do mercado. É a síntese do necessário. Decido. A controvérsia cinge-se à definição do justo valor locativo do imóvel, tendo em vista as conclusões do laudo pericial e as objeções técnicas formuladas pela parte autora. De início, cumpre ressaltar que, nos termos do art. 479 do Código de Processo Civil, o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com base em outros elementos ou fatos provados nos autos (princípio da persuasão racional do juiz ou do livre convencimento motivado). A impugnação apresentada pela parte autora articula, com pertinência, duas falhas centrais no trabalho do expert: (i) a aparente utilização de metodologia indireta, baseada em percentual sobre o valor de venda do imóvel, em detrimento de uma análise comparativa direta do mercado de locação; e (ii) a existência de uma contradição interna entre o valor global fixado e a soma das estimativas individualizadas para as unidades que compõem o imóvel. No que tange à contradição, observa-se que o próprio perito, ao ser instado a detalhar os valores, estimou o potencial locativo da casa principal em até R$ 850,00 e o da edícula em até R$ 350,00. A soma de tais valores, que representam o proveito econômico máximo de cada unidade segundo a própria avaliação pericial, alcança o montante de R$ 1.200,00. Embora o perito tenha classificado a diferença de R$ 30,00 em relação ao valor global de R$ 1.170,00 como "ínfima", a questão transcende a mera expressão monetária. A estimativa individualizada, por ser mais detalhada e específica às características de cada edificação (casa principal e edícula com acesso autônomo), afigura-se como um critério mais seguro e tecnicamente mais rigoroso para a fixação do aluguel do que o valor global único, cuja metodologia de apuração foi fundamentadamente questionada. Dessa forma, acolher a soma das estimativas máximas apresentadas pelo próprio expert não significa descartar o trabalho técnico, mas sim prestigiar os elementos mais consistentes e detalhados constantes nos autos, alinhando a decisão ao potencial de renda efetivo do bem. Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a impugnação de fls. 239/243 para, com fundamento no art. 479 do CPC e com base nos próprios elementos fornecidos pelo perito judicial, FIXAR o valor locativo mensal do imóvel descrito na inicial em R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), por ser o montante que melhor reflete a soma de suas partes economicamente exploráveis. Após a preclusão da presente decisão, requeira a parte interessada o que de direito em termos de prosseguimento da lide no prazo de 15 (quinze) dias. Intime-se. - ADV: ELVIS OZIAS BENEVIDES DOS SANTOS (OAB 375056/SP), MARCIO VIANA MURILLA (OAB 224991/SP)