1009224-14.2020.8.26.0011

Processo 1009224-14.2020.8.26.0011 - Consignação em Pagamento - Pagamento em Consignação - Uninove - Associação Educacional Nove de Julho - Imobiliária Santa Therezinha S/A - Vistos. UNINOVE - ASSOCIAÇÃO EDUCACIONAL NOVE DE JULHO ajuizou ação de consignação em pagamento em face de IMOBILIÁRIA SANTA THEREZINHA S.A., objetivando a consignação das chaves dos imóveis comerciais situados na Avenida Francisco Matarazzo, nºs 584, 612 e 628, com áreas acessórias vinculadas aos nºs 636 e 640, bem como dos valores que reputava devidos em decorrência das relações locatícias mantidas entre as partes. A autora alegou, em síntese, que ocupava os imóveis para o desenvolvimento de atividades educacionais e que, não possuindo mais interesse na continuidade das locações, notificou a ré, em 15 de junho de 2020, acerca da denúncia dos contratos, mediante aviso prévio de trinta dias. Sustentou que, após a comunicação, a locadora passou a condicionar o recebimento das chaves à realização de sucessivas vistorias, à execução de obras e à assinatura de documento que implicaria reconhecimento de responsabilidade por danos, irregularidades administrativas, aluguéis e encargos. Afirmou que as tentativas extrajudiciais de restituição dos imóveis não foram concluídas em razão da resistência da ré em fornecer quitação na forma pretendida, motivo pelo qual promoveu a consignação judicial das chaves e do montante de R$ 463.151,26, conforme comprovantes de fls. 136/138. Requereu a procedência da ação para que fossem reconhecidos o encerramento das relações locatícias e a quitação das obrigações contratuais, com a condenação da ré ao pagamento das verbas de sucumbência. Reconhecida a incompetência do juízo originário e redistribuída a demanda, foi deferida a consignação dos valores e das chaves. Consta da certidão de fls. 126 que, em 28 de outubro de 2020, foram depositadas vinte e oito chaves, distribuídas em onze chaveiros, posteriormente levantadas pela requerida em 5 de novembro de 2020. A requerida apresentou contestação (fls. 142/165). Impugnou o valor atribuído à causa e alegou que não se recusou injustificadamente ao recebimento das chaves, pois apenas pretendia preservar expressamente o direito de exigir o cumprimento das obrigações locatícias pendentes. Sustentou que a autora se recusou a assinar o termo de entrega preparado pela locadora, embora o documento contivesse somente ressalvas quanto aos danos existentes nos imóveis, à irregularidade administrativa do imóvel nº 628 e aos aluguéis e encargos em aberto. A ré também impugnou a suficiência da consignação pecuniária, afirmando que o depósito de R$ 463.151,26 não abrangia os aluguéis e encargos devidos entre 2 e 28 de outubro de 2020, período durante o qual a posse ainda teria permanecido com a autora. Apontou, inicialmente, saldo locatício de R$ 285.964,68 e requereu a improcedência da consignatória, com a condenação da autora ao pagamento da diferença. Na mesma oportunidade, a requerida deduziu pretensão reconvencional, posteriormente distribuída por dependência e entranhada aos autos principais, conforme decisão de fl. 321 e reconvenção de fls. 323/335. Na reconvenção, a Imobiliária Santa Therezinha S.A. alegou que os imóveis foram devolvidos em condições substancialmente inferiores àquelas existentes no início das locações, apresentando danos em pisos, paredes, forros, portas, caixilhos, vidros, instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos de combate a incêndio, coberturas, fachadas e sistemas de climatização. Sustentou que os problemas constatados não decorriam exclusivamente do desgaste natural, mas também da ausência de manutenção adequada durante o prolongado período de ocupação. A reconvinte afirmou, ainda, que o imóvel situado na Avenida Francisco Matarazzo, nº 628, estava formalmente regular no início da locação e se tornou irregular após a execução de obras e adaptações destinadas à atividade educacional da reconvinda. Aduziu que os contratos atribuíam à locatária a responsabilidade pela obtenção das autorizações, licenças, alvarás e demais documentos necessários às intervenções realizadas nos imóveis. Requereu, ao final, a condenação da reconvinda ao pagamento dos valores necessários à recomposição dos imóveis, das despesas relativas à regularização administrativa do imóvel nº 628, dos aluguéis e encargos não abrangidos pela consignação e das verbas de sucumbência. A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção. Sustentou que a ré recusou injustificadamente o recebimento das chaves e que as pendências relacionadas ao estado de conservação dos imóveis não poderiam impedir o encerramento das locações. Impugnou os laudos particulares apresentados pela reconvinte, por terem sido produzidos unilateralmente e sem sua participação, e ressaltou a ausência de vistorias iniciais e finais assinadas por ambas as partes. A reconvinte apresentou réplica à contestação da reconvenção às fls. 550/564, acompanhada de extenso laudo particular e documentos técnicos de fls. 565/1.138. Afirmou que os documentos demonstravam o estado precário dos imóveis por ocasião da devolução e a responsabilidade contratual da reconvinda pela manutenção, conservação e regularização administrativa. O laudo particular estimou, posteriormente, em R$ 1.492.483,80 os custos de recomposição, já incluída taxa de administração de 15%. A autora manifestou-se sobre a prova documental às fls. 1.145/1.152. Reiterou a unilateralidade do laudo final, a inexistência de vistoria conjunta e a impossibilidade de distinguir os alegados danos das deteriorações naturais decorrentes de locações que perduraram por aproximadamente quatorze a dezoito anos. Argumentou, ainda, que a responsabilidade administrativa pela regularidade do imóvel incumbiria à proprietária. A tentativa de conciliação realizada em 16 de agosto de 2021 resultou infrutífera, conforme termo de fl. 1.171. Instadas a especificar as provas e delimitar as questões fáticas e jurídicas relevantes, as partes apresentaram manifestações. A requerida expôs suas alegações e pedidos às fls. 1.175/1.187, reiterando a insuficiência do depósito, a inexistência de recusa injustificada, a responsabilidade da autora pelos danos e a necessidade de regularização do imóvel nº 628. Requereu a condenação da autora ao pagamento de R$ 285.964,68 a título de diferença locatícia e de R$ 1.492.483,80 pelos danos materiais. Sobreveio a decisão saneadora de fls. 1.493/1.495, que rejeitou a impugnação ao valor da causa, reconheceu a regularidade processual e delimitou, como questões fáticas controvertidas, a data do encerramento das locações e a existência e extensão dos danos alegados. Foram estabelecidas, como questões jurídicas relevantes, a responsabilidade da reconvinda pela regularização dos imóveis perante a Municipalidade e sua eventual responsabilização pelos danos causados. Foi deferida a produção de prova pericial de engenharia e nomeado o perito Joaquim Vicente de Rezende Lopes, com rateio dos honorários entre as partes. O laudo pericial judicial foi apresentado às fls. 1.620/1.671. A perícia, de natureza predominantemente indireta em razão do decurso do tempo e da posterior ocupação dos imóveis por nova locatária, foi elaborada mediante exame dos contratos, aditivos, fotografias, laudos particulares, registros administrativos e demais documentos técnicos existentes nos autos. O perito constatou a inexistência de vistoria final conjunta e a insuficiência de registros técnicos completos acerca da manutenção dos imóveis durante todo o período de ocupação. Ressalvou, contudo, que os elementos disponíveis indicavam a coexistência de deteriorações compatíveis com o desgaste natural e de problemas relacionados à ausência ou deficiência da manutenção periódica. A requerida apresentou laudo parcialmente divergente às fls. 1.680/1.719 e quesitos complementares às fls. 1.720/1.722, requerendo a quantificação dos valores necessários à recomposição dos imóveis. Os esclarecimentos complementares do perito foram apresentados às fls. 1.747/1.760, oportunidade em que ratificou as conclusões anteriores e consignou a necessidade de trabalho complementar para apuração dos custos. Após sucessivas manifestações, complementações e novos quesitos, foi determinada a ampliação da perícia para que o expert apurasse o saldo locatício, os custos de recomposição dos imóveis e os aspectos relacionados à regularização administrativa. As partes depositaram os honorários complementares, no valor de R$ 6.580,00 para cada polo, conforme comprovantes de fls. 2.052/2.054 e 2.058/2.059. No trabalho complementar, o perito apurou saldo locatício de R$ 285.674,44, correspondente aos aluguéis e encargos devidos até a disponibilização judicial das chaves. Em relação aos danos materiais, o laudo complementar final estimou em R$ 890.000,00, na data-base adotada, o custo de recomposição dos itens individualizados como decorrentes da ausência de manutenção, ressalvando a impossibilidade de quantificação segura de determinados sistemas técnicos por falta de documentação específica (fls. 2155/2199). As partes apresentaram manifestações, pareceres técnicos e memoriais. O laudo pericial e seus esclarecimentos foram homologados, declarando-se encerrada a instrução, com posterior apresentação de alegações finais. É o relatório. Fundamento e decido. A relação locatícia é incontroversa, assim como a manifestação inequívoca da autora no sentido de encerrar os contratos e devolver os imóveis. A controvérsia principal diz respeito à alegada recusa da locadora ao recebimento das chaves, à data em que se operou a efetiva restituição da posse e à suficiência dos valores consignados. A consignação é cabível quando o credor, sem justa causa, recusa o recebimento da prestação ou deixa de fornecer quitação regular, nos termos dos arts. 334 e 335 do Código Civil e dos arts. 539 e seguintes do Código de Processo Civil. No âmbito da locação, a entrega das chaves representa a restituição da posse direta ao locador. Eventuais controvérsias relacionadas a danos, encargos pendentes ou descumprimento de obrigações contratuais não autorizam a manutenção compulsória da relação locatícia, sem prejuízo da cobrança autônoma dos créditos que venham a ser comprovados. A documentação que instrui a inicial demonstra que a autora manifestou a intenção de encerrar as locações e promoveu tentativas extrajudiciais de devolução. A ré, por sua vez, pretendia que o recebimento das chaves fosse acompanhado de termo contendo ressalvas expressas quanto aos danos, à irregularidade administrativa e aos aluguéis e encargos pendentes. A simples ressalva de direitos não importaria, por si só, confissão de dívida pela autora. Contudo, a restituição da posse tampouco poderia ser impedida pela ausência de concordância da locatária com o teor do termo preparado pela locadora. Cabia à ré receber as chaves, consignar unilateralmente as ressalvas que reputasse necessárias e buscar pelas vias adequadas a satisfação das obrigações supostamente inadimplidas. Independentemente da responsabilidade de cada parte pelo insucesso das tratativas anteriores, é incontroverso que as chaves foram depositadas judicialmente em 28 de outubro de 2020, conforme certidão de fl. 126, ficando desde então à disposição da locadora. O levantamento somente em 5 de novembro de 2020 decorreu de providência material posterior da própria requerida e não altera a data em que a posse foi juridicamente disponibilizada. A partir do depósito das chaves, a autora deixou de exercer a posse direta e não poderia permanecer sujeita às obrigações próprias da continuidade da locação. As relações locatícias devem, portanto, ser consideradas encerradas em 28 de outubro de 2020. O acolhimento da consignação das chaves, entretanto, não implica reconhecimento da suficiência do depósito pecuniário. A autora depositou R$ 463.151,26, conforme fls. 136/138. A perícia complementar, elaborada com base nos boletos, contratos, encargos e datas de vencimento, apurou que essa quantia não abrangia integralmente os aluguéis e encargos devidos até 28 de outubro de 2020, remanescendo saldo de R$ 285.674,44. A apuração pericial foi submetida ao contraditório e não foi infirmada por prova técnica equivalente. A diferença de R$ 290,24 entre o montante encontrado pelo perito e o valor de R$ 285.964,68 inicialmente indicado pela ré decorreu dos distintos critérios empregados para o cálculo de juros, multa e atualização. A insuficiência parcial da quantia depositada não conduz à improcedência integral da demanda. A consignação das chaves e a consignação pecuniária apresentam objetos relacionados, mas autônomos. A primeira atingiu sua finalidade com a efetiva disponibilização dos imóveis à locadora. A segunda produziu efeito liberatório somente até o limite do valor depositado e levantado. Assim, a ação principal é parcialmente procedente para reconhecer o encerramento das locações em 28 de outubro de 2020, sem a declaração de quitação integral pretendida pela autora, que deverá pagar o saldo locatício apurado pela perícia. Quanto aos fatos e pedidos deduzidos na reconvenção, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991, o locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. O inciso V do mesmo dispositivo impõe ao locatário a obrigação de reparar os danos provocados por si, seus dependentes, visitantes ou prepostos. Incumbia à reconvinte demonstrar a existência dos danos, sua extensão, o nexo causal com a ocupação da reconvinda e o respectivo prejuízo, conforme o art. 373, I, do Código de Processo Civil. Não foram produzidas vistorias iniciais e finais bilaterais que abrangessem integralmente os três imóveis. O laudo particular de fls. 565/1.138 foi elaborado por profissional contratado pela reconvinte e sem a participação da reconvinda. Isoladamente considerado, não seria suficiente para imputar à antiga locatária todos os problemas ali descritos. Essa limitação probatória, contudo, não conduz à improcedência integral da reconvenção. Os contratos e aditivos estabeleciam obrigações específicas da locatária quanto à conservação, manutenção, substituição de componentes e restituição dos imóveis em boas condições. O laudo e os documentos referentes ao imóvel nº 584 registram as reformas realizadas e as intervenções que deveriam ser executadas pela locatária. Também foram juntadas fotografias produzidas em período próximo ao levantamento das chaves pela locadora. Os documentos evidenciam a existência de vidros quebrados ou ausentes, peças hidráulicas faltantes, forros incompletos, portas e fechaduras danificadas, componentes de instalações removidos e outros problemas que, por sua natureza, não se confundem integralmente com o simples envelhecimento dos materiais. Também se mostra relevante que a reconvinda, embora tenha ocupado os imóveis por aproximadamente quatorze a dezoito anos, não apresentou documentação técnica sistemática relativa aos planos e serviços de manutenção executados durante todo o período. A ausência desses registros não transfere automaticamente o ônus da prova, mas constitui elemento de valoração conjunta, especialmente diante das obrigações contratuais expressamente assumidas pela locatária e das condições documentadas imediatamente após a restituição da posse. Por outro lado, não se pode imputar à reconvinda todo o custo de renovação de imóveis antigos e submetidos a uso prolongado. Desgaste de pintura, envelhecimento de revestimentos, obsolescência de equipamentos e substituições decorrentes do término da vida útil ordinária não constituem, por si sós, danos indenizáveis. O laudo judicial de fls. 1.620/1.671 e os esclarecimentos de fls. 1.747/1.760 reconheceram a coexistência de deteriorações decorrentes do uso normal e de problemas compatíveis com ausência ou deficiência de manutenção. Posteriormente, por determinação judicial, a perícia foi complementada para que os serviços indenizáveis fossem individualizados e quantificados. No laudo complementar final, o perito apurou o montante de R$ 890.000,00 (fl. 2345), na data-base adotada, para a recomposição dos itens atribuíveis à falta de manutenção da locatária. O trabalho pericial foi produzido sob contraditório, considerado em conjunto com os documentos apresentados por ambas as partes e submetido a sucessivos esclarecimentos. Não há elemento técnico suficiente para afastar suas conclusões. Não deve prevalecer o valor de R$ 1.492.483,80 indicado no laudo particular da reconvinte, pois o orçamento abrange itens cuja origem e responsabilidade não foram seguramente demonstradas, além de intervenções que podem decorrer do desgaste natural, da modernização dos edifícios ou da adaptação à atividade posteriormente desenvolvida pela nova locatária. Também não podem ser integralmente transferidos à reconvinda os custos previstos no contrato celebrado com a nova ocupante. A nova locatária exerce atividade diversa, na área da saúde, e necessita de adaptações próprias para seu funcionamento. Os custos dessas intervenções não se confundem integralmente com a reparação dos danos decorrentes da ocupação anterior. A indenização deve, portanto, limitar-se ao montante de R$ 890.000,00, apurado pela perícia judicial. Em relação à regularização administrativa do imóvel nº 628, os documentos administrativos juntados com o laudo particular, especialmente aqueles relativos ao histórico cadastral e aos procedimentos de regularização, indicam que o imóvel situado na Avenida Francisco Matarazzo, nº 628, constava como formalmente regular antes do início da locação e passou a figurar como irregular durante a ocupação da autora, após intervenções e ampliação da área edificada. O processo administrativo de regularização iniciado durante a locação foi indeferido em 2015, entre outros motivos, pela ausência de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e de Alvará de Funcionamento de Local de Reunião, conforme documentação integrante de fls. 565/1.138. Os contratos e aditivos atribuíam à locatária o dever de obter licenças, alvarás e aprovações para as obras realizadas em seu interesse e de manter a locadora livre de autuações decorrentes de atos ou omissões relacionados a essas intervenções. Há, portanto, fundamento para reconhecer que, no âmbito interno da relação contratual, a reconvinda respondia pelas providências administrativas relacionadas às obras executadas para adaptação do imóvel à atividade educacional, sem prejuízo das responsabilidades da proprietária perante o Poder Público. Todavia, a extensão econômica dessa obrigação não foi suficientemente individualizada. A perícia complementar consignou que a regularização atual poderia ser alcançada por soluções técnicas distintas, entre elas adequações físicas, demolição de áreas, unificação dos blocos, pagamento de contrapartida ou apresentação de projetos vinculados à atividade atualmente desenvolvida no local. As exigências administrativas também se modificam conforme a destinação dos imóveis. A atual ocupação para atividade na área da saúde demanda adaptações diversas daquelas relacionadas ao anterior uso educacional. Não foi tecnicamente discriminada a parcela dos custos atuais de regularização decorrente exclusivamente das intervenções realizadas durante a ocupação da reconvinda, em oposição às exigências relacionadas ao novo uso. Tampouco houve comprovação suficiente do efetivo desembolso, pela reconvinte, do valor integral postulado. Assim, embora se reconheça a responsabilidade contratual da reconvinda pelas irregularidades diretamente relacionadas às obras executadas em seu benefício, não há base probatória para impor condenação autônoma em valor certo ou obrigação ampla de custear toda a regularização atualmente necessária. O pedido autônomo de ressarcimento integral dos custos da atual regularização administrativa deve ser rejeitado. A reconvinte pretende, ainda, o pagamento dos aluguéis e encargos durante o período necessário à realização dos reparos e à regularização administrativa dos imóveis. O pedido não comporta acolhimento. A restituição da posse ocorreu em 28 de outubro de 2020. A partir dessa data, a locadora passou a dispor juridicamente dos imóveis e poderia promover os reparos que entendesse necessários, sem que isso implicasse a continuidade das relações locatícias. A cobrança de aluguéis após a entrega das chaves exigiria prova concreta de que os imóveis permaneceram economicamente indisponíveis por fato exclusivamente imputável à antiga locatária. Essa demonstração não foi produzida. Os imóveis foram novamente locados em março de 2021. Embora tenham sido concedidas carência e reduções temporárias de aluguel para a execução de obras, não houve separação técnica segura entre os custos destinados ao reparo de danos, à modernização dos imóveis, à substituição de componentes antigos, à regularização administrativa e às adaptações necessárias à nova atividade. Não é possível atribuir à reconvinda a integralidade das carências e descontos concedidos na nova locação, tampouco prolongar a cobrança dos aluguéis para além da data em que as chaves foram judicialmente disponibilizadas. O saldo locatício de R$ 285.674,44 será corrigido monetariamente a partir de 28 de outubro de 2020, data em que se consolidou a insuficiência do depósito perante o encerramento da locação, e acrescido de juros de mora a partir da citação, observados os encargos contratuais validamente incidentes até o encerramento das locações, sem duplicidade. A indenização por danos materiais, fixada em R$ 890.000,00, será corrigida monetariamente desde a data-base adotada no laudo pericial, pois o montante foi estimado segundo os custos então vigentes, e acrescida de juros de mora a partir da citação na reconvenção, por se tratar de responsabilidade decorrente de inadimplemento contratual. Na atualização dos débitos deverão ser observados os critérios legais vigentes em cada período, inclusive a redação atual dos arts. 389, 395 e 406 do Código Civil, vedada a cumulação de índices ou encargos de idêntica natureza. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por UNINOVE - ASSOCIAÇÃO EDUCACIONAL NOVE DE JULHO em face de IMOBILIÁRIA SANTA THEREZINHA S.A., para: a) declarar válida a consignação das chaves dos imóveis situados na Avenida Francisco Matarazzo, nºs 584, 612 e 628, com as respectivas áreas acessórias; b) declarar encerradas as relações locatícias em 28 de outubro de 2020, data do depósito judicial das chaves, conforme certidão de fl. 126; c) reconhecer que o depósito de R$ 463.151,26, comprovado às fls. 136/138 e posteriormente levantado pela requerida, produziu efeito liberatório somente até o limite da quantia consignada; d) rejeitar o pedido de declaração de quitação geral das obrigações locatícias; e) condenar a autora ao pagamento, em favor da ré, do saldo locatício de R$ 285.674,44, ressalvados eventuais pagamentos supervenientes relativos à mesma obrigação, com correção monetária e juros de mora nos termos da fundamentação. Diante da sucumbência recíproca na ação principal, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais correspondentes. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da ré, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação relativa ao saldo locatício. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido com o acolhimento da consignação das chaves, correspondente ao valor de um aluguel vigente na data do encerramento das locações. Fica vedada a compensação dos honorários advocatícios. Outrossim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por IMOBILIÁRIA SANTA THEREZINHA S.A. em face de UNINOVE - ASSOCIAÇÃO EDUCACIONAL NOVE DE JULHO, para: a) condenar a reconvinda ao pagamento de R$ 890.000,00, a título de indenização pelos danos materiais e pela ausência de manutenção individualizados no laudo judicial complementar, com correção monetária desde a data-base adotada pela perícia e juros de mora a partir da citação na reconvenção; b) rejeitar o pedido de indenização no valor excedente ao apurado pela perícia judicial; c) rejeitar o pedido autônomo de condenação ao custeio integral da atual regularização administrativa do imóvel situado na Avenida Francisco Matarazzo, nº 628; d) rejeitar o pedido de pagamento de aluguéis e encargos posteriores a 28 de outubro de 2020; e) rejeitar o pedido de ressarcimento integral das carências, reduções de aluguel e obras convencionadas na posterior locação dos imóveis. Considerando a sucumbência recíproca na reconvenção, mas em maior proporção da reconvinda, as custas e despesas processuais correspondentes, inclusive os honorários periciais, serão suportadas na proporção de 60% pela reconvinda e 40% pela reconvinte. Condeno a reconvinda ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da reconvinte, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação de R$ 890.000,00. Condeno a reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da reconvinda, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido com a rejeição da parcela excedente dos pedidos reconvencionais economicamente mensuráveis, a ser apurado em liquidação. Fica vedada a compensação dos honorários advocatícios. Após o trânsito em julgado, a parte interessada deverá instaurar o correspondente incidente de cumprimento de sentença, promovendo o correto cadastramento das partes, dos respectivos procuradores e dos advogados da parte contrária, em conformidade com as orientações do sistema, sob pena de inviabilização do regular processamento e de eventual nulidade dos atos praticados. Oportunamente, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. - ADV: FERNANDO CRESCENTE VIEIRA LINS (OAB 435614/SP), DAVI MIRANDA DE SOUZA (OAB 436487/SP), THAMIRES SOARES RIBEIRO GIOVANETTI (OAB 382910/SP)