1009182-41.2023.8.26.0566

Procedimento Comum Cível Nº 1009182-41.2023.8.26.0566/SP RÉU : EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO ADN 105 SPE LTDA ADVOGADO(A) : PEDRO VINHA (OAB SP117976) DESPACHO/DECISÃO Vistos. As partes opuseram Embargos de Declaração em face da sentença proferida no evento 254, SENT1 . Os autores sustentam, em síntese: 1) contradição quanto à obrigação de antecipação dos honorários periciais na fase de cumprimento de sentença; 2) contradição na redução da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64; 3) contradição em relação aos comprovantes de pagamento juntados com a petição inicial; 4) omissão quanto à desvalorização do imóvel; 5) omissão acerca dos parâmetros para cumprimento da obrigação de fazer; e 6) omissão quanto ao critério de proporcionalidade adotado para a fixação dos honorários sucumbenciais. ( evento 260, EMBDECL1 ) A requerida sustentando, em síntese: 1) contradição ao determinar, como vício construtivo, a retirada da parede divisória entre as lojas e o reposicionamento das instalações elétricas, alegando tratar-se de intervenção facultativa; 2) omissão quanto ao reconhecimento, pelo laudo pericial, de concausa decorrente da ausência de manutenção do telhado, da laje e das caixas d'água; 3) contradição e obscuridade quanto à utilização do valor de R$ 34.271,79 como parâmetro para conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, por corresponder apenas aos custos de unificação das lojas; 4) erro material na referência ao item "e" do dispositivo, quando a obrigação de fazer estaria prevista no item "d"; e 5) obscuridade quanto à distribuição dos honorários periciais e à base de cálculo dos honorários advocatícios, requerendo, subsidiariamente, a revisão da sucumbência caso acolhidas as demais alegações. Ambos embargos são tempestivos. É o relatório. Passo à análise dos embargos opostos pelos autores. 1- Quanto à antecipação dos honorários periciais, a sentença foi expressa ao consignar que " os autores deverão antecipar os honorários periciais, considerando o interesse na pronta reparação dos vícios constatados, sem prejuízo do posterior reembolso integral pela requerida ao final dos trabalhos ". Não há contradição a ser sanada. A antecipação decorre do interesse dos autores na imediata realização dos reparos, e não da distribuição do ônus da prova. Ao final dos trabalhos, a requerida deverá reembolsar integralmente os honorários periciais antecipados. 2- Também não há contradição quanto à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. A sentença consignou expressamente que " embora configurada a infração legal, o atraso na regularização da incorporação foi relativamente reduzido, não havendo notícia de prejuízo concreto aos adquirentes decorrente especificamente da demora no registro ou de conduta dolosa da incorporadora ". Assim, a redução da multa decorreu justamente da ausência de demonstração de prejuízo concreto. 3- Quanto aos comprovantes de pagamento, embora tenham sido juntados com a inicial, muitos apresentam baixa qualidade, impedindo a conferência dos valores. Esclareço que, na fase de cumprimento de sentença, os autores deverão reapresentá-los de forma legível, acompanhados da discriminação dos valores pagos e de planilha de cálculo atualizada. 4- Também não há omissão quanto à alegada desvalorização do imóvel. A sentença consignou expressamente que " os vícios construtivos identificados serão integralmente reparados, inclusive com observância das especificações constantes do memorial descritivo, de modo que não restou demonstrada qualquer perda definitiva de valor das unidades ". 5- Assiste razão quanto ao prazo para cumprimento da obrigação de fazer. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para a conclusão dos reparos, contado da intimação da decisão que, na fase de cumprimento de sentença, determinar o início dos trabalhos. O prazo terá início após o depósito dos honorários periciais pelos autores, indispensável ao acompanhamento da execução dos reparos pelo perito judicial. Trata-se de medida compatível com a complexidade da obra, que envolve a retirada da parede divisória e a reinstalação da fiação elétrica. 6- Não há omissão quanto aos honorários sucumbenciais. As verbas foram fixadas de acordo com a sucumbência recíproca e eventual inconformismo com o critério adotado deve ser veiculado por meio do recurso cabível. ... Passo ao exame dos embargos de declaração opostos pela requerida. 1- Não há contradição quanto à natureza jurídica da retirada da parede divisória e do reposicionamento das instalações elétricas. A requerida sustenta que a retirada da parede divisória constitui obra de adequação, e não correção de vício construtivo, afirmando ter cumprido a cláusula do memorial descritivo que previa a "possibilidade técnica de sua abertura". Sem razão. A sentença foi expressa ao consignar que " o expert constatou que, embora o memorial descritivo tenha previsto a possibilidade de sua remoção, a situação encontrada no local revelou a incorporação de parte significativa das instalações e dos acessos de energia à própria estrutura , circunstância que inviabiliza sua simples retirada e demanda a prévia realocação da infraestrutura existente. " A questão foi expressamente enfrentada, inexistindo a alegada contradição. 2- Quanto à alegada omissão acerca da concausa decorrente da ausência de manutenção do imóvel, não há omissão a ser sanada. O Juízo não está obrigado a enfrentar, individualmente, todos os aspectos abordados no laudo pericial. Na sentença, consignou-se expressamente que " o expert constatou diversos "pontos de amassamentos" no telhado, afirmando que são decorrentes da própria execução da obra, e não de intervenções posteriores para manutenção das caixas d'água (...) Verificou, ainda, a necessidade de atenção quanto às calhas, coletores e condutores de águas pluviais, destacando a possível insuficiência de caimento e profundidade dos canais de escoamento, circunstâncias aptas a provocar extravasamentos e agravar os problemas de umidade observados. " (destaquei) Assim, a sentença adotou a conclusão pericial de que os vícios decorrem da própria execução da obra, inexistindo a omissão apontada. 3- Em relação à contradição/obscuridade acerca do parâmetro para conversão de perdas e danos. A sentença estabeleceu que: " Na hipótese de descumprimento da obrigação de fazer pela requerida, fica autorizada sua conversão em perdas e danos, podendo ser adotado como parâmetro inicial o valor de R$ 34.271,79 indicado pelo assistente técnico dos autores para a execução das obras necessárias à adequação das unidades, sem prejuízo de eventual atualização ou complementação mediante prova técnica. " A embargante sustenta que esse valor se refere apenas à intervenção na parede divisória e na rede elétrica. Sem razão. Conforme a tabela no evento 201, PARECERTEC240 , o valor indicado corresponde ao custo total dos reparos. Além disso, a própria sentença esclareceu que se trata de "parâmetro inicial", sujeito à eventual atualização ou complementação mediante prova técnica. Assim, inexiste a alegada contradição/obscuridade. 4- No que diz respeito ao erro material constante do dispositivo, assiste razão à embargante. Constou a expressão "item 'e'", quando o correto é "item 'd'". Assim, retifico o dispositivo para que passe a constar a seguinte redação: " Fica autorizado, em caso de descumprimento da obrigação de fazer prevista no item "D" , sua conversão em perdas e danos, podendo ser adotado como parâmetro o valor de R$ 34.271,79 indicado pelo assistente técnico dos autores, sem prejuízo de complementação mediante prova técnica. " 5- Não há obscuridade quanto aos honorários sucumbenciais. A sentença fixou as verbas sucumbenciais em observância à sucumbência recíproca. Eventual insurgência quanto ao critério adotado deve ser deduzida por meio do recurso cabível. ... Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração opostos pelas partes apenas para sanar o erro material apontado e integrar a sentença com os esclarecimentos acima, permanecendo inalterados os demais termos do julgado. Int. São Carlos, 02 de julho de 2026