1009123-36.2025.8.26.0161

Processo 1009123-36.2025.8.26.0161 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Maria Vilani Alves Oliveira - Jaime Pontes de Medeiros - Jaime Pontes de Medeiros - Maria Vilani Alves Oliveira - Vistos em saneador. Trata-se de ação de extinção de direitos possessórios c/c arbitramento de indenização (aluguéis) ajuizada por MARIA VILANI ALVES OLIVEIRA contra JAIME PONTES DE MEDEIROS. A autora alega, em síntese, ter adquirido juntamente com o réu, em 21 de maio de 1993, os direitos possessórios sobre o imóvel situado à Rua Régulo, nº 89, Jardim Inamar, Diadema/SP. Afirma que, após o encerramento da união estável em 2002, o requerido permaneceu na posse exclusiva do bem, fruindo de seus frutos sem qualquer contraprestação. Pleiteia, assim, a alienação judicial dos direitos possessórios do bem e a condenação do réu ao pagamento de aluguéis mensais proporcionais à sua cota-parte. O réu contestou e reconveio (fls. 100/108). Impugnou o valor da causa; sustentou a impossibilidade jurídica da alienação e cobrança ante a falta de registro imobiliário e partilha formal; arguiu que não exerce posse exclusiva, pois reside no imóvel acompanhado dos filhos maiores do casal, sendo que a filha Daiane construiu no piso superior e aluga dita parte; e formulou pretensão reconvencional pleiteando a declaração da usucapião familiar (art. 1.240-A do CC) sob a alegação de abandono do lar promovido pela autora há mais de 20 anos. Réplica e contestação à reconvenção acostadas às fls. 112/120. Manifestação do réu/reconvinte às fls. 126/133. Instadas a especificar provas (fl. 140), o réu manifestou interesse na designação de audiência de conciliação (fl. 144) e a autora requereu exclusivamente a produção de prova testemunhal (fl. 145). Decido. 1. Partes legítimas e bem representadas nos autos, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil passo à organização e saneamento do feito. 2. Acolho, de início, a preliminar de incorreção do valor da causa. O réu impugnou o valor atribuído à causa na petição inicial (R$ 300.000,00) e requereu sua retificação para R$ 201.613,38, instruindo a defesa com Certidão de Valor Venal do imóvel emitida pela Prefeitura Municipal de Diadema (fl. 108), que aponta o valor venal de referência (IPTU) de R$ 345.553,75. 3. Tratando-se de ação que versa sobre a extinção de composse/condomínio e a alienação judicial de fração ideal (50%) dos direitos possessórios, o valor da causa deve corresponder exatamente ao proveito econômico perseguido pela autora, nos termos do art. 292, § 2º, do CPC. O parâmetro objetivo mínimo para balizar a quantificação imobiliária é o valor venal lançado pelo Fisco Municipal. 4. Sendo o valor venal oficial do imóvel (IPTU) equivalente a R$ 345.553,75 (fl. 108), a quota-parte de 50% pretendida pela autora perfaz o montante de R$ 172.776,87. Assim, fixo o valor da causa da ação principal em R$ 172.776,87. Anote-se e providencie-se a correção junto ao distribuidor e ao sistema informatizado. Por serem as partes beneficiárias da gratuidade de justiça, a alteração não gera encargo imediato de recolhimento complementar. 5. Superada a questão preliminar, analiso, desde logo, a pretensão reconvencional referente ao pedido de declaração de Usucapião Familiar (art. 1.240-A do Código Civil), porquanto a matéria envolve questão exclusivamente de direito, devidamente instruída por prova documental irrefutável, estando madura para julgamento na forma do art. 356, I, do Código de Processo Civil. 6. Inicialmente, constato que o réu/reconvinte omitiu a atribuição de valor da causa ao pedido reconvencional formulado no corpo da peça de fls. 100/107. Tratando-se de requisito essencial da petição inicial reconvencional (arts. 291 e 343 do CPC) e visando à aquisição dos direitos possessórios pertencentes à autora sobre a cota-parte ideal disputada, com fulcro no art. 292, § 3º, do CPC, FIXO DE OFÍCIO o valor da causa da reconvenção em R$ 172.776,87 (equivalente ao proveito econômico correspondente a 50% do bem). Anote-se. 7. Pois bem. A usucapião familiar foi introduzida no ordenamento jurídico pela Lei nº 12.424/2011 e prevê, no art. 1.240-A do Código Civil, a aquisição do domínio integral do imóvel urbano de até 250m² ao ex-cônjuge ou ex-companheiro que exercer a posse direta exclusiva por 2 (dois) anos ininterruptos após o abandono do lar pelo outro, cuja propriedade seja dividida entre ambos. 8. Ocorre que o acolhimento da usucapião familiar exige, como pressuposto legal e indispensável de direito material, a existência de co-propriedade formal (domínio) registrada na matrícula imobiliária em nome de ambos os ex-companheiros, conforme expressa redação do dispositivo legal e sedimentado pelo Enunciado nº 500 do Conselho da Justiça Federal (CJF): " A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas. 9. Compulsando os autos, a matrícula nº 77.241 do Cartório de Registro de Imóveis de Diadema (fls. 39/40) comprova de forma inequívoca que o imóvel sub judice não está registrado em nome das partes, figurando como proprietário tabular terceiro estranho à lide (Mário Ramos de Freitas). As partes possuem meros direitos possessórios/aquisitivos fundados em compromisso de compra e venda não levado a registro, cujo instrumento foi juntado às fls.44/47. 10. Desse modo, inaplicável a figura da usucapião familiar sobre meros direitos de posse desprovidos do domínio formalizado no Registro de Imóveis. O possuidor direto não pode invocar o rito do art. 1.240-A do CC para extinguir, por usucapião familiar, a cota-parte dos direitos possessórios do ex-companheiro sobre imóvel irregular. 11. Posto isso, com fundamento no art. 356, I, c/c art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO deduzida por JAIME PONTES DE MEDEIROS. Em razão da sucumbência na reconvenção, condeno o réu/reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais relativas à reconvenção, bem como honorários advocatícios em favor do patrono da autora/reconvinda, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa da reconvenção, corrigido monetariamente, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, ressalvada a suspensão da exigibilidade em razão da Justiça Gratuita deferida (art. 98, § 3º, do CPC). 12. Com relação ao mérito propriamente dito da ação principal, o réu arguiu que a falta de registro imobiliário do bem e a ausência de prévia partilha formal inviabilizam a ação. 13. Tais argumentos, todavia, não prosperam. Conforme já assentado na r. decisão de fls. 87/88, aplicando-se o princípio da instrumentalidade das formas, a pretensão autoral foi adequada para ter por objeto a extinção da composse e a alienação dos direitos possessórios e aquisitivos sobre o bem. 14. A jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é firme no sentido de reconhecer a viabilidade jurídica da partilha, alienação judicial e indenização fundada no uso exclusivo de direitos possessórios decorrentes de contrato particular de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado. 15. O réu sustentou, ainda, que a cobrança de aluguéis é indevida porque não exerce posse exclusiva, já que os filhos maiores do casal residem no imóvel. 16. De plano, REJEITO essa tese defensiva. A jurisprudência assente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça de São Paulo estabelece que a moradia de filhos maiores, capazes e com núcleos familiares próprios no imóvel comum constitui ato de mera liberalidade/comodato concedido pelo possuidor direto, não descaracterizando o uso exclusivo e a fruição indireta imputáveis ao réu. 17. Dita tolerância individual não pode ser oposta à co-possuidora (autora) para privá-la de seus direitos patrimoniais ou exonerar o possuidor do dever de indenizar pelo uso exclusivo do bem comum (art. 1.319 do CC). Ademais, o próprio réu confessou que a filha maior aufere renda mediante locação de pavimento superior construído no bem, o que denota exploração econômica que impõe a retribuição proporcional sob pena de enriquecimento sem causa. 18. Feitas tais considerações, fixo como pontos fáticos controvertidos remanescentes: a) o valor de mercado do imóvel para fins de futura alienação judicial e fixação dos aluguéis devidos pelo réu; e b) a existência, extensão, autoria e época de construção de eventuais benfeitorias/acessões erigidas por terceiros no imóvel (ex.: pavimento superior) e seu impacto sobre a avaliação do bem e do aluguel proporcional. 19. Para o encargo, nomeio o perito JOÃO DORIVAL DE FREITAS, devidamente habilitado no Portal de Auxiliares da Justiça deste Tribunal. 20. Diante do deferimento da Justiça Gratuita a ambas as partes, os honorários periciais serão integralmente custeados pelo Estado, nos termos do artigo 95, § 3º, do CPC, observado o disposto na Tabela da Resolução nº 910/2023 do Órgão Especial do TJSP, correspondente a 58 UFESPs (valor unitário de R$ 38,42), totalizando R$ 2.228,36. 21. Intime-se o expert para que informe, no prazo de 05 (cinco) dias, se aceita o encargo nessa condição. 22. INDEFIRO, por outro lado, a produção de prova testemunhal. A autora requereu a oitiva de testemunhas às fls. 145 com o objetivo exclusivo de comprovar "a aquisição do imóvel bem como o não exercício da posse, mas apenas pelo réu, no lapso temporal indicado. 23. A aquisição dos direitos sobre o bem é fato demonstrado documentalmente às fls. 25/28 e incontroverso nos autos. Do mesmo modo, a posse exclusiva exercida pelo réu no período delimitado foi expressamente confessada por ele na contestação (fls. 101/105). Trata-se de fatos incontroversos e confessados, que independem de prova em audiência, nos termos do art. 374, II e III, do CPC. 24. .Sendo os únicos pontos controvertidos estritamente técnicos (avaliação do imóvel, das benfeitorias e do valor locatício), a lide exige a realização apenas de prova pericial de avaliação imobiliária. 25. Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos no prazo legal de 15 (quinze) dias (artigo 465, § 1º, do CPC). 26. O laudo pericial deverá ser entregue em 30 dias a contar da data da perícia. 27. Com a resposta do perito, intimem-se as partes para manifestação e, após, tornem conclusos. Intimem-se. - ADV: BERGUISON SANTOS BARRETO (OAB 369883/SP), PATRÍCIA MOREIRA DO CARMO (OAB 401738/SP), PATRICIA MOREIRA DO CARMO (OAB 401738/SP), BERGUISON SANTOS BARRETO (OAB 369883/SP), PATRICIA MOREIRA DO CARMO (OAB 401738/SP)