1008730-09.2024.8.26.0562

Processo 1008730-09.2024.8.26.0562 - Procedimento Comum Cível - Troca ou Permuta - Glaucia Regina Franco Soares - - Bruno Franco Soares - - Marina Pinto Alvarez - - Hugo Franco Soares - - Lucila Russo Esteves - - Lara Franco Soares - - Roberto Marques Campos - Engeplus - Construtora e Incorporadora Ltda. - MARCIO MONACO FONTES - Vistos. Trata-se deAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTAC/CINDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS com pedido deTUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIAproposta porGLAUCIA REGINA FRANCO SOARES e outrosem face deENGEPLUS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.Aduzem os autores, em síntese, que em 10/02/2020, as firmaram uma Escritura de Permuta Sem Torna, pela qual transferiram um imóvel na Rua Ricardo Pinto, nº 59, Santos, em troca de unidades nos empreendimentos "ResidencialMykonos" e "Residencial Maiorca". Alegam que as unidades do Residencial Maiorca foram entregues conforme o acordado, mas, no caso do ResidencialMykonos, a ré informou que não seria possível entregar as unidades nº 262 e 263 (26º pavimento), oferecendo, em substituição, as unidades nº 252 e 253 (25º pavimento), alegando alteração de numeração exigida pela Prefeitura de Santos. Os autores recusaram a substituição, alegando descumprimento da escritura de permuta, e notificaram extrajudicialmente a ré, que justificou tratar-se do mesmo imóvel com numeração alterada, sem prejuízo para os autores. Tentativas de resolução amigável, incluindo reuniões e trocas de e-mails, não obtiveram êxito. Diante disso, os autores ajuizaram ação requerendo, em tutela de urgênciae no mérito: (i) entrega das unidades nº 262 e 263 conforme a escritura, com multa diária em caso de descumprimento e manutenção do pagamento de aluguel pela ré até a entrega; (ii) subsidiariamente, entrega das unidades nº 252 e 253, com indenização pela diferença de valor de mercado; (iii) Alternativamente, indenização no valor de mercado das unidades originais, avaliado em R$ 1.596.000,00 (um milhão, quinhentos e noventa e seis mil reais); (iv) indenização por danos morais de no mínimo R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais); (v) condenação da ré ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários de 20%. (vi) inversão do ônus da prova e (vii) designação de audiência de conciliação. Juntaram os documentos de fls. 30/71. Indeferido o pedido de tutela provisória (fls. 78/79). Emenda a inicial (fls. 83). Juntou os documentos de fls. 84/87. Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 140/164). Preliminarmente,alegou carência de ação pela perda superveniente do objeto,aduzindo que os Autores já receberam as chaves das unidades 252 e 253, conforme Termo de Recebimento datado de 21/05/2024, sem ressalvas. Assim, não subsiste interesse processual para o prosseguimento da ação, conforme artigo 485, VI, do CPC. No mérito, argumentou a inexistência de entrega de imóvel diverso, alegando que a mudança de numeração foi exigência administrativa, sem impacto na localização, metragem, ou características das unidades, narrando que a tentativa dos Autores de afirmar o contrário visa enriquecimento ilícito. Rebateu pela inexistência de danos morais, aduzindo que não há comprovação de qualquer lesão à honra, imagem ou integridade psicológica dos Autores, já que pequenos contratempos não configuram danos morais, conforme entendimento pacificado do STJ. Argumentou, ainda, a existência de litigância de má-fé, pois os Autores alteraram a verdade dos fatos, resistindo de forma infundada às explicações prestadas pela Ré, violando o princípio da boa-fé processual. Requer, preliminarmente, que seja reconhecida a perda superveniente do objeto, com extinção do processo sem resoluçãodo mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC. No mérito, que a ação seja julgada totalmente improcedente, com a condenação dos Autores ao pagamento das custas processuais, honorários advocatícios (20% sobre o valor da causa), e aplicação de multa por litigância de má-fé. Juntou os documentos de fls. 165/184 e 186/199. Réplica às fls. 203/224. Instados a especificarem provas (fls. 225), manifestaram-se as partes (fls. 228/229 e 230/234). Determinada a realização de audiência de conciliação (fl. 236), qual restou infrutífera (fls. 266/267). A decisão saneadora de fls. 271-275 rejeitou a preliminar de carência de ação, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial de engenharia e a expedição de ofício à Prefeitura. O laudo pericial foi juntado aos autos às fls. 366-445. As partes apresentaram suas manifestações sobre o laudo e pareceres de seus assistentes técnicos. Intimado, o perito apresentou esclarecimentos às fls. 496/501, seguidos das manifestações das partes às fls. 506/520 e 521/522. Declarada encerrada a instrução processual (fls. 525), as partes apresentaram alegações finais por memoriais (fls. 528-544 e 545-555), reiterando suas respectivas teses. A decisão de fls. 556 determinou a expedição de ofício à Prefeitura Municipal de Santos para envio de novo link de acesso ao procedimento administrativo, o que foi atendido às fls. 560/997. As partes manifestaram ciência acerca da cópia do processo administrativo juntada aos autos (fls. 1002 e 1003/1007). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e Decido. Cinge-se a controvérsia em verificar se a entrega das unidades autônomas nº 252 e 253 do "Residencial Mykonos" pela ré constituiu o adimplemento da obrigação de entregar coisa certa, pactuada na escritura de permuta como a entrega das unidades nº 262 e 263, e, em caso de descumprimento, analisar os pedidos indenizatórios decorrentes. Da Obrigação de Entregar Coisa Certa e da Prova Pericial O negócio jurídico firmado entre as partes (fls. 35-50) estabeleceu uma obrigação de dar coisa certa, modalidade obrigacional na qual o objeto da prestação é um bem perfeitamente individualizado. No caso em tela, o contrato especificou, de forma inequívoca, que aos autores seriam destinadas as unidades nº 262 e 263, localizadas no 26º Pavimento do "Residencial Mykonos" (cláusula 13, item 'b', fl. 38). A regra basilar que rege tal obrigação está disposta no artigo 313 do Código Civil, que positiva o princípio da identidade da prestação: "O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa." A força vinculante do contrato (pacta sunt servanda) impõe às partes o dever de cumprir a avença nos exatos termos em que foi estipulada. A defesa da ré se estrutura no argumento de que a prestação entregue, embora com nomenclatura diversa, é substancialmente idêntica à prometida. Alega que as unidades nº 252 e 253 são as mesmas unidades nº 262 e 263, tendo havido apenas uma renumeração administrativa. Para dirimir a controvérsia fática, foi produzida prova pericial técnica, cujo laudo (fls. 366-445) é peça fundamental para o deslinde da causa. O perito do juízo, após análise documental e vistoria in loco, concluiu, de forma categórica, que: Não houve modificação no projeto que tenha reduzido o número de pavimentos do empreendimento (fl. 431 resposta ao quesito 'a' dos autores). As unidades entregues (252 e 253) correspondem, em localização e características, às unidades originalmente prometidas (262 e 263). A comparação entre a escritura e as matrículas atualizadas demonstrou "equivalência entre as unidades prometidas (262 e 263) e as efetivamente entregues (252 e 253)" (fls. 430). A divergência de nomenclatura decorre do critério de contagem de andares, sendo que as unidades entregues (registradas no 25º andar) se localizam no mesmo nível físico correspondente ao 26º pavimento do edifício (fls. 424-425). Não há prejuízo físico, funcional ou patrimonial para os autores, pois as áreas, layout e padrão construtivo são idênticos (fls. 431 e 441). O laudo pericial é claro, fundamentado e conclusivo ao atestar a identidade material entre os bens. O expert demonstrou, por meio de análise de plantas, cotas altimétricas e matrículas (fl. 430), que as unidades entregues possuem as mesmas áreas (total, útil, comum e de garagem) e a mesma fração ideal do terreno que as unidades prometidas na escritura de permuta. Por fim, apresentou a seguinte conclusão: O presente Laudo Pericial tem por finalidade verificar se houve alterações em relação ao projeto original do empreendimento Residencial Mykonos, localizado na Rua Ricardo Pinto, 63, Aparecida, Santos/SP, bem como avaliar se as unidades entregues aos Autores (252 e 253) correspondem, em termos físicos e funcionais, às unidades originalmente prometidas (262 e 263). Assim, em atendimento ao objetivo da presente perícia, procedeu-se à análise documental, vistoria in loco e estudo comparativo das características das unidades discutidas nos autos. As verificações realizadas permitiram identificar a equivalência física e funcional entre as unidades prometidas em permuta ( 262 e 263) e aquelas efetivamente entregues ( 252 e 253), não sendo constatada divergência em relação às áreas privativas, comuns ou totais, tampouco em relação ao padrão construtivo. Dessa forma, este Signatário entende que não há prejuízo material ou funcional decorrente da alteração de numeração das unidades, a qual se deu em função da adequação administrativa promovida junto à municipalidade. Ressalta-se que as diferenças identificadas limitaram-se à localização das vagas de garagem, sem que isso implicasse redução de área, alteração de destinação ou comprometimento do uso das unidades. Embora o juiz não esteja adstrito ao laudo pericial (art. 479 do Código de Processo Civil), só pode afastá-lo se houver nos autos outros elementos probatórios mais robustos que infirmem as conclusões técnicas, o que não verifica no presente caso. Os autores impugnaram o laudo, mas não trouxeram elementos técnicos concretos capazes de desconstituir a detalhada análise do perito. A alegação de que a própria ré teria confessado a diferença de valor em sua contestação (fl. 156) não se sustenta, pois se tratava de argumentação hipotética e retórica, superada pela prova técnica produzida sob o crivo do contraditório. Assim, no plano da materialidade, a prova dos autos demonstra que os autores receberam o bem que lhes era devido em sua substância. A alteração da numeração, embora tenha sido a fonte de toda a discórdia, revelou-se uma mera formalidade administrativa que não alterou a essência da prestação. Portanto, os pedidos de condenação da ré à entrega de outras unidades (as que hoje são numeradas como 262 e 263, situadas em andar superior ao pactuado) ou de indenização por suposta diferença de valor de mercado devem ser julgados improcedentes, pois partem de premissa fática a de que receberam coisa diversa e de menor valor que foi desmentida pela prova pericial. Da Violação do Dever de Informação e da Boa-Fé Objetiva A improcedência do pedido principal, contudo, não significa que a conduta da ré tenha sido integralmente lícita ou isenta de consequências jurídicas. A relação contratual não se esgota na obrigação principal de dar, fazer ou não fazer. Dela irradiam-se deveres anexos ou laterais de conduta, impostos pela boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), tais como os deveres de lealdade, cooperação e, notadamente, de informação. No âmbito das relações de consumo, como a presente, o direito à informação adequada e clara é erigido à condição de direito básico do consumidor (art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor). No caso concreto, a conduta da ré violou esse dever. A alteração da numeração das unidades, ainda que meramente formal, era uma modificação relevante na identificação do objeto contratual e deveria ter sido comunicada aos autores de forma clara, formal e, sobretudo, tempestiva, ou seja, antes de se tornar um fato consumado no momento da entrega das chaves. O perito judicial consignou em sua conclusão que houve falha na comunicação (fl. 443): "Apesar de não terem sido constatadas modificações físicas ou funcionais entre as unidades originalmente previstas na escritura de permuta e aquelas entregues, cumpre salientar que a alteração de numeração das unidades não foi previamente comunicada de forma clara e tempestiva aos Autores. Tal circunstância gerou a percepção de descumprimento contratual, uma vez que não houve, à época, a devida transparência quanto à equivalência técnica das unidades envolvidas." Do Dano Moral A violação do dever de informação e da boa-fé objetiva pela ré causou aos autores danos que transcendem o mero dissabor. Os autores, após cederem seu imóvel e aguardarem por anos a conclusão do empreendimento, foram surpreendidos com a notícia de que não receberiam os apartamentos com a identificação pela qual os conheciam e que constava do instrumento público. A falta de transparência da ré gerou um estado de incerteza, angústia e frustração, levando-os a crer que estavam sendo lesados e recebendo coisa diversa da pactuada. A situação de desconfiança e o sentimento de impotência diante da postura da construtora, que se limitava a afirmar que os imóveis eram os mesmos sem oferecer uma comprovação documental clara e tempestiva, obrigaram os autores a buscar a via extrajudicial e, por fim, a judicial para a defesa de seus direitos. Todo o desgaste emocional, o tempo despendido em reuniões e trocas de e-mails, e o estresse de um litígio que poderia ter sido evitado com uma simples comunicação transparente, configuram dano moral passível de reparação. O dano moral, na hipótese, não decorre da entrega de um bem diferente, mas da forma como a ré conduziu a relação contratual, violando a confiança e a tranquilidade dos consumidores. A ré, com sua omissão, criou o conflito e a "percepção de descumprimento" que o próprio perito reconheceu. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser considerados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a capacidade econômica da ofensora, a extensão do dano e o caráter pedagógico-punitivo da medida. O valor pleiteado de R$ 150.000,00 mostra-se excessivo. Assim, considerando as circunstâncias do caso, em que o dano principal não se materializou, mas a ofensa à boa-fé e o transtorno foram significativos, fixo a indenização por danos morais no valor total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quantia que se mostra suficiente para reparar o abalo sofrido pelo grupo familiar autor, sem gerar enriquecimento ilícito. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a ré, ENGEPLUS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., a pagar aos autores, a título de indenização por danos morais, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do Código Civil). b) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos, notadamente os de obrigação de entregar coisa certa (unidades nº 262 e 263) e os pedidos subsidiários e alternativos de indenização por danos materiais (diferença de valor ou valor integral dos imóveis). Diante da sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais da seguinte forma: 20% (vinte por cento) a cargo da ré e 80% (oitenta por cento) a cargo dos autores. Condeno, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo nos seguintes termos, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC): A ré pagará aos advogados dos autores honorários de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (danos morais), nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Os autores pagarão aos advogados da ré honorários de 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela ré, que corresponde à diferença entre o valor atualizado da causa e o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. P.I.C. - ADV: FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), MARINA GIARETTA SCOMPARIN FONTES (OAB 183590/SP), FERNANDA ALBANO TOMAZI (OAB 261620/SP), MARCELO VALLEJO MARSAIOLI (OAB 153852/SP)