1008569-45.2025.8.26.0309

Processo 1008569-45.2025.8.26.0309 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Julian Mattos do Amaral - Fatima Minhaco Martins - - B&r Consultoria Imobiliária Ltda. (Re/max City) - Vistos em saneador. I. De partida, de rigor o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ad causam aventada pela imobiliária corré. Isso porque, a administradora de imóveis atua como mera mandatária do locador, conforme define o art. 653 do Código Civil, recebendo poderes para, em nome do proprietário, praticar atos de administração do contrato de locação. Deveras, a imobiliária não figura na condição de parte na relação contratual locatícia, que se estabelece exclusivamente entre locador e locatário. Para além, a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações previstas na Lei 8.245/91, especialmente a entrega do imóvel em condições de habitabilidade e a reparação de vícios (art. 22 da legislação de regência), recai sobre o locador, não sobre seu mandatário. À luz das premissas postas, veja-se que no caso em tela a atuação da imobiliária corré limitou-se à intermediação e gestão administrativa do contrato, sem assumir obrigações inerentes à condição de locadora, conforme se infere do contrato de locação acostado aos autos, ausente qualquer alegação de abuso ou ilegalidade no exercício dos poderes à ela conferidos pelo proprietário. Logo, resta patente a ilegitimidade passiva da corré epigrafada. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS CAUSADOS POR FALHA NA ESTRUTURA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Embora a agravante persista na tese de legitimidade passiva da administradora (imobiliária), na ação que visa reparação dos danos causados por falha na estrutura do imóvel, não desqualificou o precedente do Superior Tribunal de Justiça colacionado na decisão monocrática, o qual demonstra o entendimento desta Corte sobre a matéria, permanecendo hígido o entendimento exposto naquela decisão. 2. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.174.849/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 22/3/2023.) No mesmo sentido, é predominante a jurisprudência da E. Corte Bandeirantes, confira-se: Locação de imóvel Ação declaratória de inexistência de débito e danos morais Ilegitimidade passiva da administradora de imóveis reconhecida Imobiliária que atua como mera mandatária do locador e não responde por obrigações contratuais em nome próprio Extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1025960-04.2025.8.26.0506; Relator (a):Mário Daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/07/2026; Data de Registro: 01/07/2026) LOCAÇÃO COBRANÇA DANOS MORAIS Caracterizada a revelia Revelia torna presumidos verdadeiros os fatos alegados na petição inicial Celebrado entre as partes contrato de locação Incontroversa a devolução do imóvel pelos Autores (locatários) nas mesmas condições em que recebido (conforme laudos de vistoria de entrada e de saída) Indevida a retenção da caução pela Requerida Ursula (locadora) Ausente o dano moral Ilegitimidade processual da Requerida Galante (imobiliária) SENTENÇA DE EXTINÇÃO, quanto à Requerida Galante (com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil), E DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, quanto à Requerida Ursula, para condenar a Requerida Ursula à restituição do valor de R$ 10.800,00 RECURSO DA REQUERIDA URSULA IMPROVIDO(TJSP;Apelação Cível 1050780-70.2023.8.26.0114; Relator (a):Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas -12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/06/2026; Data de Registro: 26/06/2026) LOCAÇÕES DE IMÓVEIS (RESIDENCIAL E COMERCIAL) COBRANÇA - AÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ADMINISTRADORA E DO LOCADOR IMOBILIÁRIA QUE É MERA MANDATÁRIA DO LEGÍTIMO RESPONSÁVEL PELAS LOCAÇÕES - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 663 DO CC - ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA RECONHECIMENTO DA CULPA DOS LOCATÁRIOS PELA RESCISÃO DOS CONTRATOS NOS ACORDOS FIRMADOS NAS EXECUÇÕES AJUIZADAS PELO LOCADOR NOVA DISCUSSÃO SOBRE A QUESTÃO NO PRESENTE FEITO IMPOSSIBILIDADE SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.(TJSP;Apelação Cível 1026558-76.2023.8.26.0554; Relator (a):Andrade Neto; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André -8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/06/2026; Data de Registro: 25/06/2026) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Alagamento do imóvel locado. Sentença de parcial procedência. Insurgência da imobiliária corré. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. Acolhimento. Imobiliária que atua como mera mandatária do locador (art. 653 do Código Civil). Inexistência de solidariedade por problemas de habitabilidade do imóvel, salvo demonstração de excesso de mandato ou conduta ilícita própria, o que não se verifica no caso concreto. Extinção do processo sem resolução de mérito em relação à administradora (art. 485, inciso VI, do CPC). NULIDADE PROCESSUAL. Alegação de falta de intimação levantada pelo corréu (proprietário). Afastamento. Matéria eminentemente de direito e fatos comprovados documentalmente. Ausência de prejuízo concreto (pas de nullité sans grief). Tentativa de manobra processual caracterizada como "nulidade de algibeira", rechaçada pela jurisprudência do STJ. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. Dever legal de entregar e manter o imóvel em condições de uso (art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/1991). Tese de caso fortuito e força maior (chuvas atípicas) rechaçada. Previsibilidade configurada diante de alagamento anterior e prévia notificação ao locador, que se manteve inerte e recusou a rescisão sem ônus. Culpa omissiva evidenciada. DANOS MATERIAIS. Manutenção do valor fixado na origem, adstrito à comprovação por notas fiscais idôneas. DANOS MORAIS. Configuração. Frustração do uso do imóvel, perda de bens essenciais e exposição a riscos sanitários que violam o direito à moradia digna e superam o mero dissabor. Quantum indenizatório, contudo, reduzido para R$ 5.000,00 para cada autor (totalizando R$ 10.000,00), em adequação aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Incidência de consectários legais (correção monetária e juros de mora) balizada pelas alterações da Lei nº 14.905/2024 e pelo Tema Repetitivo 1.368/STJ. Adequação dos ônus sucumbenciais. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJSP;Apelação Cível 1001858-61.2024.8.26.0405; Relator (a):Grakiton Satiro Aragão; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/06/2026; Data de Registro: 24/06/2026) Nesse quadro, reconheço a ilegitimidade passiva da BR Consultoria Imobiliária Ltda (Remax City) e, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação a ela. Condeno o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono da ré excluída, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. II. De outro lado, a inicial nada tem de inepta, pois atende integralmente aos requisitos ínsitos no Código de Processo Civil. Especificamente no que toca ao pedido vergastado, note-se da peça vestibular que a parte autora, ao contrário do que pretende fazer crer o contestante, expos a causa de pedir do pedido de indenização de danos materiais, apontando de modo individualizado e pormenorizado cada dano compreendido no valor total postulado de R$ 4.931,49, a saber, (i) R$ 1.590,00 a título de ressarcimento do gasto com o laudo pericial que ele mesmo quis produzir; (ii) R$ 1.300,00 a título de gasto com mudanças; (iii) R$ 1.041,49 correspondente a hospedagens emergenciais; (iv) R$ 700,00 em decorrência de apoio logístico; (v) R$ 300,00 a título de ressarcimento por uma consulta médica. III. Tampouco procede a arguição de falta de interesse de agir. O interesse processual composto pela necessidade, utilidade e adequação da tutela é patente. O autor alega inadimplemento contratual da locadora, consistente na entrega de imóvel com vícios de habitabilidade, o que demanda provimento jurisdicional constitutivo (rescisão contratual por culpa da requerida) e condenatório (indenização por danos materiais e morais). Não há meio extrajudicial apto a produzir o mesmo resultado. A existência de lide é inequívoca, havendo resistência expressa da locadora ao pedido, conforme sua contestação. IV. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, declaro o feito saneado. V. Os pontos controvertidos a serem objeto de atividade probatória são os seguintes: a) Existência e extensão de vícios estruturais e sanitários no imóvel locado durante o período da ocupação; b) Se o imóvel se tornou inabitável por culpa exclusiva ou concorrente da locadora, impedindo o uso regular do bem e justificando a rescisão contratual antecipada; c) Existência e nexo causal entre os alegados vícios de habitabilidade e os danos materiais e danos morais postulados pelo autor; d) Cabimento da multa compensatória (três aluguéis: R$ 6.900,00) por rescisão antecipada imputável à locadora, e da restituição do título de capitalização (R$ 7.500,00) garantidor da locação. VI. Sob tal ótica, defiro a prova pericial de engenharia. Com efeito, a perícia é necessária para apurar a natureza, a causa e a extensão dos vícios apontados no imóvel. O perito deverá verificar as condições de habitabilidade e salubridade do imóvel durante a locação e se as intervenções realizadas pela locadora sanaram os eventuais problemas. Para tanto, nomeio como perito Rafael Bonello, que deverá ser intimado para dizer no prazo de 05 dias se aceita o encargo e, em caso positivo, estimar seus honorários, cujo ônus será suportado pelo autor, pois quem postulou a prova e sobre quem recai o ônus da prova. Aliás, observe o autor que a benesse da gratuidade já foi indeferida por este Juízo. Faculto às partes a apresentação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos no prazo legal de 15 dias (art. 465, §1º, do CPC). Laudo em 90 dias. VII. Após a realização da prova pericial, será apreciado a pertinência da prova oral requerida. Int. - ADV: ALEXANDRE CARRERA (OAB 190143/SP), VICTOR GABRIEL NUNES GIANOTTO (OAB 492535/SP), ALEXANDRE CARRERA (OAB 190143/SP)