1008377-49.2023.8.26.0482

Processo 1008377-49.2023.8.26.0482 - Procedimento Comum Cível - DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO - As Incorporadora S/s Ltda - Jose Aparecido de Andrade - - Adriana da Silva Scarzo - Vistos. Trata-se de ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por A.S. Incorporadora S/S Ltda. em face de José Aparecido de Andrade Costa e Adriana da Silva Scarzo Costa. A autora alega que as partes celebraram compromisso de compra e venda do lote 9 da quadra Y do loteamento denominado Rota do Sol em Presidente Prudente, e que os requeridos se encontram inadimplentes com o pagamento das parcelas contratuais desde julho de 2018. Diante disso, requereu a declaração da rescisão contratual, a reintegração na posse do imóvel e a retenção de valores decorrentes de cláusula penal, comissão de corretagem, taxa de fruição e débitos tributários incidentes sobre o bem). A tutela provisória de urgência foi indeferida (fls. 122). Citados, os requeridos apresentaram contestação (fls. 276/284). Em preliminar, arguiram a ocorrência de litispendência e a incompatibilidade de pedidos em razão da prévia propositura da ação de execução de título extrajudicial nº 1005289-71.2021.8.26.0482 em trâmite perante a 5ª Vara Cível desta Comarca. No mérito, sustentaram que a inadimplência decorreu de dificuldades financeiras momentâneas e defenderam a manutenção do contrato. Subsidiariamente, afirmaram ter edificado de boa-fé uma residência no lote, avaliada unilateralmente em R$ 400.000,00, postulando o direito à indenização integral pelas acessões e a retenção do imóvel até o efetivo pagamento, além de impugnarem as deduções pretendidas pela autora, especialmente a taxa de fruição. Juntaram documentos e requereram a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. A parte autora apresentou réplica (fls. 308/312), refutando a preliminar de litispendência ao argumento de que os pedidos são distintos e que o ajuizamento da execução frustrada não impede a opção pela rescisão contratual (fls. 308/309). No mais, impugnou a estimativa apresentada para a construção e concordou com a produção de prova pericial de engenharia com o rateio das despesas (fls. 307/311). Instadao a especificar provas, os réus reiteraram o pedido de perícia e manifestaram interesse em audiência de conciliação, enquanto a autora informou desinteresse na autocomposição e também pugnou pela realização de perícia técnica de engenharia. 1. Apreciação da Gratuidade da Justiça e da Preliminar de Litispendência Inicialmente, defiro aos requeridos os benefícios da assistência judiciária gratuita, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, tendo em vista a declaração de hipossuficiência juntada aos autos (fls. 283) e a ausência de elementos concretos que infirmem a presunção legal de incapacidade financeira para suportar as custas do processo. Anote-se. Passo ao exame da preliminar arguida em contestação. Os requeridos sustentaram a ocorrência de litispendência com a ação de execução de título extrajudicial nº 1005289-71.2021.8.26.0482, ajuizada pela autora perante a 5ª Vara Cível desta Comarca (fls. 274/275). A alegação não merece acolhimento. A litispendência exige a tríplice identidade de partes, causa de pedir e pedidos, nos moldes do artigo 337, parágrafos segundo e terceiro, do Código de Processo Civil. Na demanda executiva anterior, a credora postulou a satisfação coativa das prestações em atraso, ao passo que na presente ação busca a resolução definitiva do vínculo contratual e a reintegração na posse do imóvel, pretensões dotadas de natureza e efeitos jurídicos substancialmente diversos. Ademais, a frustração na localização de bens expropriáveis no procedimento executivo não impede que a parte lesada exerça a faculdade conferida pelo artigo 475 do Código Civil, optando pela resolução do compromisso de compra e venda ante o inadimplemento continuado dos adquirentes, razão pela qual inexiste óbice processual ao prosseguimento deste feito. Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: EMENTA: LITISPENDÊNCIA. Demanda de rescisão contratual, ação de exigir contas, execução de título extrajudicial e embargos à execução. Tríplice identidade não caracterizada. Na ausência de pressuposto processual negativo, impõe-se a anulação da sentença de extinção da demanda, com o retorno dos autos à primeira instância e o regular prosseguimento do processo. Reconhecimento, de ofício, da incompetência da vara de origem para processar e julgar o feito, diante da conexão com a demanda de rescisão contratual. Sentença anulada. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1003941-53.2022.8.26.0362; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Guaçu - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2022; Data de Registro: 29/11/2022) Assim, rejeito a preliminar de litispendência. Não havendo outras preliminares ou nulidades a sanar, e estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o feito saneado. 2. Fixo como temas controvertidos: A) A culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e a higidez dos encargos moratórios decorrentes da inadimplência contratual. B) O percentual adequado de retenção das parcelas pagas pelos compradores e o cabimento da cobrança de taxa de fruição sobre o lote, bem como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e despesas incidentes sobre o bem durante a posse. C) A existência, a regularidade perante os órgãos municipais, o estágio da obra, o custo de edificação e o valor atual de mercado da residência e acessões construídas pelos réus no terreno. D) O direito dos requeridos à indenização pelas benfeitorias e acessões erigidas no imóvel e o preenchimento dos requisitos para o exercício do direito de retenção. 3 - Para a solução da controvérsia técnica a respeito da construção existente no lote, defiro a produção de prova pericial de engenharia civil. Nomeio perito judicial o Sr. Vitor Reis Simões de Moura, fixando provisoriamente os honorários periciais em 58 UFESPs, com amparo na Tabela anexa da Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Tendo em vista que a realização da prova pericial foi requerida expressamente por ambas as partes nos autos (fls. 314/315 e 318/323), as despesas serão rateadas em proporções iguais, na forma do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. Sendo a parte requerida beneficiária da gratuidade da justiça, a sua cota de cinquenta por cento respeitará o teto da Resolução nº 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e será custeada pelo Estado, com recursos vinculados à Secretaria da Justiça. Providencie a Serventia o necessário para a respectiva reserva de honorários estatais. A cota cabível à autora (cinquenta por cento) deverá ser depositada nos autos no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão da prova pericial. No prazo comum de 15 (quinze) dias, as partes poderão impugnar a nomeação do perito e a fixação provisória dos honorários, formular quesitos e indicar assistentes técnicos, devendo estes, em caso de apresentação de pareceres, observar o disposto no artigo 477, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. Apresentados os quesitos ou decorrido o prazo legal, intime-se o perito judicial para manifestar aceitação do encargo no prazo de 05 (cinco) dias. Atendidas as determinações e efetivado o depósito pela autora e a reserva da cota estatal, intime-se o perito para agendamento do início dos trabalhos, assinalando-se o prazo de 30 (trinta) dias para a entrega do laudo pericial. Com a juntada do laudo pericial aos autos, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias para manifestação. Intimem-se. - ADV: MARCOS LAURSEN (OAB 158576/SP), MURILLO FERNANDO DOS SANTOS FERREIRA MARQUES (OAB 255549/SP), MARCOS LAURSEN (OAB 158576/SP)