1008254-81.2025.8.26.0320

Processo 1008254-81.2025.8.26.0320 (apensado ao processo 1007660-19.2015.8.26.0320) - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Peterson Danilo de Almeida - - Fernanda Machado de Almeida - Rolamar Constuções e Empreendimentos Ltda - Vistos. Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com indenização por benfeitorias e devolução de valores ajuizada por PETERSON DANILO DE ALMEIDA e FERNANDA MACHADO DE ALMEIDA contra ROLAMAR CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., todos qualificados nos autos. Os autores alegam que celebraram compromisso de compra e venda de lote de terreno de número 31, quadra V, do loteamento Jardim dos Jequitibás, nesta comarca, pelo valor de R$ 90.000,00, em 01 de junho de 2014. Relatam que, após dificuldades financeiras e inadimplemento, inclusive com anterior acordo judicial em demanda conexa, pretendem a rescisão do contrato e a devolução de 80% dos valores pagos, em parcela única, além de indenização pelas acessões e benfeitorias que realizaram no lote, consistentes em uma construção de padrão misto com 291,07 m². Pleitearam tutela provisória para suspensão de cobranças e abstenção de inclusão de seus nomes em cadastros de inadimplentes. A tutela provisória de urgência foi deferida, suspendendo-se a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e determinando-se o apensamento do feito ao processo conexo. Regularmente citada, a requerida apresentou contestação. Em sede de mérito, sustentou a impossibilidade de rescisão contratual com fulcro no princípio da boa-fé objetiva, aduzindo a ocorrência de comportamento contraditório (venire contra factum proprium), sob o argumento de que os adquirentes edificaram no lote e posteriormente pleitearam o desfazimento do vínculo. Subsidiariamente, requereu a aplicação do instituto da acessão inversa, sob a alegação de que o valor da construção supera consideravelmente o valor da terra nua, devendo os autores ser compelidos a adquirir a propriedade do solo pelo preço restante. Pleiteou, ainda, a retenção de 20% dos valores pagos, a exclusão de encargos moratórios e da comissão de corretagem da devolução, a aplicação de juros apenas a partir do trânsito em julgado, a cobrança de taxa de fruição e a isenção do dever de indenizar as construções devido à clandestinidade da obra. Houve réplica. Instadas as partes a especificar as provas que pretendiam produzir, os autores requereram a realização de perícia técnica de engenharia para avaliar as acessões e benfeitorias. A requerida pleiteou o julgamento antecipado do feito ou, subsidiariamente, a realização de prova pericial de avaliação para constatar a existência e regularidade das edificações. O benefício da gratuidade da justiça requerido pelos autores foi indeferido por este juízo, tendo em vista os indícios de capacidade financeira constatados nos autos. Os autores promoveram o recolhimento das custas iniciais e das custas de citação postal. É o relatório do essencial. DECIDO. Não existem preliminares processuais pendentes de apreciação. O processo está em ordem, concorrendo os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual. O feito não comporta julgamento antecipado, visto que as questões de fato dependem de dilação probatória técnica, notadamente para avaliar a construção existente sobre o terreno e o próprio solo de forma individualizada, a fim de analisar a ocorrência de acessão inversa e dimensionar o eventual direito à indenização por acessões e benfeitorias. Assim, declaro o feito SANEADO. Para a avaliação das benfeitorias e acessões realizadas no terreno objeto da lide, bem como para a avaliação do próprio lote de terreno isoladamente (terra nua), defiro a produção da prova pericial de engenharia de avaliação. A apuração técnica do valor de ambos os bens é indispensável para verificar a procedência do pedido indenizatório e para aferir os requisitos da pretendida acessão inversa, nos termos do artigo 1.255, parágrafo único, do Código Civil. Nomeio como perito judicial o engenheiro ALEX CORTEZ AGUILERA (e-mail principal: ACAENG76@GMAIL.COM). Intime-se o perito a estimar seus honorários no prazo de cinco dias. Como a prova pericial foi pleiteada por ambas as partes (pelos autores de forma direta e pela ré de forma subsidiária), e considerando que os autores não são beneficiários da justiça gratuita, os honorários periciais deverão ser custeados por quem requereu a prova ou rateados de forma isonômica. Sendo assim, determina-se que as custas periciais sejam rateadas em igual proporção entre os autores e a ré, cabendo o adiantamento de 50% (cinquenta por cento) a cada polo da lide, devendo os respectivos depósitos judiciais ser realizados no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. O laudo pericial deverá ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data de início dos trabalhos pelo profissional nomeado, após a comprovação dos depósitos dos honorários em juízo. As partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, poderão indicar assistentes técnicos e formular quesitos, nos termos do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Apresentado o laudo pericial em juízo, as partes serão intimadas para se manifestar sobre o resultado no prazo comum de 15 (quinze) dias, oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos, se houver. As questões de direito relevantes para a solução do mérito são: a) O cabimento da rescisão contratual pleiteada pelos compromissários compradores e a caracterização, ou não, de comportamento contraditório (venire contra factum proprium); b) A viabilidade jurídica da acessão inversa arguida pela loteadora e o preenchimento de seus requisitos legais, em especial o valor consideravelmente superior da construção em relação ao solo; c) A definição do percentual de retenção de valores pagos em favor da vendedora e o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a devolução; d) O direito dos adquirentes à indenização pelas construções e acessões efetuadas no lote e o impacto da posterior regularização administrativa da obra perante a municipalidade; e) A responsabilidade por eventuais passivos tributários e o cabimento de taxa de fruição ou ocupação do imóvel edificado, definindo-se o seu percentual e o termo inicial. Não há necessidade de produção de prova oral ou de audiência de instrução e julgamento neste momento, mostrando-se suficiente a instrução de índole documental e pericial. Int. - ADV: GUILHERME HENRIQUE CEZARIO PEREIRA (OAB 398466/SP), GUILHERME HENRIQUE CEZARIO PEREIRA (OAB 398466/SP), VALMIR LOPES TEIXEIRA MARTINS (OAB 143786/SP)