1008157-31.2022.8.26.0597

Processo 1008157-31.2022.8.26.0597 - Despejo por Falta de Pagamento - Despejo por Inadimplemento - Centro Empresarial Zanini Empreendimentos Imobiliarios Ltda - Mario Clovis Garrefa - - Mgf Alliance Empreendimentos e Participações Ltda - SENTENÇA Processo nº: 1008157-31.2022.8.26.0597 Classe - Assunto: Despejo por Falta de Pagamento - Despejo por Inadimplemento Requerente: Centro Empresarial Zanini Empreendimentos Imobiliarios Ltda Requerido: Mario Clovis Garrefa e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). LEOPOLDO VILELA DE ANDRADE DA SILVA COSTA Vistos. CENTRO EMPRESARIAL ZANINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ajuizou ação de despejo por descumprimento de cláusula contratual cumulada com cobrança em face de MÁRIO CLÓVIS GARREFA e MGF ALLIANCE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., alegando, em síntese, que celebrou com o primeiro requerido contrato de locação não residencial referente ao imóvel localizado na Avenida João Olézio Marques, nº 3.563, Gleba I, Prédio I, em Sertãozinho/SP, figurando a segunda requerida como fiadora. Sustentou que o locatário deixou de adimplir aluguéis, encargos condominiais e IPTU referentes aos meses indicados na inicial, apesar das tentativas de composição extrajudicial, razão pela qual requereu a rescisão do contrato, o despejo dos requeridos e a condenação ao pagamento dos débitos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, acrescidos dos encargos contratuais. Juntou documentos (fls. 1/156). O pedido de liminar de desocupação foi indeferido (fls. 166). Citados, os requeridos apresentaram contestação. Em preliminar, sustentaram ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, sob o fundamento de que a inicial não teria sido instruída com documentos suficientes à comprovação dos encargos cobrados. Alegaram, ainda, a ilegitimidade passiva de Mário Clóvis Garrefa, ao argumento de que as partes teriam ajustado sua substituição por terceira pessoa jurídica. No mérito, afirmaram que o imóvel não se encontrava apto à finalidade pretendida, especialmente para instalação de cervejaria, em razão de problemas estruturais e deficiência na rede de esgoto. Sustentaram que houve redução consensual da área locada, de modo que seria devido apenas o pagamento proporcional correspondente a 30% do aluguel. Subsidiariamente, pleitearam indenização por fundo de comércio e por benfeitorias ou obras estruturais realizadas no imóvel, com compensação de tais valores com eventual débito locatício. Juntaram documentos (fls. 173/457). Houve réplica (fls. 461/477). O feito foi saneado e foi determinada a produção de prova pericial (fls. 655/656). O laudo pericial foi juntado as fls. 991/1016, com laudo complementar as fls. 1067/1071. As partes se manifestaram sobre a prova técnica (fls. 1076/1087 e 1088/1091). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de prova oral. Nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir aquelas inúteis ou meramente protelatórias. No caso, as questões relevantes para a solução da controvérsia foram suficientemente esclarecidas pela prova documental e pela prova pericial produzida nos autos. A controvérsia central diz respeito à possibilidade de rescisão do contrato de locação em razão da inadimplência, à alegada inadequação técnica do imóvel para a atividade pretendida pelos requeridos e à suposta redução consensual da área locada. A alegação de inadequação do imóvel possui natureza eminentemente técnica, razão pela qual foi objeto de perícia de engenharia. O perito judicial vistoriou o imóvel, analisou os documentos apresentados pelas partes e respondeu aos quesitos formulados, inclusive em sede de esclarecimentos complementares. Assim, eventual prova oral não teria aptidão para infirmar, substituir ou complementar, de modo tecnicamente relevante, as conclusões periciais acerca das condições físicas, hidráulicas, sanitárias e estruturais do imóvel. Também não se justifica a produção de prova oral para esclarecimento do contexto da negociação ou da suposta redução da área locada. A existência, validade e extensão de eventual alteração contratual devem ser aferidas, em regra, a partir dos instrumentos escritos, comunicações eletrônicas e demais documentos constantes dos autos, sobretudo em se tratando de contrato empresarial formal, de locação não residencial, celebrado por escrito e envolvendo imóvel de grande extensão e valor econômico expressivo. Indefiro, portanto, a produção de prova oral e passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo. A petição inicial descreve suficientemente a relação jurídica locatícia, indica os meses de inadimplemento, apresenta planilha discriminativa do débito e está acompanhada do contrato de locação e de documentos relativos à relação mantida entre as partes. Eventual insuficiência documental quanto a determinados encargos não conduz à extinção do processo sem resolução do mérito, mas, quando muito, interfere na extensão da condenação pecuniária, a ser apreciada no mérito. Também rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva de Mário Clóvis Garrefa. O requerido figura expressamente como locatário no contrato de locação juntado aos autos. A alegação de que teria havido tratativas para sua substituição por terceira pessoa jurídica não é suficiente para afastar sua legitimidade, especialmente porque não foi apresentado instrumento formal de cessão, aditamento contratual ou anuência inequívoca da locadora quanto à exoneração do locatário originário. A eventual exploração econômica do estabelecimento por terceira pessoa jurídica ou a intenção de futura substituição contratual não afasta, por si só, a responsabilidade daquele que assinou o contrato na qualidade de locatário. Assim, subsiste sua pertinência subjetiva para figurar no polo passivo da ação. No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. É incontroversa a existência do contrato de locação não residencial celebrado entre as partes, tendo por objeto o imóvel descrito na inicial. Também não há controvérsia substancial quanto à ausência de pagamento integral dos valores locatícios indicados pela parte autora, embora os requeridos discutam a exigibilidade integral dos aluguéis e encargos, sob o fundamento de que teria havido redução da área locada e de que o imóvel não estaria apto à finalidade pretendida. Com efeito, a tese defensiva não merece acolhimento. Os requeridos sustentam que o imóvel não poderia ser utilizado em sua integralidade, especialmente para instalação de cervejaria, em razão de supostas inadequações estruturais, hidráulicas e sanitárias. Todavia, a prova pericial não confirmou a existência de vícios construtivos, defeitos ocultos ou problemas de manutenção capazes de justificar a inadimplência ou a redução unilateral do aluguel. O laudo pericial concluiu que o imóvel se encontrava em adequado estado de conservação, reformado e sem vícios estruturais que comprometessem sua segurança. Consignou, ainda, que o imóvel já dispunha de infraestrutura sanitária instalada, tendo anteriormente abrigado restaurante e, atualmente, outro restaurante em operação, circunstância que evidencia a capacidade funcional do sistema existente para atividades de natureza culinária e de consumo. É certo que a perícia também registrou que a plena avaliação da aptidão do imóvel para instalação de uma cervejaria dependia da apresentação, pelo requerido, de documentos técnicos específicos, como projeto executivo, memorial de cálculo, licenças ambientais e sanitárias, parâmetros de demanda hídrica, características dos efluentes e demais elementos próprios da atividade industrial pretendida. Essa conclusão, contudo, não favorece a tese defensiva. Ao contrário, demonstra que a instalação de cervejaria dependia de adequações específicas vinculadas ao modelo de negócio pretendido pelo locatário, não se confundindo tais exigências com vício ou inadequação originária do imóvel. O contrato de locação atribuiu ao locatário a responsabilidade pela obtenção de licenças, alvarás e autorizações necessárias ao exercício de sua atividade, bem como pela realização das adaptações exigidas pelos órgãos competentes, salvo quanto a obrigações expressamente assumidas pela locadora. A atividade de cervejaria, por envolver processo produtivo específico, demanda parâmetros técnicos próprios, inclusive quanto a efluentes, abastecimento, pressão, tratamento, ventilação, licenciamento ambiental e sanitário. Desse modo, a necessidade de adequações personalizadas para a implantação de cervejaria não autoriza concluir que o imóvel era impróprio para locação ou que a locadora descumpriu obrigação contratual suficiente para justificar a retenção de aluguéis. Também não há prova segura de que tenha havido redução consensual da área locada, com consequente diminuição do aluguel para 30% do valor originalmente contratado. O contrato escrito descreve a área locada e estabelece o valor do aluguel (fls. 106/119). A alteração de elemento essencial da locação, como a área objeto do contrato e o correspectivo valor locatício, exigiria manifestação clara e inequívoca das partes. As tratativas e comunicações eletrônicas invocadas pelos requeridos demonstram, quando muito, que houve negociação entre os envolvidos, mas não comprovam a efetiva celebração de aditamento contratual ou acordo definitivo de redução da área locada e do aluguel. Negociações preliminares, propostas ou manifestações voltadas à tentativa de composição não equivalem, por si só, à modificação contratual definitiva, sobretudo quando ausente instrumento formal e quando a locadora, posteriormente, exigiu o pagamento integral dos valores previstos no contrato. Além disso, a prova pericial apurou que a área efetivamente ocupada pelos requeridos excedia a área contratualmente locada, e não o contrário. Embora a aferição tenha sido realizada mediante metodologia de reconstituição técnica, em razão de o imóvel já se encontrar desocupado na data da perícia, o perito esclareceu que se valeu de projeto arquitetônico, croquis, laudo de vistoria, registros fotográficos, contrato de locação e vestígios físicos remanescentes, metodologia compatível com os elementos disponíveis. A impugnação dos requeridos ao laudo, nesse ponto, não veio acompanhada de prova técnica suficiente para afastar a conclusão do perito judicial, profissional equidistante das partes e nomeado pelo Juízo. A mera discordância da parte com o resultado da perícia não é bastante para desconstituí-la. Assim, não há como se reconhecer a alegada redução da área locada, tampouco a limitação do aluguel a 30% do valor contratual. A inadimplência contratual, portanto, restou caracterizada. O art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91 impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis. O inadimplemento autoriza a rescisão da locação e o despejo, nos termos da Lei do Inquilinato. No caso, ainda que tenha havido tratativas entre as partes, não se demonstrou quitação integral dos débitos locatícios, nem causa jurídica apta a afastar a mora do locatário. O depósito realizado pelos requeridos, correspondente apenas à fração que entendiam devida, não purgou a mora, pois fundado em premissa defensiva ora afastada. Quanto aos pedidos subsidiários de indenização por fundo de comércio e por benfeitorias ou obras estruturais, não comportam acolhimento. Em primeiro lugar, a pretensão de indenização por fundo de comércio possui natureza autônoma e não foi deduzida por meio de reconvenção, razão pela qual não se presta, nos limites da contestação, a ensejar condenação da autora ao pagamento de indenização. De todo modo, ainda que analisada como matéria defensiva, a alegação não afasta a procedência do despejo. A ação fundada em inadimplemento contratual não confere ao locatário direito à permanência no imóvel ou à indenização pelo fundo de comércio criado em razão da exploração do estabelecimento, especialmente quando não se trata de ação renovatória nem há demonstração de conduta ilícita da locadora capaz de justificar reparação dessa natureza. Também não procede a pretensão de compensação por benfeitorias ou obras estruturais. O contrato de locação e o laudo de vistoria de entrada evidenciam que o locatário tinha ciência das condições do imóvel e da necessidade de adequações para a atividade pretendida. Ademais, a prova pericial não constatou vícios construtivos, defeitos ocultos ou problemas de manutenção que pudessem ser tecnicamente relacionados a limitações físicas inerentes à estrutura do imóvel. As adequações realizadas para viabilizar o negócio explorado pelos requeridos decorrem da própria atividade empresarial pretendida e não foram demonstradas como obrigação inadimplida da locadora. Não há, portanto, crédito líquido, certo e exigível dos requeridos contra a autora apto a autorizar compensação com os aluguéis e encargos locatícios cobrados. Quanto à cobrança, são devidos os aluguéis vencidos indicados na inicial, bem como aqueles vencidos no curso do processo até a efetiva desocupação do imóvel, observados os valores previstos contratualmente, os descontos e carências eventualmente aplicáveis conforme o próprio contrato e os pagamentos comprovadamente realizados. Também são devidos os encargos locatícios previstos contratualmente, como IPTU e despesas condominiais ou rateios, desde que comprovados documentalmente nos autos ou em fase de liquidação, vedada a cobrança fundada apenas em lançamentos unilaterais desacompanhados de suporte documental mínimo, caso impugnados de forma específica. A multa moratória, os juros de mora e a correção monetária deverão observar os critérios contratualmente pactuados, desde que não contrariem norma cogente. A multa contratual por infração também é devida, se prevista no contrato para a hipótese de inadimplemento/rescisão, cabendo sua apuração em liquidação. Quanto aos honorários advocatícios contratuais de 20% previstos para cobrança judicial, sua exigibilidade deve ser compatibilizada com a verba sucumbencial fixada judicialmente. Assim, para evitar duplicidade indevida, a verba honorária de sucumbência será fixada por este Juízo, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. Quanto à correquerida MGF Alliance Empreendimentos e Participações Ltda., a mesma figura no contrato na qualidade de fiadora das obrigações assumidas pelo locatário, respondendo pelos débitos reconhecidos nesta demanda nos limites da garantia prestada. Todavia, não houve, na avença, cláusula de renúncia expressa ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil, razão pela qual sua responsabilidade deve ser reconhecida de forma subsidiária, facultando-se à fiadora a invocação da prerrogativa legal em sede de cumprimento de sentença, observados os requisitos previstos em lei. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes; b) decretar o despejo dos requeridos do imóvel descrito na inicial, tornando definitiva eventual medida liminar anteriormente deferida, caso ainda não cumprida; c) condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos indicados na inicial e dos aluguéis vencidos no curso do processo até a efetiva desocupação do imóvel, abatidos os valores comprovadamente pagos ou depositados; d) condenar os requeridos ao pagamento dos encargos locatícios contratualmente previstos, inclusive IPTU e despesas condominiais/rateios, desde que comprovados documentalmente, observados os pagamentos já realizados; e) condenar os requeridos ao pagamento dos acréscimos contratuais cabíveis, inclusive correção monetária, juros de mora e multa moratória, na forma do contrato, além de eventual multa contratual por infração, se devida, tudo a ser apurado em liquidação de sentença; Os valores deverão ser apurados em fase de liquidação, mediante apresentação de demonstrativo discriminado e documentos comprobatórios dos encargos acessórios, facultada a impugnação pelos requeridos. A correquerida MGF ALLIANCE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA deverá arcar subsidiariamente com os valores a que o locatário foi condenado. A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389 e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei n° 14.905/2024, da seguinte forma: I) até o dia 27/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei n°14.905/2024), a correção monetária será feita com base na Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora serão de 1/% ao mês; II) a partir do dia 28/08/2024 (início da vigência da Lei n° 14.905/2024), o índice a ser utilizado será: a) o IPCA-IBGE, quando incidir apenas correção monetária; b) a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, quando incidir apenas juros de mora; c) a taxa SELIC, quando incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora. Em razão da sucumbência mínima da autora, condeno os requeridos ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Quanto a esta condenação, a responsabilidade é solidária, já que ela não diz respeito ao contrato, mas aos consectários legais. Após as providências de praxe, arquivem-se os autos. Publique-se. Intime-se. Sertaozinho, 30 de julho de 2026. LEOPOLDO VILELA DE ANDRADE DA SILVA COSTA Juiz de Direito Assinatura digital, nos termos da Lei 11.419/2006, conforme impressão à margem direita - ADV: GUSTAVO OLIVA MINELLI (OAB 164184/SP), GUSTAVO OLIVA MINELLI (OAB 164184/SP), FELIPE BARBI SCAVAZZINI (OAB 314496/SP), GABRIEL FERNANDES KHAYAT (OAB 407237/SP), MAURÍCIO SURIANO (OAB 190293/SP), PEDRO HENRIQUE JUZO NUCITELLI (OAB 459539/SP), MAURÍCIO SURIANO (OAB 190293/SP), GABRIEL FERNANDES KHAYAT (OAB 407237/SP), ISABELA BOSSOLANI ROSSINO (OAB 407271/SP), GEORDANO PARAGUASSU PEREIRA (OAB 397297/SP), FELIPE BARBI SCAVAZZINI (OAB 314496/SP)