1007934-94.2022.8.26.0624

ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS Nº 1007934-94.2022.8.26.0624/SP REQUERENTE : WILMA APARECIDA SILVEIRA CARDOSO ADVOGADO(A) : MARIA REGINA GARCIA MONTEIRO (OAB SP110529) INTERESSADO : UBALDO RAMOS SOARES (Representado) ADVOGADO(A) : LILIAN ALVES CAMARGO (OAB SP131698) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Nomeado perito judicial para avaliação mercadológica do bem, foi apresentado o laudo pericial, no qual se apurou o valor de mercado de R$ 274.749,53 (duzentos e setenta e quatro mil, setecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e três centavos) , mediante conjugação do método comparativo direto de dados de mercado (terreno) com o método do custo de reprodução e depreciação física pela tabela ross-heidecke (edificação). A parte autora apresentou manifestação acompanhada de parecer técnico de seu assistente, insurgindo-se contra o montante central apurado e sustentando que o imóvel deveria ser enquadrado no limite superior do intervalo de segurança de 10% (R$ 302.224,48) ou no patamar de R$ 320.000,00, sob a alegação de potencial de expansão urbana e particularidades construtivas do imóvel. Instado a se manifestar, o perito prestou esclarecimentos circunstanciados em laudo complementar (fls. 362/365), ratificando integralmente as conclusões originárias e elucidando que os fatores urbanísticos e de entorno já foram absorvidos pelas amostras pesquisadas no próprio loteamento, sendo incabível a dupla incidência, além de justificar que o estado de conservação regular e a idade física da construção (20 anos) legitimam a adoção do valor médio saneado. Intimada, a autora reiterou o parecer divergente de seu assistente técnico, pugnou pela complementação formal do laudo para menção de que a vistoria foi acompanhada pelo inquilino do imóvel e postulou a manutenção da gratuidade da justiça (fls. 367/373). É o breve relatório. Fundamento e decido. A prova pericial encontra-se hígida, completa e apta a subsidiar a fixação do valor de mercado do imóvel para fins de alienação judicial, sendo desnecessária qualquer dilação probatória, esclarecimento adicional ou realização de nova perícia. Dispõe o artigo 480 do Código de Processo Civil que o juiz determinará a realização de nova perícia somente "quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida" , o que inocorre na hipótese vertente. Do cotejo dos autos, observa-se que a própria assistência técnica da requerente não divergiu da metodologia científica adotada pelo perito judicial, reconhecendo a pertinência do método comparativo direto de dados de mercado e do método do custo de reprodução (ABNT NBR 14.653). A divergência apresentada pela autora cinge-se, essencialmente, a juízo de valor subjetivo quanto à atratividade do bem e ao anseio de que o preço seja fixado no ápice da margem estatística (intervalo de segurança). Contudo, como bem ressaltou o expert nomeado, o intervalo de segurança reflete a oscilação natural de negociação mercadológica, não constituindo faculdade para que a parte escolha arbitrariamente a faixa de valor que melhor lhe convém. Ademais, o perito do juízo demonstrou com clareza que: A infraestrutura e a localização urbana já estão computadas nos elementos amostrais colhidos no próprio bairro ( Residencial Astória ), de modo que nova ponderação implicaria bis in idem avaliatório; A construção possui cerca de 20 anos, estado de conservação "regular" e padrão normal, de forma que a correta aplicação da tabela Ross-Heidecke conduz à média saneada e homogeneizada obtida, inexistindo acabamentos de luxo ou atipicidade locacional que autorizassem a majoração do valor ao teto da amostragem. Ressalte-se que o perito judicial atua como órgão auxiliar da Justiça, com equidistância, imparcialidade e compromisso com a verdade real, sobrepondo-se suas conclusões técnicas àquelas formuladas por assistente técnico contratado pela parte, cuja manifestação não logrou infirmar os parâmetros matemáticos e normativos aplicados no laudo oficial. Quanto ao pleito de retificação do laudo para consignar que a diligência foi atendida pelo inquilino (Sr. Enoque), anoto que tal dado fático é meramente circunstancial, já se encontrando devidamente retratado no auto de vistoria assinado e nas manifestações carreadas aos autos, não ostentando qualquer relevância técnica capaz de alterar o valor econômico de mercado do bem periciado. DISPOSITIVO Ante o exposto: REJEITO a impugnação apresentada pela autora e INDEFIRO os pedidos de complementação de esclarecimentos e/ou de realização de nova perícia, com fulcro nos artigos 370, parágrafo único, 477 e 480 do Código de Processo Civil; HOMOLOGO o laudo pericial, com a respectiva complementação, fixando o valor de avaliação do imóvel objeto da matrícula nº 53.467 do Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí/SP em R$ 274.749,53 (duzentos e setenta e quatro mil, setecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e três centavos) , quantia válida para a data da confecção do laudo (maio/2026), a qual deverá ser atualizada monetariamente pelos índices da Tabela Prática do TJSP quando da realização da hasta pública/alienação judicial; DETERMINO a expedição de ofício/requisição perante a Defensoria Pública do Estado de São Paulo para pagamento dos honorários periciais definitivos em prol do perito judicial nomeado, observada a tabela da Resolução nº 910/2023 do TJSP; INTIMEM-SE as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias , manifestem-se expressamente sobre eventual interesse na adjudicação do bem ou no exercício do direito de preferência (art. 1.322 do Código Civil e art. 876 do CPC), ou requeiram o que de direito em termos de alienação, especificando a modalidade, dentre as seguintes: (I) iniciativa particular; (II) nomeação de corretor de imóveis pelo juízo; (III) hasta pública (leilão) Intime-se.