1007730-88.2023.8.26.0309

Processo 1007730-88.2023.8.26.0309 - Procedimento Comum Cível - Direito de Vizinhança - Alphaville Urbanismo S/A - - Macerata Administração e Participação Ltda. - Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo e outro - Vistos. Trata-se de ação de constituição de passagem forçada, fundada no art. 1.285 do Código Civil, ajuizada por Macerata Administração e Participação Ltda. e Alphaville Urbanismo S.A. em face do Departamento de Estradas de Rodagem do Estado de São Paulo (DER/SP) e do Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo (FIISP), este administrado por Singulare Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Narram as autoras que, para implantar o dispositivo rodoviário de interligação do empreendimento Alphaville Jundiaí à Rodovia Anhanguera, aprovado pelos órgãos competentes, necessitam de passagem sobre as faixas de terra objeto da Transcrição nº 42.928 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí. Pedem a constituição da passagem, a fixação de indenização a ser apurada por perícia e a averbação da demanda, esta última deferida a fls. 169. O corréu DER ofertou contestação a fls. 185/189, na qual arguiu ilegitimidade passiva e, no mérito, pugnou pela improcedência. Sobreveio réplica a fls. 209/216. Após as diligências relativas à citação do Fundo, cumprida a fls. 204 e reconhecida válida na decisão de fls. 442, o corréu FIISP apresentou contestação a fls. 453/460, na qual, admitindo a extemporaneidade, suscitou as preliminares de inépcia da inicial e de ilegitimidade passiva e, no mérito, requereu a improcedência, com produção de prova pericial. Houve réplica a fls. 509/517. Instadas a especificar provas, as partes se manifestaram. As autoras requereram o julgamento antecipado, com prolação de sentença parcial de mérito, relegando à perícia apenas a fixação da indenização (fls. 516). Os corréus requereram prova pericial destinada a demonstrar a existência de acesso adequado ao empreendimento. Diante da alegação de ilegitimidade passiva, oficiou-se ao 2º Registro de Imóveis da Comarca (fls. 523), que respondeu a fls. 535/540, instruindo a resposta com a certidão da Transcrição nº 42.928 (fls. 539). É o relatório. Fundamento e decido. 1. Da revelia do corréu FIISP. A citação do Fundo foi cumprida por oficial de justiça em 24 de agosto de 2023 (fls. 204), na pessoa de quem se apresentou como sua representante e recebeu a contrafé sem ressalva. Embora a decisão de fls. 420 tenha, em momento anterior, determinado a renovação do ato, tal determinação restou superada pela decisão de fls. 442, que, acolhendo os embargos de declaração das autoras, reconheceu a validade da citação com apoio na teoria da aparência. Prevalece, pois, como marco da constituição em juízo, a citação de agosto de 2023. A contestação do Fundo, por sua vez, foi protocolada apenas em 17 de junho de 2025 (fls. 453/460), circunstância que o próprio contestante reconhece ao invocar os arts. 345, I, e 346 do Código de Processo Civil. Configura-se, assim, a revelia. Os efeitos materiais da revelia, contudo, não se operam. Nos termos do art. 345, I, do Código de Processo Civil, havendo pluralidade de réus e tendo o corréu DER contestado tempestivamente, com impugnação dos fatos comuns à defesa, não incide a presunção de veracidade das alegações de fato das autoras. De outra parte, o revel que dispõe de procurador constituído nos autos ingressa no feito no estado em que se encontra (art. 346, parágrafo único), sendo intimado dos atos subsequentes. Indefiro o desentranhamento da contestação requerido a fls. 516. A intempestividade acarreta a revelia, mas não impõe a retirada da peça dos autos, sobretudo porque as preliminares de ilegitimidade e de inépcia nela veiculadas constituem matéria de ordem pública, conhecível de ofício (arts. 337, §5º, e 485, §3º, do Código de Processo Civil). 2. Da ilegitimidade passiva do corréu DER. A preliminar não prospera. A certidão da Transcrição nº 42.928 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí (fls. 539) revela que o DER adquiriu as faixas de terra por desapropriação, formalizada em 1961, delas constando como proprietário. A averbação que buscou fazer constar a Fazenda do Estado de São Paulo como titular foi expressamente tornada sem efeito, e não há registro de qualquer transmissão do bem ao Fundo. Vigora, portanto, a presunção de titularidade decorrente do registro (art. 1.231 do Código Civil), remanescendo o alienante como proprietário enquanto não registrado o título translativo (art. 1.245, §1º, do Código Civil). O argumento de que o imóvel não pertenceria ao DER, ancorado na certidão de fls. 536, não se sustenta. Esse documento é certidão do 2º Registro de Imóveis que apenas atesta a inexistência de matrícula ou transcrição naquela serventia, remetendo à Transcrição nº 42.928 do 1º Registro, a qual, como visto, aponta o DER como titular do domínio. Sendo o proprietário do prédio serviente, o DER ostenta legitimidade para figurar no polo passivo. 3. Da ilegitimidade passiva do corréu FIISP. A preliminar comporta acolhimento quanto à condição de réu. Na ação de constituição de passagem forçada, o legitimado passivo é o proprietário do prédio serviente, a quem se dirige a pretensão de suportar o gravame. O Fundo, todavia, não detém a titularidade nem a posse do imóvel, como ele próprio reconhece a fls. 456/458, ao afirmar que a integralização do bem não se consumou e que a propriedade permanece com o ente estatal. O registro confirma essa realidade. A alegação das autoras de que o Fundo deteria direitos aquisitivos sobre a área (fls. 6 e 551/555) não lhe confere legitimidade para responder à obrigação, à míngua de registro de título aquisitivo. Tal circunstância, porém, evidencia interesse jurídico do Fundo no desfecho da causa, ligado à futura destinação do bem. Por isso, e considerando o pedido por ele formulado de permanência nos autos (fls. 456), admito o Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo na qualidade de assistente (arts. 119 e 121 do Código de Processo Civil), excluindo-o do polo passivo. 4. Da inépcia da petição inicial. Rejeito a preliminar. A petição inicial descreve a causa de pedir, narra os fatos e formula pedido que deles decorre logicamente, viabilizando o contraditório e a prestação jurisdicional. Saber se o imóvel se encontra encravado, ou se dispõe de acesso adequado à via pública, é questão de mérito, e não de aptidão da peça inaugural. Superadas as preliminares, dou o feito por saneado, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. Fixo como pontos controvertidos: (a) a suficiência e a adequação do acesso atual do empreendimento à via pública, notadamente pela Rua Paraná e pela Avenida Engenheiro Tasso Pinheiro, e, por conseguinte, a caracterização, ou não, do encravamento exigido pelo art. 1.285 do Código Civil, assim como se a implantação do dispositivo rodoviário constitui necessidade de acesso ou melhoramento do já existente; (b) o traçado mais natural e menos oneroso ao prédio serviente e a delimitação, quanto à localização, extensão e área, da passagem pretendida sobre as faixas da Transcrição nº 42.928; e (c) o valor da indenização cabal devida ao proprietário do prédio serviente (art. 1.285, caput e §1º, do Código Civil). Para o esclarecimento dos pontos controvertidos, defiro a prova pericial de engenharia. Nomeio como perito o Sr. Marcelo Rubinstein. Intime-se o i. perito para dizer se aceita o encargo e estimar seus honorários no prazo de 5 dias (art. 465, §2º, I, CPC). Apresentada a proposta de honorários, devem ser as partes intimadas a se manifestar no prazo de 5 dias (art. 465, §3º, CPC). Aceita a estimativa, à autora para o depósito dos honorários (art. 95, CPC). Faculto às partes, no prazo de 15 dias, a apresentação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos (art. 465, CPC). Fixo o prazo de 30 dias para entrega do laudo (art. 465, CPC). Autorizo, desde já, a extração de cópias de todos os documentos que interessarem ao sr. perito, bem como a consulta aos autos. Com a juntada, intimem-se as partes para que, querendo, manifestem-se sobre o laudo pericial no prazo de 15 dias. No mesmo prazo, os assistentes técnicos oferecerão seus pareceres, independentemente de intimação, no prazo comum de 15 dias contados da intimação das partes da juntada aos autos do laudo pericial (art. 477, §1º, CPC). Defiro a produção de prova documental. Determino às autoras que, no prazo de 15 dias, juntem aos autos o projeto funcional do dispositivo rodoviário aprovado pela ARTESP, as respectivas licenças e os termos de compromisso a ele relativos, referidos na inicial (fls. 4 e 15), documentos necessários à instrução da perícia. A pertinência da produção de prova testemunhal e da oitiva das partes será apreciada, oportunamente, após a vinda do laudo técnico, mediante nova requisição das partes, caso ainda possuam interesse. Intimem-se. Oportunamente, tornem conclusos. Int. - ADV: CAMILA AGUILEIRA COELHO (OAB 308563/SP), CAMILA AGUILEIRA COELHO (OAB 308563/SP), BRUNO TAVARES SIMÃO (OAB 285565/SP), PEDRO MARINO BICUDO (OAB 222362/SP), PEDRO MARINO BICUDO (OAB 222362/SP), SEMIRA LAIS HANASHIRO (OAB 346228/SP), SEMIRA LAIS HANASHIRO (OAB 346228/SP)