1007292-45.2025.8.26.0001

Procedimento Comum Cível Nº 1007292-45.2025.8.26.0001/SP AUTOR : CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL SANTO ANTONIO ADVOGADO(A) : MARCOS RICARDO RODRIGUES PEREIRA (OAB SP337658) ADVOGADO(A) : THIAGO LINO GONZAGA (OAB SP330069) RÉU : THALES AUGUSTO DE PAULA GENNARI ADVOGADO(A) : DIEGO ALBERTO MARTINS GONCALVES (OAB SP260974) DESPACHO/DECISÃO Vistos em saneador. Deixo de designar audiência de tentativa de conciliação diante do expresso desinteresse manifestado por ambas as partes nos autos. O réu arguiu preliminar de carência de ação/falta de interesse de agir decorrente da ausência de prévia notificação extrajudicial, alegando violação ao artigo 18 do Regimento Interno do condomínio e cerceamento de defesa. Rejeito a preliminar arguida. A notificação extrajudicial prévia não constitui pressuposto processual nem condição indispensável para a propositura de ação de obrigação de fazer fundamentada em descumprimento de obrigação legal e convencional (artigo 1.336, inciso III, do Código Civil e Lei nº 4.591/1964). Inexiste determinação legal no ordenamento jurídico que condicione o acesso à jurisdição (artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal) ao prévio esgotamento de vias administrativas no âmbito condominial, mormente quando a pretensão deduzida em juízo não objetiva a cobrança coercitiva de multas regimentais, mas sim a tutela cominatória de preservação e restauração do padrão arquitetônico da fachada. Ademais, a citação válida nestes autos supriu formalmente a constituição em mora e a ciência inequívoca da pretensão autoral, assegurando plenamente o exercício do contraditório e da ampla defesa (artigos 238 e 240 do Código de Processo Civil). Não há outras nulidades a serem reconhecidas, estão presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como satisfeitas as condições da ação. Não havendo outras questões processuais pendentes e não sendo caso de julgamento conforme o estado do processo (artigos 354, 355 e 356 do CPC), dou o feito por saneado. A atividade probatória recairá sobre as seguintes questões: a) Questões de fato: se a substituição de esquadria/janela realizada pelo requerido na unidade habitacional nº 02 alterou o tamanho, a forma, o alinhamento e as cores da fachada externa do condomínio autor; se o edifício possui padrão arquitetônico uniforme preexistente e formalmente definido (em convenção, regimento ou projeto original); se existe descaracterização generalizada e pretérita da fachada decorrente de alterações executadas em outras unidades habitacionais com tolerância do condomínio; a extensão das eventuais intervenções necessárias para o restabelecimento da fachada ao padrão original da edificação. b) Questões de direito: caracterização ou não de infração aos deveres condominiais previstos no artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, no artigo 10 da Lei nº 4.591/1964 e nas disposições da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno; aplicabilidade dos princípios da isonomia, da boa-fé objetiva e da supressio/surrectio diante da alegação de modificações pretéritas em outras unidades. A relação jurídica existente entre condomínio edilício e condômino possui natureza eminentemente civil e real, regida pelas normas específicas do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964, não se amoldando às disposições do Código de Defesa do Consumidor por ausência de relação de consumo. Assim, o ônus da prova observará a regra geral estatuída no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, competindo ao condomínio autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito (a existência do padrão e a alteração irregular da fachada) e ao requerido a comprovação de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos (autorização assemblear, descaracterização total do padrão arquitetônico ou que a alteração não configurou modificação proibida). Defiro a produção de prova pericial técnica de engenharia/arquitetura , essencial para averiguar in loco a conformidade das esquadrias da unidade com o conjunto arquitetônico do edifício e eventuais impactos na fachada. Para a realização da perícia, nomeio como perito do juízo o engenheiro Juarez Pantaleão , que cumprirá escrupulosamente o encargo. Tendo ambas as partes protestado pela elucidação técnica da matéria, os honorários periciais serão rateados em igual proporção entre o autor e o réu, nos termos do artigo 95, caput , do Código de Processo Civil. Intime-se o Sr. Perito para que, no prazo de quinze dias, informe se aceita o encargo e apresente proposta de honorários periciais, acompanhada de seus contatos e comprovação de qualificação profissional (artigo 465, § 2º, do CPC). Com a juntada da proposta, manifestem-se as partes no prazo comum de 5 (cinco) dias e tornem conclusos para fixação da remuneração e determinação do depósito. Faculto às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para a indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos, nos termos do artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Com a apresentação do laudo pericial, as partes serão intimadas para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias, período em que os assistentes técnicos poderão apresentar seus respectivos pareceres (artigo 477, § 1º, do CPC). Indefiro a produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) e a expedição de mandado de constatação por oficial de justiça, tendo em vista que a controvérsia sobre a conformidade arquitetônica da fachada e eventuais descaracterizações do padrão edilício constitui matéria de natureza técnica e documental, plenamente abrangida e solucionável pelo exame pericial deferido (artigo 370, parágrafo único, do CPC). Intimem-se.