1006537-81.2022.8.26.0597

Processo 1006537-81.2022.8.26.0597 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Luis Carlos Sanches - Estela Braga Mancini - - Roberto Mancini e outro - Vistos. LUIS CARLOS SANCHEZ, qualificado nos autos, ajuizou ação de extinção de condomínio e alienação judicial cumulada com cobrança de aluguéis em face de SIBELE BRAGA, ESTELA BRAGA MANCINI e ROBERTO MANCINI, alegando, em síntese, ser titular da fração ideal de 25% do imóvel situado na Rua Expedicionário Solano, nº 2.200, Jardim Alvorada, Sertãozinho/SP, objeto da matrícula nº 48.388 do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca. Afirmou que os requeridos também são titulares de frações ideais do bem, na proporção de 25% para cada um, sustentando, contudo, que os correqueridos Estela Braga Mancini e Roberto Mancini estariam usufruindo exclusivamente do imóvel, sem repasse de qualquer valor ao autor. Requereu a extinção do condomínio, com alienação judicial do imóvel, caso os demais condôminos não tenham interesse na adjudicação, bem como a condenação dos requeridos Estela e Roberto ao pagamento de aluguéis proporcionais à sua quota-parte, desde setembro de 2019. Pugnou pela procedência de todos os pedidos e juntou documentos (fls. 1/26). Devidamente citados, os requeridos Estela Braga Mancini e Roberto Mancini apresentaram contestação. Não impugnaram a existência do condomínio nem a titularidade das frações ideais indicadas na inicial. Sustentaram, porém, que não residem no imóvel, afirmando que foram citados em endereço diverso. Alegaram, ainda, que a fração ideal pertencente ao autor está penhorada em outros processos, circunstância que, segundo defendem, impediria a extinção do condomínio e a alienação judicial. Quanto ao pedido de aluguéis, sustentaram que não ocupam o imóvel, que não houve comprovação de notificações anteriores e que, em eventual condenação, o termo inicial deve ser a data da citação. Pugnaram pela improcedência dos pedidos e juntaram documentos (fls. 91/122). A requerida Sibele Braga, citada, não apresentou contestação, conforme certidão acostada a fls. 123. Foi realizada prova pericial para avaliação do bem, cujo laudo foi juntado as fls. 170/211. Posteriormente, em cumprimento de mandado, o Oficial de Justiça constatou que residem no imóvel Osvaldo Gomes Pinheiro e sua esposa Maria Neusa Félix Souza, na companhia dos filhos, os quais informaram morar no local há mais de cinco anos, na condição de locatários do requerente (fls. 259). As partes se manifestaram em alegações finais (fls. 268/272 e 273/275). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a prova documental e pericial produzida é suficiente para a solução da controvérsia. Inicialmente, anoto que a revelia da requerida Sibele Braga produz os efeitos processuais próprios, sem, contudo, dispensar o exame do conjunto probatório, especialmente porque há litisconsórcio passivo e os demais requeridos apresentaram contestação. No mérito, o pedido de extinção de condomínio é procedente. A matrícula do imóvel (fls. 23/26) demonstra que as partes são coproprietárias do bem situado na Rua Expedicionário Solano, nº 2.200, Jardim Alvorada, Sertãozinho/SP, cabendo ao autor a fração ideal de 25%. O condomínio voluntário não pode ser imposto indefinidamente ao condômino que não deseja permanecer em estado de indivisão. O artigo 1.320 do Código Civil estabelece que, a todo tempo, é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Tratando-se de bem indivisível ou cuja divisão material se mostre inadequada, aplica-se o artigo 1.322 do mesmo diploma, segundo o qual, não havendo adjudicação por um só dos consortes, mediante indenização dos demais, a coisa será vendida e repartido o produto, respeitado o direito de preferência entre os condôminos. No caso, não há controvérsia substancial acerca da existência do condomínio, da titularidade das frações ideais ou da natureza comum do imóvel. Tampouco há prova de acordo de indivisão que obrigue o autor a permanecer na comunhão. A alegação de que a fração ideal do autor estaria penhorada em outros processos não impede a extinção do condomínio nem a alienação do bem comum. A penhora recai sobre o quinhão pertencente ao devedor e deve ser preservada sobre o produto da alienação que vier a corresponder à sua fração ideal, sem retirar dos demais condôminos o direito potestativo à extinção da comunhão. Em outras palavras, eventual constrição judicial sobre a quota-parte do autor deverá ser observada no momento da distribuição do produto da venda, com reserva ou transferência da constrição sobre o valor que lhe couber, mediante comunicação aos juízos respectivos, se necessário. Não constitui, porém, causa impeditiva da alienação judicial do imóvel comum. Também não há justificativa para manter o condomínio, especialmente diante da ausência de consenso entre os coproprietários e da manifesta pretensão do autor de pôr fim à comunhão. Ultrapassadas as questões iniciais, passo à análise do valor do imóvel. A prova pericial foi elaborada por profissional de confiança do Juízo, com metodologia adequada, indicação dos critérios utilizados e resposta aos quesitos apresentados. O perito avaliou separadamente o terreno e as benfeitorias, aplicou fator de comercialização e concluiu que o valor atual do imóvel, com referência a outubro de 2024, é de R$ 80.700,00. Não há elemento técnico idôneo capaz de infirmar a conclusão pericial. Assim, acolho o laudo e fixo o valor do imóvel, para fins de alienação judicial, em R$ 80.700,00, sem prejuízo de atualização, se necessária, por ocasião dos atos expropriatórios. Resta examinar o pedido de aluguéis. O autor sustentou, na inicial, que os requeridos Estela e Roberto estariam residindo no imóvel e usufruindo exclusivamente do bem. A contestação impugnou essa alegação, afirmando que ambos residem em outro endereço. De fato, a prova dos autos indica que Estela e Roberto não residem no imóvel. A certidão do Oficial de Justiça, porém, trouxe dado de grande relevância: o imóvel está ocupado por Osvaldo Gomes Pinheiro e Maria Neusa Félix Souza, na companhia dos filhos, os quais declararam residir no local há mais de cinco anos na condição de locatários. Assim, embora não se tenha comprovado a ocupação direta do imóvel pelos requeridos Estela e Roberto, ficou demonstrado que o bem comum vem gerando frutos civis, consistentes em aluguéis. Nos termos do artigo 1.319 do Código Civil, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. Por consequência, se o imóvel comum é locado a terceiros, os frutos civis devem ser repartidos entre os coproprietários na proporção de seus quinhões, salvo prova de ajuste diverso, inexistente no caso. A circunstância de o locatário ter informado ao Oficial de Justiça que seria locatário do requerente não afasta, por si só, o direito do autor à percepção de sua quota-parte dos aluguéis, nem resolve integralmente a questão. Isso porque o imóvel pertence a todos os condôminos, de modo que os frutos civis devem ser compartilhados entre eles, na proporção das respectivas frações ideais. De outro lado, sendo o autor titular de 25% do bem, não faz jus à integralidade do aluguel, mas apenas à quota correspondente à sua fração ideal. Os demais condôminos, evidentemente, possuem igual direito à percepção proporcional dos frutos gerados pelo imóvel comum. Quanto ao valor locatício, o laudo pericial estimou como compatível o aluguel médio mensal de R$ 500,00, considerando a informação de que o ocupante paga R$ 550,00 mensais, já incluído IPTU, e o parâmetro de 0,5% sobre o valor de mercado do imóvel. Trata-se de estimativa razoável e coerente com o conjunto probatório. Assim, fixado o aluguel mensal em R$ 500,00, a quota-parte correspondente ao autor, titular de 25% do imóvel, equivale a R$ 125,00 por mês. Resta definir o termo inicial. O autor postulou o pagamento desde setembro de 2019, alegando ter notificado reiteradamente os requeridos. Todavia, não foram juntados comprovantes suficientes de notificação extrajudicial anterior, tampouco se demonstrou, com segurança, a ciência inequívoca dos demais condôminos, antes da demanda, acerca da oposição do autor quanto à forma de fruição dos frutos do imóvel comum. Por se tratar de obrigação dependente de oposição formal ao uso ou à percepção exclusiva dos frutos da coisa comum, e ausente prova de notificação anterior, o termo inicial deve ser a data da citação dos réus Estela Braga Mancini e Roberto Mancini, quando passaram a ter ciência inequívoca da pretensão autoral de recebimento dos frutos proporcionais. A requerida Sibele, embora coproprietária e revel, não foi indicada como ocupante direta do imóvel nem como responsável pela percepção exclusiva dos aluguéis na inicial, razão pela qual a condenação ao pagamento dos aluguéis deve recair sobre Estela Braga Mancini e Roberto Mancini, nos limites do pedido formulado. Registro, por fim, que a existência de penhora sobre a fração ideal do autor não afasta seu direito material à quota dos frutos civis do imóvel, sem prejuízo de eventual constrição, compensação ou destinação desses valores nos autos em que determinada a penhora, se assim for deliberado pelos respectivos juízos competentes. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por LUIS CARLOS SANCHEZ em face de SIBELE BRAGA, ESTELA BRAGA MANCINI e ROBERTO MANCINI, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) decretar a extinção do condomínio existente sobre o imóvel situado na Rua Expedicionário Solano, nº 2.200, Jardim Alvorada, Sertãozinho/SP, objeto da matrícula nº 48.388 do Cartório de Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP; b) fixar o valor de mercado do imóvel em R$ 80.700,00, conforme laudo pericial, com referência a outubro de 2024, sem prejuízo de atualização por ocasião dos atos de alienação; c) determinar que, em fase própria, seja oportunizado aos condôminos o exercício do direito de preferência para adjudicação do bem, observadas as regras dos artigos 1.322 do Código Civil e 730 do Código de Processo Civil; d) não havendo adjudicação por qualquer dos condôminos, determinar a alienação judicial do imóvel, com posterior repartição do produto entre os coproprietários, na proporção de suas frações ideais, observadas as penhoras ou constrições eventualmente incidentes sobre a quota-parte do autor, que deverão recair sobre o produto correspondente ao seu quinhão; e) condenar os requeridos ESTELA BRAGA MANCINI e ROBERTO MANCINI ao pagamento, em favor do autor, da quota-parte de 25% dos aluguéis do imóvel, arbitrados em R$ 500,00 mensais, o que corresponde a R$ 125,00 por mês, desde a citação de ambos até a efetiva alienação do bem, partilha do produto, cessação da locação ou comprovação de repasse regular da quota-parte ao autor, o que ocorrer primeiro; f) determinar que as parcelas vencidas sejam corrigidas monetariamente desde cada vencimento mensal e acrescidas de juros de mora a partir da citação; a correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389 e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei n° 14.905/2024, da seguinte forma: I) até o dia 27/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei n°14.905/2024), a correção monetária será feita com base na Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora serão de 1/% ao mês; II) a partir do dia 28/08/2024 (início da vigência da Lei n° 14.905/2024), o índice a ser utilizado será: a) o IPCA-IBGE, quando incidir apenas correção monetária; b) a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, quando incidir apenas juros de mora; c) a taxa SELIC, quando incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora. g) determinar que eventuais aluguéis vincendos, enquanto perdurar a locação, sejam depositados ou repartidos entre os condôminos na proporção de suas frações ideais, facultada a adoção de providências em cumprimento de sentença em caso de descumprimento. Condeno os requeridos ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em favor das patronas do autor em 15% sobre o proveito econômico obtido, assim considerado o valor correspondente à sua quota-parte no imóvel somado ao valor das parcelas vencidas de aluguel até a sentença. A correção monetária dos honorários observará o índice IPCA, nos termos dos artigos 389 e 406, do Código Civil, alterados pela Lei nº 14.905/2024. Observada a gratuidade da justiça eventualmente deferida às partes, a exigibilidade das verbas sucumbenciais ficará suspensa na forma do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Publique-se. Intimem-se. - ADV: JOAO PEREIRA DA SILVA (OAB 108170/SP), MARINA MUCCI (OAB 357364/SP), PATRÍCIA ALESSANDRA TAMIÃO DE QUEIROZ (OAB 191034/SP), JOAO PEREIRA DA SILVA (OAB 108170/SP)